Vì sao Viện Kiểm sát đề nghị hủy án vụ đương sự định nhảy lầu?

Còn thời hiệu khởi kiện?

Theo hồ sơ, năm 1999, vợ chồng ông Quý, bà Thủy nhận chuyển nhượng bằng giấy tay 3.500 m² đất (thuộc thửa 504, tờ bản đồ số 40, phường 15, quận Gò Vấp) từ ông Huỳnh Hữu Lợi.

Ngày 3/2/2002, vợ chồng ông Quý bán lại cho ông Sĩ diện tích 500 m² đất bằng giấy tay. Tiếp đó, ngày 18/4/2009, vợ chồng ông Quý tiếp tục chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông Dư và ông Thắng (cháu ông Dư) mỗi người 87 m².

Sau đó, ông Dư nhận chuyển nhượng lại từ ông Thắng và ông Sĩ các phần đất này. Tất cả giao dịch mua bán, chuyển nhượng này đều có lập hợp đồng nhưng không công chứng.

Theo nguyên đơn, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng đã thông báo giao dịch chỉ được ký bằng giấy tay nên bên nhận chuyển nhượng chỉ được phép xây dựng công trình sau khi ký hợp đồng công chứng và hoàn tất thủ tục nộp trước bạ, chuyển mục đích sử dụng, xin giấy phép xây dựng.

Sau đó, ông Dư đã xây dựng trái phép trên phần đất diện tích 674 m². Sau khi phát hiện việc này, ngày 29/3/2017, nguyên đơn đã yêu cầu UBND phường xử lý việc xây dựng trái phép và yêu cầu những người này phải hoàn trả phần diện tích đất trên.

Tháng 6/2017, ông Quý khởi kiện ông Dư, ông Thắng, ông Sĩ ra TAND quận Gò Vấp, yêu cầu tòa tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông với các ông Dư, Thắng, Sĩ trước đây là vô hiệu.

Đồng thời, ông Quý yêu cầu công nhận phần diện tích đất 647 m² đã giao dịch chuyển nhượng với các bị đơn thuộc quyền sở hữu của nguyên đơn. Nguyên đơn sẽ hoàn trả số tiền đã nhận chuyển nhượng đất trước đó.

Bị đơn chính trong vụ án là ông Dư cho rằng sau khi mua đất, gia đình đã chuyển về đây sinh sống ổn định, không tranh chấp với ai. Ông cũng tiến hành kê khai tạm trú tạm vắng và được chính quyền địa phương cấp số nhà để quản lý. Việc ông Quý yêu cầu hoàn trả phần đất 647 m² là không đúng và ông yêu cầu tòa đình chỉ vụ án vì nguyên đơn không còn thời hiệu khởi kiện (2 năm theo luật).

Kháng nghị hủy án

Xét xử sơ thẩm, TAND quận Gò Vấp đã tuyên chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý với ông Sĩ. Tòa công nhận 500 m² đất cho ông Quý.

Cạnh đó, HĐXX sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Dư, công nhận hai hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý với ông Dư, ông Thắng. Ông Dư được quyền liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để tách thửa, đăng ký quyền sử dụng đất với 174 m2 đã chuyển nhượng.

Sau đó, Viện KSND quận Gò Vấp có kháng nghị không đồng ý với tòa sơ thẩm về bảy điểm, trong đó nhấn mạnh hai điểm chính. Cụ thể về thời hiệu khởi kiện, theo Viện Kiểm sát quận Gò Vấp, tòa xác định quyền, lợi ích của nguyên đơn bị xâm phạm kể từ tháng 3/2017, là chưa chính xác.

Thứ hai, theo Viện Kiểm sát, việc tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng do nội dung, hình thức trái quy định cũng như việc ông Dư liên hệ đăng ký quyền sử dụng với 174 m2 cũng chưa phù hợp.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện KSND TPHCM cho rằng cần xem xét các hợp đồng ký kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật hay không. Muốn vậy, tòa án không chỉ xem xét tính hợp pháp của hợp đồng chỉ dựa vào hình thức, mà còn phải xem xét cả yếu tố khác, trong đó có mục đích và nội dung có phù hợp quy định pháp luật, đạo đức xã hội.

Viện Kiểm sát cho rằng tòa án sơ thẩm nhận định quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đúng, nhưng nhận định về thời hiệu khởi kiện được tính từ thời điểm tháng 3 năm 2017 (thời điểm ông Quý phát hiện việc xây dựng công trình trên đất) là chưa có cơ sở vững chắc.

Đồng thời, Viện Kiểm sát cho rằng việc tòa án chưa xác minh rõ điều kiện tách thửa, điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với từng lô đất đang tranh chấp, nhưng đã giải quyết vụ án là chưa đủ căn cứ để xác định các giao dịch có vi phạm điều cấm của pháp luật hay không nhằm xem xét thời hiệu khởi kiện và căn cứ giải quyết vụ án.

Viện Kiểm sát cho rằng tất cả hợp đồng chuyển nhượng giữa phía ông Quý và phía ông Dư đều vi phạm về hình thức và nội dung, như đều là chuyển nhượng bằng giấy tay không qua công chứng hoặc chứng thực; có hợp đồng mà tại thời điểm chuyển nhượng người chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Xét về tình, khi các bên giao dịch chuyển nhượng cho nhau là trên cơ sở có đầy đủ năng luật pháp luật và hành vi, tự nguyện và bình đẳng. Việc mua bán là thật, có giao đủ tiền, có giao đất. Những người nhận chuyển nhượng đã đầu tư công sức, tu bổ, tạo dựng thêm các tài sản trên đất, thực sự chiếm hữu, sử dụng theo hợp đồng trên 10 năm, có trường hợp gần 20 năm.

Nếu tòa án phải tuyên các hợp đồng trên vô hiệu thì phải hoàn trả xứng đáng cho các đương sự những quyền và lợi ích hợp pháp của một cách tương xứng thì mới đảm bảo lẽ công bằng. Từ đó, đại diện Viện KSND TPHCM đề nghị hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại.

Hồng Lĩnh