Xuất hiện 7 “điểm nghẽn", thị trường bất động sản đối diện nhiều bất ổn?

“Nghẽn” chủ trương, mặt bằng và tiền sử dụng đất

Theo HoREA, điểm nghẽn thứ nhất chính là điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư. Cụ thể, theo HoREA việc cơ quan Nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên trong các điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay.

Thời gian quan, thị trường chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản. Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị "rơi" vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí là có nguy cơ phá sản.

Từ giữa năm 2015 đến nay, HoREA cũng đã có rất nhiều văn bản kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhưng vấn đề này vẫn chưa được giải quyết vì liên quan đến quy trình xem xét sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, tiếp theo sau vấn đề chấp thuận chủ trương đầu tư thì vấn đề giải phóng mặt bằng chính là điểm nghẽn thứ 2 của thị trường.

“Công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang, không triển khai được dự án, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án. Đây cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án bất động sản trung cấp và bình dân”, ông Châu nói.

Điểm nghẽn thứ ba chính là tiền sử dụng đất, HoREA cho rằng, theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin - cho", làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách Nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba".

Chuyển nhượng dự án, tín dụng cũng “nghẽn”

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, điểm nghẽn thứ tư chính là vấn đề chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án bất động sản.

Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng dự án rất lớn, trong đó có nhiều dự án đã được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay tín dụng, kể cả các khoản nợ xấu ngân hàng.

Chuyển nhượng dự án là hoạt động kinh doanh bình thường theo nhu cầu của các doanh nghiệp nhưng theo các quy định pháp luật, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án.

Cho nên, trên thực tế việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách Nhà nước.

Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án tồn kho" nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Điểm nghẽn thứ năm là chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Chính phủ nên sớm ban hành Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng BT.

Hiệp hội đề nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị quyết để hướng dẫn các Bộ, ngành, địa phương xử lý các dự án BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các nhà đầu tư dự án BT đang gặp rất nhiều khó khăn trong thời gian qua.

Điểm nghẽn thứ 6 chính là tín dụng. Ở nước ta, trong thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên, theo quy định mới, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 1/1/2019. Tỷ trọng cho vay bất động sản đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng. Tại TPHCM, tỷ trọng này là 10,8%, cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản.

Điểm nghẽn cuối cùng chính là thủ tục hành chính. Trên thực tế, thủ tục hành chính vẫn còn rất "nhiêu khê" và đã xuất hiện hiện tượng một số cán bộ, công chức Nhà nước Sở, ngành thành phố có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.

Đại Việt – Công Quang