Thiếu hụt nhà thương mại giá rẻ: Chuyên gia kiến nghị dùng cách "đổi đất lấy hạ tầng"

Theo số liệu khảo sát trong nước do Bộ Xây dựng thực hiện, cũng như số liệu điều tra kinh tế của Ngân hàng Thế giới ở Việt Nam, phân khúc nhà ở giá trung bình thấp ở Việt Nam chiếm tới 80% cầu về nhà ở, còn giá cao chỉ chiếm 20%.

Tuy nhiên trái với nhu cầu đó, trên thị trường nhà đầu tư lại đang tập trung nhiều cho tầng lớp trung lưu, với các sản phẩm cao cấp hoặc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Chính sự chênh lệch pha cung – cầu này tạo ra khan hiếm nhà ở bình dân và là một trong nguyên nhân khiến giá nhà bị đẩy cao hơn giá trị thực.

Các chuyên gia cho rằng, khi nguồn cung bị lệch quá nhiều so với cầu dẫn tới mất cân đối cung – cầu và lượng giao dịch thành công sẽ giảm mạnh.

Đề cập tới nguyên nhân khiến nhà đầu tư còn chưa mặn mà với phân khúc nhà giá rẻ, TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế cho rằng, vướng mắc trong vấn đề quỹ đất khiến nhiều doanh nghiệp khó khăn triển khai dự án.

Theo ông Lực, nhà ở thương mại giá rẻ phải theo cơ chế thị trường về giá cả, tài chính là tất yếu, song nhà nước cũng cần hỗ trợ về cơ chế chính sách, quỹ đất. Theo đó, vị này kiến nghị Chính phủ nên tạo cơ chế cho phép đổi đất lấy hạ tầng.

Liên quan đến cơ chế này, ông Lực cho biết hiện nay một số nơi làm rất tốt, nhưng có nơi thực hiện chưa được tốt do vậy cần có giải pháp để thực hiện đồng bộ. Đăc biệt theo vị chuyên gia này, trong chiến lược phát triển nhà giá rẻ cần phải chú trọng hơn về quy hoạch.

Ông Lực lấy ví dụ, rất nhiều dự án nhà ở giá rẻ thời gian gần đây phát triển nhưng lại gây phá vỡ quy hoạch hạ tầng xã hội. Người dân ban đầu rất hào hứng mua nhà nhưng sau đó lại thất vọng bởi chất lượng, quy hoạch hạ tầng có quá nhiều vấn đề.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia kinh tế này kiến nghị cần phải cấp đủ vốn cho ngân hàng chính sách xã hội. Đồng thời thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác bất động sản. Với nhà ở bình dân, chắc chắn nhà nước phải vào cuộc mạnh mẽ hơn nữa thì vấn đề sẽ được giải quyết.

Trong khi đó, theo GS. Đăng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường, chúng ta cần phải có những đánh giá nhìn nhận lại chính sách phát triển nhà xã hội và thương mại giá rẻ đang thực hiện có phù hợp nữa hay không.

Ông Võ kiến nghị, khi mà chúng ta tìm được một nhà đầu tư có tiềm lực, sẵn sàng đảm nhận nhiệm vụ xã hội thì cũng phải tạo thêm nhiều cơ chế khác để giải quyết các vấn đề xã hội.

Ông Võ lấy ví dụ như việc đổi đất lấy hạ tầng thì Nhà nước có thể bất lợi về đất đai một chút nhưng nếu được nhà đầu tư khẳng định, cam kết quỹ đất đó sẽ dùng vào việc phát triển nhà giá rẻ, giải quyết nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân thì lại là hợp lý, nên chấp nhận.

“Bởi vì họ không phải dùng cái lợi về đất để thực hiện mục đích lợi ích nhóm, cá nhân mà họ dùng cái lợi về đất đó để giải quyết các vấn đề xã hội thì chúng ta nên khuyến khích”, ông Võ nói.

Bên cạnh đó theo ông Võ, một số chính sách chúng ta cần làm là có chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Chỉ yêu cầu họ giải quyết bồi thường, hỗ trợ tái định cư và phải nộp về tiền chênh lệch đối với giá trị đất đã được trừ đi phần miễn giảm. Quy hoạch cũng cần tính đến việc sử dụng nguồn lực đất công chưa đưa vào sử dụng để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.

Ngoài ra, Nhà nước cần có cơ chế miễn giảm một số loại thuế liên quan đến kinh doanh bất động sản như thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp… nhằm làm giảm giá thành nhà ở.

“Có nhiều vấn đề liên quan đến chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ hiện nay cần phải sửa đổi, trong đó có tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi, chi phí vốn, tiếp cận đất đai, chi phí đất đai, năng suất lao động, công nghệ… làm cho giá thành nhà ở khó có thể rẻ. Tư duy bao cấp về phát triển nhà ở và phát triển nhà ở vẫn còn nặng”, ông Võ nhận định.

Nguyễn Khánh