“Chung cư hết niên hạn không đồng nghĩa với quyền sở hữu tự động chấm dứt”

“Chung cư có thời hạn” là vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm của đại biểu Quốc hội trong phiên thảo luận tổ về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở vừa diễn ra.

Đề xuất tách thời hạn sử dụng khỏi thời hạn sở hữu căn hộ

Bàn về nội dung này, đại biểu Nguyễn Tuấn Anh, Phó Bí thư Thành ủy Cần Thơ, dẫn Nghị quyết số 21 của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV, trong đó định hướng với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được quy định theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản. Chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Ông nhìn nhận đây là vấn đề quan trọng vì liên quan đến quyền hiến định “quyền sở hữu tài sản” của tổ chức, cá nhân.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã thể chế hóa Nghị quyết của Đảng, tuy nhiên, cách thức quy định về vấn đề này còn những nội dung chưa thực sự rõ ràng, theo Phó Bí thư Thành ủy Cần Thơ.

Ông cho rằng quy định trong dự thảo luật chưa phân định rõ giữa niên hạn thiết kế, thời hạn sử dụng thực tế của công trình và thời hạn của quyền sở hữu căn hộ.

Việc hết niên hạn chung cư, theo đại biểu Nguyễn Tuấn Anh, chỉ là căn cứ để kiểm định chất lượng, không đồng nghĩa với việc công trình đương nhiên phải phá dỡ hoặc quyền sở hữu tự động chấm dứt.

Liên quan căn cứ pháp lý để xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư, dự thảo Luật Nhà ở quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Theo Phó Bí thư Thành ủy Cần Thơ, quy định này chưa xác định rõ văn bản nào là căn cứ pháp lý để ghi nhận thời hạn sử dụng nhà chung cư, nhất là khi quá trình thiết kế có thể trải qua nhiều bước hoặc được điều chỉnh.

Vì thế, ông đề nghị sửa theo hướng xác định cụ thể thời hạn sử dụng chung cư trong hồ sơ thiết kế xây dựng, trên cơ sở quy chuẩn kỹ thuật và tiêu chuẩn áp dụng; đồng thời thể hiện trong văn bản thông báo kết quả thẩm định, quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định phê duyệt thiết kế xây dựng.

Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Văn hóa và Xã hội Vũ Văn Tiến cũng đề xuất tách thời hạn sử dụng công trình khỏi thời hạn sở hữu căn hộ gắn với quyền sử dụng đất chung, để đảm bảo quyền lợi của người mua căn hộ.

Khi đó, theo ông Tiến, việc phá dỡ chỉ được thực hiện trên cơ sở kiểm định, quyết định hợp pháp, phương án bồi thường hoặc tái định cư và quyền khiếu nại, khởi kiện của các chủ sở hữu.

Góp ý thêm về nguồn vốn phát triển nhà ở, đại biểu Vũ Văn Tiến cho rằng việc mở rộng nguồn vốn hình thành quỹ nhà ở địa phương và duy trì tín dụng chính sách là cần thiết, có ý nghĩa đối với người mua, người thuê, người bán và doanh nghiệp, qua đó tạo nguồn lực dài hạn cho nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Tuy nhiên, ông đề nghị quy định rõ địa vị pháp lý, cơ cấu quản trị, giới hạn vay, nghĩa vụ ngân sách và cơ chế giám sát của quỹ này.

“Nếu thiếu cơ chế kiểm soát, có thể phát sinh nợ tiềm ẩn, đầu tư dàn trải hoặc trộn lẫn mục tiêu an sinh với hoạt động kinh doanh”, theo lời đại biểu Tiến.

Ngoài ra, ông cho rằng cần bổ sung cơ chế tín dụng cho phía cung, nhất là các dự án nhà ở cho thuê có thời gian thu hồi vốn dài. Việc huy động vốn của chủ đầu tư cần được kiểm soát thông qua tài khoản dự án riêng, giải ngân theo tiến độ và cơ chế bảo lãnh phù hợp.

Sử dụng nguồn lực của Quỹ Nhà ở như thế nào?

Cũng quan tâm đến Quỹ Nhà ở và nhà ở cho thuê, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Công tác đại biểu Tạ Thị Yên băn khoăn về cách tổ chức và sử dụng nguồn lực của Quỹ Nhà ở.

Điều 32 dự thảo luật quy định Quỹ do UBND cấp tỉnh thành lập và có nhiều nguồn vốn. Điều 36 cho phép ngân sách cấp bổ sung khi nguồn thu không đủ chi phí quản lý, vận hành. Trong khi đó, Điều 37 lại quy định giá thuê theo nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, bảo trì, thuế và phí.

“Nếu tính đủ toàn bộ chi phí thì giá thuê có thể vượt khả năng của người cần hỗ trợ. Còn nếu ngân sách phải bù, cần nói rõ bù trong trường hợp nào, mức nào và địa phương chịu trách nhiệm ra sao”, đại biểu Yên góp ý.

Bà đề nghị quy định rõ hơn ngay trong Luật về địa vị pháp lý, cách quản lý, giám sát Quỹ Nhà ở và mối quan hệ với các quỹ tài chính khác của Nhà nước để tránh trùng nhiệm vụ.

Cùng với đó, cần bổ sung nguyên tắc xác định giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của người được hưởng chính sách. Nếu ngân sách hỗ trợ phải có tiêu chí, mức độ và cơ chế công khai rõ ràng.

“Hiệu quả của Quỹ nên được nhìn vào kết quả cụ thể là tạo được bao nhiêu căn hộ cho thuê, bao nhiêu người thực sự thuê được nhà với mức giá phù hợp, không nên chỉ nhìn vào số vốn hoặc số tài sản Quỹ đang quản lý”, theo lời đại biểu Tạ Thị Yên.