Tiến sĩ Bùi Kiến Thành: Bất động sản khó phục hồi năm nay

TS kinh tế Bùi Kiến Thành cho rằng, nhìn thực tế hàng loạt doanh nghiệp phá sản, lao động mất việc làm, hàng hóa không bán được, dự án nhà đất  “đắp chiếu”… thì có thể thấy thị trường chưa có khả năng phục hồi.

Tính đến thời điểm cuối năm 2011, tổng dư nợ cho vay bất động sản (BĐS) là 348.000 tỉ đồng. Theo nhận định của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, con số này vượt hơn 1,8 lần so với con số đã được các ngân hàng công bố trước đây, tức khoảng xấp xỉ 200.000 tỉ đồng. Một điều làm nhiều người băn khoăn, lo lắng là không biết con số nợ xấu thực chất trong việc cho vay BĐS là bao nhiêu. Ông có ý kiến gì về vấn đề này?

Có 2 vấn đề ở đây. Thứ nhất là dư nợ cho vay BĐS đến thời điểm này là bao nhiêu, và thứ 2 là nợ xấu cho vay BĐS là bao nhiêu.

Về vấn đề thứ nhất, con số 348.000 tỉ đồng dư nợ cho vay BĐS tính tới thời điểm cuối năm 2011 mà một số cơ quan và báo chí đưa ra hiện vẫn chưa có ai kiểm chứng được. Phải nói là hiện nay chưa có một con số thống kê nào đáng tin cậy về tổng dự nợ cho vay BĐS. Bởi còn nhiều khoản vay thực chất là đổ vào BĐS nhưng lại được doanh nghiệp vay dưới danh nghĩa phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh… Những khoản này thì không ai biết được. Về nợ xấu cho vay BĐS, vì chúng ta không có con số đáng tin cậy về tổng dư nợ cho vay BĐS, nên cũng khó mà đưa ra con số nợ xấu vay BĐS là bao nhiêu, song có thể dự đoán được đó là con số đáng báo động. Rõ ràng chúng ta có thể thấy rằng rất nhiều dự án BĐS đang đắp chiếu, thi công dang dở… Số tiền cho vay vào các dự án này đã được xem là nợ khó đòi.

TS Bùi Kiến Thành

Nợ xấu được chia làm nhiều loại: nợ quá hạn 60 ngày, quá hạn 90; nợ khó đòi; nợ có khả năng mất vốn và nợ mất luôn. Trong tình trạng thị trường BĐS đóng băng và chưa thể phục hồi hiện nay, phần lớn các khoản cho vay BĐS đều được xem là nợ xấu.

Tuy nhiên, nợ BĐS có một đặc thù là nợ có tài sản thế chấp, nhưng BĐS hiện đang ế ẩm, tài sản thế chấp là nhà đất, dự án có muốn bán được cũng phải vài ba, thậm chí 5 năm nữa, nên dù là nợ có thế chấp nhưng vẫn là khoản nợ khó đòi trong một thời gian dài.

Theo ông, làm thế nào để giải quyết tận gốc vấn đề nợ xấu BĐS?

Để giải quyết tận gốc vấn đề này không dễ. Trước tiên doanh nghiệp BĐS phải có tiền để trả nợ. Mà để có tiền, họ phải bán được hàng, nghĩa là sản phẩm của họ phải có người mua, phải phù hợp với nhu cầu và túi tiền số đông. Bên cạnh đó, Nhà nước cần nghiên cứu để có gói sản phẩm tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp, phục vụ hộ gia đình, cá nhân vay mua nhà để ở, nhất là các đối tượng có thu nhập trung bình, thấp, có khó khăn về nhà ở như công nhân, cán bộ công viên chức, lực lượng vũ trang… và được thế chấp bằng chính căn nhà sẽ mua.

Bất động sản là một ngành kinh doanh đặc thù, cần có sự chuyên nghiệp và một lượng vốn tự có rất lớn để đầu tư dài hạn, sau đó mới cần đến vốn vay ngân hàng. Do vậy, để giải quyết gốc rễ vấn đề, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh BĐS không đủ năng lực tài chính sang nhượng, bán dự án cho những đơn vị chuyên nghiệp kinh doanh địa ốc có đủ năng lực tài chính, kể cả phải bán lỗ để chặn đứng nguy cơ phá sản.

Mặt khác, cần có cơ chế tín dụng thích hợp đối với những dự án cũ, đang đầu tư xây dựng dở dang nhưng có khả năng đầu tư hoàn thành công trình đưa vào bán thu hồi vốn. Các ngân hàng thương mại cũng cần lập lại kỷ cương, thực hiện nghiêm ngặt một số quy định đã được Nhà nước ban hành trước đây, như không được dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn vượt quá tỉ lệ cho phép theo quy định tại Thông tư 15/2009/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cần xử lý nghiêm các ngân hàng cố tình sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn vượt quá quy định cho phép nhằm tạo sức răn đe, ổn định thị trường.

Cùng với đó, các ngân hàng thương mại cũng cần chấp hành nghiêm các quy định chặt chẽ của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước trong việc cho một doanh nghiệp vay không quá 3 lần vốn điều lệ. Thực tế trước đây, đã có ngân hàng cho một đơn vị vay gấp nhiều lần vốn điều lệ và qua đó, đơn vị này đã lợi dụng dùng nguồn vốn này để kinh doanh BĐS gây mất thanh khoản, ảnh hưởng lớn đến hệ thống ngân hàng. Cần phải kiểm soát chặt chẽ nguồn tiền của hệ thống ngân hàng, để dòng tiền đi đúng hướng, phục vụ sản xuất kinh doanh, giảm tối đa rủi ro.

Một điều nghịch lý là khoản nợ chủ yếu nằm ở các doanh nghiệp, trong lúc  những người có ý định mua nhà để ở thì rất khó tiếp xúc với nguồn vay này. Theo ông, lãi suất công bố của ngân hàng đã là một con số hợp lý chưa?

Với mức lãi suất huy động hiện nay, thì lãi suất cho vay mua nhà không thể thấp hơn 10%/năm. Theo tôi, lãi suất vay mua nhà trên 10%/năm trong thời hạn từ 10 năm trở lên là quá cao. Ở nhiều nước, lãi suất chỉ ở mức 3-5%/năm (thời hạn 20-30 năm). Ở Mỹ, 90% người dân mua nhà trả góp với hợp đồng cho vay từ 10-20-30 năm. Trong đó, nếu vay 30 năm thì lãi suất có thể là 4,5%, 20 năm là 4,2% và 10 năm là 3,7%…

Hơn nữa, người ta xét về thu nhập cá nhân cùng các tiêu chí để định hạn mức số tiền có thể cho vay và đưa ra lãi suất cho vay dài hạn hợp lý nhất. Việt Nam chưa có thông lệ cho vay tiền mua nhà. Đồng thời, chúng ta cũng chưa có hệ thống cho vay tiền để mua nhà trả góp mà người dân có thể chấp nhận được. Nhà nước cần tính và lập ra các công ty chuyên cho vay mua nhà trả góp.

Như ở Mỹ có 2 công ty lớn chuyên về lĩnh vực này, hay ở Pháp là hệ thống ngân hàng cho vay. Còn tại Việt Nam, lãi suất cao ngất ngưởng như thế, người dân nào mua nổi. Hơn nữa, doanh nghiệp BĐS của Việt Nam quá tham lam, họ xây cái nhà chỉ đáng giá 1 đồng nhưng bán lại 10 đồng…, nên những người chưa có nhà càng khó mua được nhà.

Ở Pháp, nếu bán nhà lời được 10% là tốt lắm rồi. Đồng thời luật quy định rất rõ về việc doanh nghiệp có trách nhiệm bảo đảm chất lượng trong thời hạn 10 năm sau khi đã giao nhà. Doanh nghiệp chủ dự án có trách nhiệm sửa chữa tất cả những gì hư hỏng trong cấu trúc của nó. Vì thế, doanh nghiệp chủ dự án thường mua bảo hiểm cho trách nhiệm phải sửa chữa nhà. Và trách nhiệm bảo đảm chất lượng này cũng cần thiết để dàn xếp vay vốn 20-30 năm với ngân hàng.

Phần lớn các doanh nghiệp xây dựng nhà chấp nhận lợi nhuận hợp lý. Còn ở Việt Nam, doanh nghiệp làm dự án là tính đến khả năng trở thành đại tỉ phú, của 1 đồng bán 1 vạn là bất hợp lý. Ngành BĐS các nước thể hiện tỉ lệ rất lớn của GDP, bao gồm cả vật liệu xây dựng và nội thất, do vậy Việt Nam cần quản lý lĩnh vực này tốt hơn cho phát triển được ổn định, bền vững để cung cấp nhà ở cho dân chúng.

Hiện giá nhà, đất tại nhiều dự án đang ở mức khá thấp so với trước. Theo ông, giá BĐS có thể giảm thêm nữa trong thời điểm từ nay đến cuối năm 2012?

Giá BĐS đã hạ khá nhiều, song thực chất giá vẫn chưa xuống bằng giá trị thực. Giá trị thực ở đây là giá trị khu đất đó cộng với chi phí xây dựng nhà, căn hộ. Có nhiều doanh nghiệp mua, thuê được đất công với giá rẻ, chi phí đền bù, giải tỏa mặt bằng rẻ mạt, nhưng khi thành đất dự án bán tới tay người tiêu dùng lại cao gấp trăm lần. Điều đó lý giải vì sao nhiều doanh nghiệp giảm giá 50% vẫn có lãi, và khách hàng vẫn chần chừ chưa dám mua, nhất là những người có nhu cầu mua để ở. Trước đây, thời điểm “bong bóng” BĐS, giá căn hộ, nhà đất cao gấp 3 gấp 5, thậm chí gấp 7 lần giá trị thực, và bây giờ giá nhà đất đã giảm nhưng là giảm so với thời điểm “bong bóng” trước đây, chứ thực ra giá chưa thể nói là rẻ được.

Vậy có nên đầu tư nhà đất thời điểm này?

Không ai có thể nói trước được giá BĐS có thể xuống đến mức nào, và đầu ra của các dự án đang xây dựng, hoặc đang trên giấy hiện nay. Vì vậy, những người có tiền cần thận trọng khi đầu tư vào nhà đất thời điểm này.

Với tình hình hiện nay, thị trường BĐS liệu có thể phục hồi chưa, thưa ông?

Tôi không hề thấy có chính sách vĩ mô nào của Chính phủ can thiệp vào thị trường BĐS, mà chỉ là các giải pháp tạm thời như bơm thêm tiền vào một số dự án BĐS, hoặc Nhà nước đứng ra mua một số căn hộ, dự án để làm nhà ở xã hội, thu nhập thấp… mà những giải pháp này chỉ giải quyết một phần, chứ không có tác động toàn phần lên thị trường, nên rất khó để nhìn thấy thị trường có khả năng phục hồi trong năm nay. Thị trường chỉ phục hồi khi có đầu ra, các doanh nghiệp BĐS bán được hàng, người dân thu nhập tốt, có công ăn việc làm… Nhưng hãy nhìn thực tế hàng loạt doanh nghiệp phá sản, lao động mất việc làm, hàng hóa không bán được, dự án nhà đất  “đắp chiếu”… thì có thể thấy thị trường chưa có khả năng phục hồi.

Thế nhưng đổi phân khúc căn hộ nhỏ hơn, giá rẻ hơn để tạo đầu ra cho dự án BĐS sẽ chứng minh được khả năng luân chuyển, thu hồi vốn để ngân hàng nghiên cứu cho vay tiếp.

Đặc thù BĐS của Việt Nam là doanh nghiệp xin được dự án xong, giải tỏa đất đai giá rẻ mạt với người nông dân. Sau đó, họ làm một ít hạ tầng rồi xây nhà lên bán với giá cao. Vì vậy doanh nghiệp hoàn toàn có thể xem xét hạ giá sản phẩm thêm để thu hút khách, hút được tiền ngay nhằm quay vòng đầu tư vào dự án.

Thực tế, có nhiều dự án đã hạ giá khá mạnh nhưng vẫn kém thanh khoản, ông nghĩ sao?

Đúng là nếu chỉ hạ giá BĐS thì vẫn chưa đủ để vực dậy thị trường. Bởi thị trường đang có nhiều lỗ hổng và nghịch lý, mà nghịch lý dễ thấy nhất là cơ cấu sản phẩm hàng hóa không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Khi mà khả năng đầu cơ đến hạn, dù nhu cầu nhà ở của người dân vẫn lớn song không nhiều người có thể bỏ tiền mua, do cung không gặp cầu. Nhu cầu của người dân hiện nay là căn hộ trên dưới 1 tỉ đồng song thị trường lại chủ yếu là căn hộ từ 2 – 3 tỉ đồng. Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu. Điều đó cho thấy, không chỉ người thu nhập thấp mà những người có thu nhập trung bình cũng khó có cơ hội sở hữu nhà ở.

Với thị trường đất thổ cư cũng vậy. Đất thổ cư thuộc nội thành Hà Nội hiện ít nhất cũng có giá 70 triệu đồng/m². Như vậy, tính theo thu nhập trung bình của người dân cả nước (ước khoảng 1.200USD/năm) thì muốn có 30 m² đất nội thành, phải đổi bằng 90 năm làm việc mà không chi tiêu. Trong khi đó, chính sách hỗ trợ tín dụng, tạo điều kiện cho cán bộ, công chức cải thiện nhà ở còn nhiều hạn chế.

Nếu xét chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân thì ở Việt Nam chỉ số này cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới và trong khu vực, đồng nghĩa với việc khả năng mua nhà của người dân Việt Nam càng xa vời vợi. Cụ thể, chỉ số này ở Việt Nam khoảng 26,6; trong khi ở khu vực Nam Á là 6,25; Đông Á là 4,14; châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25; châu Phi là 2,21. Theo tính toán của Liên Hiệp Quốc, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân năm trong khoảng 3-4 là hợp lý. Chỉ số càng cao, người dân càng khó mua được nhà.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS muốn vay vốn, ngân hàng thì thừa vốn muốn cho vay nhưng nếu cứ áp dụng đúng tiêu chí thì ngân hàng không thể rót tiền được. Vậy sẽ giải quyết bằng cách nào?

Ở đây, cần hiểu một số vấn đề. Thứ nhất, tại sao ngân hàng không cho vay. Vì một số lý do như doanh nghiệp đã kiệt quệ, không còn tài sản thế chấp, bên cạnh đó lãi suất vay vẫn quá cao nên doanh nghiệp không thể vay được. Còn ngân hàng thừa vốn nhưng không muốn cho vay với lãi suất thấp bởi họ phải huy động vốn với lãi suất cao. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng dù có tiền nhưng vướng nợ quá hạn, nợ xấu với một tỉ lệ nhất định thì theo quy định, họ cũng không được phép cho vay thêm từ nay đến cuối năm, mà chỉ được cho vay trong hạn mức cũ.

Vấn đề đặt ra ở đây là ngân hàng và doanh nghiệp cần tìm tiếng nói chung. Ngân hàng không nên hạ tiêu chí cho vay nhưng cần linh hoạt và minh bạch. Với những dự án đang dở dang thì nên cho vay để tiếp tục hoàn thiện, cho vay với những doanh nghiệp có nhiều lao động, có hướng đi rõ ràng… Nói chung cần có chia sẻ với doanh nghiệp cũng như phân tích cụ thể, không nên cứng nhắc, đòi hỏi phải đủ điều kiện mới cho vay.

Ngân hàng không giải quyết được thì doanh nghiệp khó khăn. Doanh nghiệp khó khăn, ngân hàng không cho vay được vốn cũng khó khăn. Ngân hàng và doanh nghiệp đang ngồi chung một con thuyền, nếu không tìm ra tiếng nói chung thì cả 2 sẽ cùng chết chìm.

Từ trước đến giờ, đã khi nào xuất hiện những giai đoạn kinh tế khó khăn tương tự như hiện nay chưa, thưa ông?

Có. Nhưng không nguy hiểm như bây giờ. Hậu quả xấu nhất có thể thấy, đang hoặc sẽ diễn ra là tổng sản phẩm quốc nội thấp, kinh tế sẽ rơi vào đình đốn, không có sản xuất…

Vậy theo ông, khi nào thì chúng ta có thể hy vọng vào sự phục hồi?

Đến khi nào mà cái đà phá sản của doanh nghiệp được phanh lại, doanh nghiệp bắt đầu làm ăn được. Doanh nghiệp sản xuất ra hàng hóa, tạo ra việc làm, việc làm tạo ra thu nhập. Kinh tế là sản xuất và tiêu dùng chứ có gì đâu. Giờ doanh nghiệp sản xuất bị kẹt chết thì một vế của nền kinh tế đã bị chết, nếu không cứu doanh nghiệp thì không thể vực dậy được kinh tế.

Đến cuối năm 2011, chúng ta có những báo cáo của Bộ Công Thương, báo cáo của Phòng Thương mại, báo cáo của các nghiệp đoàn cho thấy rằng, hàng chục vạn doanh nghiệp đang gặp khó khăn, trong đó, khó khăn lớn nhất là tiếp cận được nguồn vốn vay với lãi suất hợp lý, dưới 10% sẽ hoạt động tốt, trên 10% bắt đầu gặp khó khăn.

Sang năm 2012, trong 4 tháng đầu năm, lãi suất không giảm. Tháng 5, Thống đốc Ngân hàng đưa ra quy định giảm lãi suất huy động xuống 14%, rồi sau đó, 9% nhưng thực tế không ngân hàng nào theo cả.

Họ dùng đủ mọi thủ thuật để giữ lãi suất huy động cao. Điều này dẫn tới vấn đề là các doanh nghiệp vẫn không thể tiếp cận được nguồn vốn có lãi suất hợp lý để hoạt động và tiếp tục gặp khó khăn, rất nhiều doanh nghiệp phải phá sản, một phần lớn hoạt động cầm chừng.

Theo đó, hàng triệu lao động hoặc thất nghiệp, hoặc buổi làm buổi không, lương bị cắt giảm, thậm chí bị cho nghỉ không lương. Vì thế, sức tiêu thụ trong nền kinh tế giảm.

Chỉ số giá tiêu dùng CPI trong tháng 6 là -0,26% so với những tháng trước. CPI xuống nhưng lại xuống tới mức chết, mức thiểu phát, chứ không phải mức ổn định. Tình hình kinh tế Việt Nam hiện như chiếc máy bay đang bay trong vùng bất ổn định do chính chúng ta tạo ra, nếu cứ tiếp tục thì không an toàn. Nhưng chúng ta dường như vẫn đang cắm sâu vào vùng bất ổn định. Nếu Nhà nước điều chỉnh lại các chính sách một cách hệ thống, nhất quán, thì nền kinh tế có thể thoát khỏi tình trạng này.

Tôi xin nhắc lại, quan trọng nhất là tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thể sống, phục hồi và phát triển. Đó cũng là mục tiêu của Nghị quyết 11 (tháng 2/2011) về ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội.