TPHCM: Văn phòng hạng A “thất thế”

Không có nguồn cung mới nhưng giá vẫn giảm

Cụ thể, giá văn phòng hạng A tiếp tục giảm xuống còn 36,7 USD/m2/tháng (quý 2/2010 là 37,51 USD/m2/tháng). Còn văn phòng hạng B tăng lên mức trên 20 USD/m2/tháng, thu ngắn khoảng cách với văn phòng hạng A.

Đây là lần đầu tiên thị trường văn phòng cho thuê tăng giá kể từ quý 4/2009, mặc dù chỉ tăng ở phân khúc hạng B và C.

Giải thích nguyên nhân tăng giá trên, ông Rudolf Hever, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường & Tư vấn đầu tư của CBRE Việt Nam cho là do kinh tế TPHCM đang phục hồi tốt, đầu tư được đẩy mạnh, nhiều doanh nghiệp bắt đầu chuyển trụ sở từ nhà phố sang các cao ốc văn phòng cho thuê chuyên nghiệp… làm tăng nguồn cầu.

Trong đó, các ngành như ngân hàng, trường học và các công ty dịch vụ là những đối tượng khách hàng chính trong thời gian qua. Các doanh nghiệp này lại chủ yếu nhắm đến phân khúc văn phòng hạng B và C, đặc biệt là các tòa nhà văn phòng hạng C có diện tích nhỏ tại các vị trí trung tâm. Bởi với giá cả hợp lý, phân khúc này phù hợp với các loại hình đầu tư trong thời hạn dài.

Do đó, dù trong quý 3/2010 có đến 8 tòa nhà văn phòng hạng C và 1 tòa nhà hạng B đi vào hoạt động, cung cấp hơn 63.000 m2 diện tích mới nhưng khách hàng vẫn thuê gần hết và giá vẫn tăng. Trong khi đó, văn phòng hạng A không có thêm nguồn cung mới trong quý này nhưng giá vẫn giảm.

Ngoài lý do nguồn cầu hạn chế, giá văn phòng hạng A giảm còn vì các tòa nhà cao cấp hiện đang phải đối mặt với hiện tượng cạnh tranh nội bộ. Tức là các khách hàng mua dài hạn một phần diện tích mặt bằng trong tòa nhà (có giá ưu đãi) và cho thuê lại với giá thấp hơn 15 - 35% so với mức giá tiêu chuẩn được chào từ chủ tòa nhà.

Ông Rudolf Hever khuyên: “Bán lại hoặc cho thuê dài hạn một phần diện tích văn phòng trong thời gian đầu rất tốt vì nó giúp chủ đầu tư thu hồi vốn. Tuy nhiên, chủ tòa nhà khi có kế hoạch chuyển nhượng một phần mặt bằng văn phòng cho thuê nên có các điều khoản ràng buộc quyền và nghĩa vụ về mức giá khi khách hàng muốn cho thuê lại”.

Cầu tăng nhưng giá có thể giảm

Tại buổi tổng kết thị trường bất động sản TPHCM quý 3/2010, ông Rudolf Hever công bố một tin vui cho thị trường văn phòng cho thuê: “Tổng diện tích thực thuê mới trong quý 3 trên 62.000 m2, tính cả 3 quý là trên 194.000 m2, cao hơn cả mức thực thuê mới cả năm 2009 (gần 154.500 m2)”.

150.000 m2 là diện tích thực thuê mới trung bình trong 5 năm qua tại thị trường văn phòng cho thuê TPHCM. Riêng năm 2010 lại ghi nhận những dấu hiệu tích cực từ diện tích thực thuê tăng cao. Ông Rudolf Hever dự đoán diện tích thực thuê mới năm nay có thể đạt mức 220.000 - 250.000 m2.

Thực tế trên chứng tỏ triển vọng đáng mừng của nền kinh tế TPHCM. Theo đà tăng trưởng của nền kinh tế, ông Rudolf Hever dự đoán diện tích thực thuê mới sẽ còn tăng trong thời gian tới. Tuy nhiên, ông cũng dự đoán là: “Giá thuê dự kiến sẽ giảm, đặc biệt là đối với những tòa nhà có tỷ lệ cho thuê thấp”.

Có điều này là do thị trường TPHCM sắp tới sẽ đón nhận thêm một nguồn cung khổng lồ, gần nhất là trong quý 4/2010 sẽ có thêm hơn 100.000 m2. Trong đó, chỉ riêng tòa nhà Bitexco Financial Tower sắp khai trương cung cấp đến 37.000 m2 văn phòng hạng A nên dự kiến giá văn phòng hạng A thời gian tới sẽ càng giảm mạnh.

Trong dài hạn thì thị trường TPHCM sẽ có thêm 1,2 triệu m2 văn phòng trong 3 năm tới. Mức tăng này gần bằng tổng nguồn cung của cả thị trường văn phòng cho thuê TPHCM hiện nay (1,4 triệu m2).

Với nguồn cung lớn như trên, các tòa nhà văn phòng cho thuê cũ đang đối diện với áp lực cạnh tranh rất lớn. Nhiều tòa nhà đang có kế hoạch cải tạo để tăng khả năng cạnh tranh nhưng cũng khó lòng giữ nổi giá hiện tại.

Tùng Nguyên