"Nếu chung cư có thời hạn, tôi bỏ 10 tỷ đồng mua, sau 50 năm còn quyền gì?"

Khái niệm “chung cư có thời hạn” là một trong những nội dung được đặc biệt quan tâm trên nghị trường, khi Quốc hội bàn về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở.

Trao đổi với phóng viên Dân trí bên hành lang Quốc hội, đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Quốc phòng, An ninh và Đối ngoại Trịnh Xuân An, cho rằng đây là vấn đề cần tiếp tục làm rõ, đặc biệt là mối quan hệ giữa thời hạn của công trình, tiêu chuẩn kỹ thuật và quyền tài sản của người dân.

Nghị quyết số 21 của Trung ương đưa ra định hướng “với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, và chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn”.

Trong định hướng này, đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh có hai vế phải được thể chế hóa đầy đủ. Một là công trình chung cư phải có niên hạn, phải được quản lý theo vòng đời và tiêu chuẩn an toàn. Hai là phải bảo đảm quyền tài sản của người dân.

Khoản 13 Điều 2 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đưa ra khái niệm “chung cư có thời hạn”.

Điều 84 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế căn cứ kết luận kiểm định. Khi hết thời hạn theo thiết kế thì không phải đương nhiên phá dỡ mà phải kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.

Đồng tình cách tiếp cận này, song điều khiến đại biểu TP Đồng Nai băn khoăn nằm ở quyền tài sản sau khi công trình hết khả năng sử dụng.

Dự thảo luật quy định với chung cư không phải chung cư cũ, chủ sở hữu muốn tiếp tục xây dựng lại phải đóng góp kinh phí theo diện tích căn hộ và suất đầu tư xây dựng mới. Nếu không đóng góp thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất. Nếu quy hoạch không còn tiếp tục xây dựng chung cư thì chủ sở hữu cũng được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất.

“Đây là chính sách tác động trực tiếp tới tài sản rất lớn của hàng triệu gia đình, nên theo tôi không thể chỉ quy định nguyên tắc rồi giao Chính phủ xử lý phần lớn nội dung còn lại”, ông An nói.

Thông tin giá nhà chung cư đang ở mức rất cao, như thị trường Hà Nội năm 2025, giá sơ cấp bình quân khoảng 102 triệu đồng/m², và căn hộ từ 4 tỷ đồng trở lên chiếm tỷ trọng lớn, đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh “một căn hộ với nhiều gia đình là tài sản tích lũy của 20-30 năm lao động, thậm chí là tài sản lớn nhất để lại cho con cháu”.

“Nếu Luật sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn” mà không giải thích thật rõ thì người dân hoàn toàn có thể đặt câu hỏi: Tôi bỏ 5-7 tỷ, thậm chí 10 tỷ đồng mua một căn hộ, vậy sau 50-70 năm tôi còn quyền gì? Giá trị tài sản của tôi được xác định thế nào? Con cháu tôi được thừa kế cái gì?”, ông An đặt vấn đề, và cho rằng Luật phải trả lời được những câu hỏi đó.

Từ thực tế đã nêu, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị cân nhắc khái niệm “chung cư có thời hạn”, thay vào đó sử dụng khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư” như luật hiện hành.

“Đặc biệt, luật cần bổ sung ngay một nguyên tắc: hết thời hạn thiết kế không đồng nghĩa với hết quyền sở hữu và cũng không đương nhiên phải phá dỡ. Công trình chỉ phải phá dỡ trên cơ sở kiểm định độc lập, khách quan, theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật và kết luận không còn bảo đảm an toàn”, vị đặc biệt TP Đồng Nai góp ý.

Ông cũng đề nghị luật hóa nguyên tắc xuyên suốt “việc hết thời hạn sử dụng hoặc phá dỡ nhà chung cư không làm mất quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu”.

Thay vào đó, quyền tài sản của chủ sở hữu phải được chuyển tiếp đầy đủ sang căn hộ xây dựng lại, giá trị quyền sử dụng đất, tiền bồi thường hoặc quyền tài sản tương ứng theo quy định của pháp luật.

Ông An nói thêm, việc quy định tuổi thọ của công trình là cần thiết, bởi đó là yêu cầu của an toàn và quản trị đô thị hiện đại, nhưng không thể “biến tuổi thọ của công trình thành tuổi thọ của quyền tài sản”.

“Công trình có thể hết hạn sử dụng, nhưng quyền và lợi ích hợp pháp của người dân không thể vì thế mà hết hạn”, ông An nói.