Giá nhà đất đắt đỏ: Nên mua hay thuê?

Giá nhà tăng mạnh trong nhiều năm gần đây khiến những người chưa mua được nhà và người đang có kế hoạch mua nhà rất đau đầu. Một số người vì quá mệt mỏi nên rủ nhau lập các hội nhóm để chia sẻ, đơn cử như: "Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội để tránh ngáo giá" hiện có hơn 100.000 thành viên. Điều này phần nào cho thấy khát khao sở hữu nhà của nhiều người, đặc biệt là các gia đình trẻ đang sinh sống và làm việc tại đô thị lớn.

Theo điều tra dân số và nhà ở năm 2019, tỷ lệ sở hữu nhà của các hộ gia đình Việt Nam đã đạt tới con số 88,1%. Riêng tại Hà Nội, có tới 83,9% số hộ gia đình đang sở hữu nhà riêng, trong khi chỉ 14,7% ở nhà thuê. Tại TPHCM, tuy có thấp hơn nhưng tỷ lệ sở hữu cũng đạt 66,8%, và đi thuê là 32,4%.

Với tâm lý và xu hướng nêu trên, dự báo tỷ lệ sở hữu nhà của các hộ gia đình Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới. Rất nhiều gia đình dù đang thuê nhà ổn định vẫn nỗ lực để sớm mua được căn hộ riêng. Số liệu từ các dự án nhà ở xã hội cũng cho thấy, số lượng căn hộ cho thuê thường được phân phối chậm hơn rất nhiều so với những căn hộ để bán. Sinh viên đến Hà Nội học nếu điều kiện gia đình cho phép cũng có xu hướng mua nhà để ổn định hơn là đi thuê.

Theo thống kê của MH Living News (Mỹ), tính đến 10/2024, Việt Nam có tỷ lệ sở hữu nhà đạt 90%, thuộc nhóm cao nhất thế giới, chỉ đứng sau Lào (95,9%) Romania (95,3%), Kazakhstan (95 %), Slovakia (92,9%), Hungary (91,7%), Croatia (90,5%); ngang hàng với Cu Ba và Bắc Macedonia và đứng trên cả Trung Quốc (89,9%).

Trong khi đó, các quốc gia phát triển hàng đầu trên thế giới có tỷ lệ hộ gia đình sở hữu nhà khá thấp, như Pháp (65%), Anh (63,9%), Hàn Quốc (56,2%), Đức (49,1%). Mỹ một nền kinh tế hàng đầu thế giới, với thị trường bất động sản rất phát triển nhưng tỷ lệ sở hữu nhà ở trong dân cũng chỉ là 66%. 

Dĩ nhiên tỷ lệ sở hữu nhà theo thống kê nêu trên chỉ mang tính tham khảo, và sở dĩ có tỷ lệ đó chủ yếu vì đặc điểm văn hóa - xã hội chứ không chỉ phụ thuộc vào thu nhập của người dân.

Để giải thích cho tâm lý "chuộng" sở hữu nhà ở của người Việt, có lẽ trước hết cần nhìn vào văn hóa "an cư lạc nghiệp", "nhà cao cửa rộng"… Ngôi nhà trong quan niệm của người dân biểu hiện cho sự thành đạt và thịnh vượng. Với người Việt trẻ, việc sở hữu căn hộ dù phải chi số tiền lớn và trả nợ trong nhiều năm thì vẫn hơn cảnh chuyển nhà trọ thường xuyên. Hơn nữa, từ nhiều năm nay, nhà ở là một tài sản đầu tư sinh lợi bởi giá nhà ở luôn tăng giá chóng mặt.

Tỷ lệ sở hữu nhà ở cao đã góp phần gia tăng đáng kể chất lượng cuộc sống người dân. Tuy nhiên chúng ta cũng chứng kiến số vốn đáng kể trong nền kinh tế chảy vào thị trường bất động sản, đồng nghĩa vốn cho sản xuất kinh doanh ít hơn. Ở góc độ vĩ mô thì thực tế này khiến nền kinh tế mất cân bằng; còn với người dân, số tiền tích góp trong nhiều năm chủ yếu để mua nhà, thậm chí còn phải vay nợ và trả lãi, vì vậy nhiều người không còn đủ tài chính cho các khoản chi khác như giáo dục, sức khỏe, giải trí…

Câu hỏi đặt ra là vì sao nhiều quốc gia phát triển trên thế giới, dù nguồn lực và trình độ xây dựng nhà ở quy mô công nghiệp rất cao, lại có tỷ lệ sở hữu nhà ở thấp? Phải chăng họ không ưu tiên tập trung gia tăng tỷ lệ sở hữu nhà ở trong dân cư?

Với những nước có quá trình đô thị hóa nhanh, khu vực trung tâm các thành phố rất chật chội, hầu như không còn quỹ đất để phát triển dự án nhà ở, do vậy xu hướng "thuê" thay vì "mua" nhà được khuyến khích để tối ưu hóa quỹ nhà ở hiện có. Thị trường nhà ở cho thuê được phát triển và quản lý đồng bộ, có sự tham gia của nhiều bên khác nhau từ các nhà đầu tư cho đến chính quyền địa phương, qua đó giúp người dân tiếp cận đa dạng loại hình nhà ở.

Khi người dân có nguồn thu nhập cao hơn và nhu cầu sống tiện nghi hơn, họ có thể chuyển sang thuê một chỗ ở mới phù hợp, chỗ ở cũ sẽ được sơn sửa và cho những người khác thuê. Cơ quan quản lý giám sát chặt chẽ chất lượng các tòa nhà cho thuê.

Việc tỷ lệ sở hữu nhà ở trong dân thấp cũng giúp giảm thiểu tình trạng phá bỏ và xây mới tự phát. Cùng với đó, thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, găm hàng, thổi giá… Điều tra xã hội học ở các nước phát triển cho thấy số lượng đáng kể nhà ở trong dân là từ thừa kế chứ không phải do mua bán chuyển nhượng. Với những người mua nhà lần đầu (không có thừa kế), giá nhà cao với nhiều loại chi phí, thủ tục phức tạp là những trở ngại không dễ vượt qua. Khi tính toán nên "thuê" hay "mua", họ sẽ thấy rằng thuê nhà lâu dài thuận tiện hơn so với sở hữu một bất động sản.

Nói cách khác, việc chọn ưu tiên thuê nhà cho phép người dân giảm bớt các áp lực tài chính trong bối cảnh khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng nới rộng. Thay vì phải trả một lượng tiền khá lớn để sở hữu nhà, người dân có thể trả các khoản nhỏ hàng tháng, hàng quý… để thuê nhà. Một số quốc gia như Singapore, Thụy Điển… còn cho phép thuê mua. Người dân chỉ phải trả những khoản phù hợp bằng tối đa khoảng 65% thu nhập để thuê, và sẽ sở hữu hoàn toàn căn hộ khi về hưu. Số tiền tiết kiệm được hàng tháng, người dân có thể dành cho giáo dục, chăm sóc sức khỏe bản thân, đi du lịch hoặc đầu tư.

Hệ thống pháp luật các nước phát triển quy định chặt chẽ về việc tạo quỹ nhà ở cho thuê, đảm bảo khả năng tiếp cận, các quyền lợi và nghĩa vụ giữa bên cho thuê và đi thuê… để loại bỏ những rủi ro tranh chấp có thể phát sinh. Công dân từ 18 tuổi, nếu có việc làm và thu nhập ổn định, có thể đăng ký mua hoặc thuê mua nhà dài hạn.

Hiện nay Việt Nam đang ở giai đoạn "dân số vàng" với nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM rất lớn, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ còn hạn chế. Trong bối cảnh này, tâm lý "chuộng" sở hữu nhà có thể xem là gánh nặng, áp lực lớn lên quỹ nhà ở đô thị và phần nào cản trở sự phát triển bền vững.

Giống như nhiều quốc gia phát triển đi trước, nên chăng chúng ta tư duy lại vấn đề thuê hay sở hữu nhà ở. Mới đây, phát biểu tại diễn đàn Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đã đề cập đến việc phát triển đa dạng các loại hình nhà ở để giúp người dân có thể mua, thuê, thuê mua, tăng tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê. Để thúc đẩy xu hướng này, các cấp có thẩm quyền cần sớm hoàn thiện đồng bộ hành lang pháp lý liên quan, nghiên cứu phát triển quỹ nhà cho thuê và thị trường giao dịch nhà ở cho thuê. Chính sách đi trước, người dân sẽ tiếp bước theo sau, dần thay đổi văn hóa sở hữu nhà ở.

Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!