Rót tiền vào cổ phiếu bất động sản: Đừng chỉ nhìn lợi nhuận

Tại tọa đàm "Cổ phiếu bất động sản - đầu tư như thế nào" do SSI tổ chức ngày 4/8, ông Vũ Ngọc Quang - Chuyên gia phân tích cổ phiếu của SSI Research - cho biết, đã có nhiều nhà đầu tư thắc mắc vì sao cổ phiếu ngành bất động sản nửa đầu năm nay lại tăng thấp hơn so với các cổ phiếu khác.

Tính đến tháng 7, một số ngành như cổ phiếu ngân hàng là tăng 34%, thép tăng tới 57% và chứng khoán tăng hơn 70% trong khi cổ phiếu bất động sản chỉ tăng tầm 30%...

Theo ông Quang, chu kỳ kinh doanh của nhóm ngành bất động sản có sự khác biệt hơn so với các ngành khác. Chẳng hạn như chu kỳ ghi nhận doanh thu lợi nhuận cũng khác và chu kỳ kinh doanh cũng dài hơn so với các ngành như thép, chứng khoán, ngân hàng... Vì tính chất chu kỳ nên nhóm ngành này tăng chậm hơn so với các nhóm ngành khác.

Ông Hoàng Văn Thọ - Chuyên gia phân tích ngành bất động sản - CTCP Quản lý Quỹ Dragon Capital - cho biết thêm, 6 tháng đầu năm nay không có hiện tượng "sóng" cổ phiếu bất động sản.

Thay vào đó, thị trường gắn liền với những câu chuyện của từng doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp có những câu chuyện riêng, nhờ kinh doanh tốt mà giá cổ phiếu tăng trưởng khác biệt so với thị trường. Cổ phiếu bất động sản diễn biến tùy theo từng câu chuyện riêng, chu kỳ tăng vốn, chu kỳ ghi nhận lợi nhuận và chu kỳ bán hàng...

Tại tọa đàm, một câu hỏi đặt ra, bất động sản là một ngành chịu ảnh hưởng khá lớn từ đợt dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4 với việc giãn cách trên diện rộng, vậy bức tranh lợi nhuận quý III của các doanh nghiệp sẽ ra sao?

Trả lời câu hỏi này, ông Thọ cho biết, việc thực hiện giãn cách xã hội sẽ tác động lớn tới thị trường bất động sản bởi mặt hàng này rất ít người mua online. Điều này cũng tác động tới tâm lý của nhà đầu tư đối với cổ phiếu bất động sản.

Song theo kinh nghiệm của ông, nhà đầu tư nên nhìn vào 2 yếu tố. Bên cạnh lợi nhuận thì tốc độ bán hàng là yếu tố rất quan trọng. Sẽ có những doanh nghiệp mở bán từ 1-2 năm trước và quý này bắt đầu bàn giao thì vẫn ghi được lợi nhuận tốt. Nhà đầu tư không nên vội vàng nhận định lợi nhuận tốt là tốt mà lợi nhuận xấu là công ty xấu.

Đầu tư vào cổ phiếu bất động sản, chuyên gia nói trên cho rằng cũng không nên chỉ nhìn vào lợi nhuận một quý, mà cần cái nhìn chiều dài, bền vững. Vị chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư nên nhìn vào tốc độ bán hàng (bán năm trước, năm nay, triển vọng năm sau). Những doanh nghiệp vẫn bán hàng tốt, phân khúc phù hợp thì kết quả quý III - IV không tốt nhưng cổ phiếu chưa chắc giảm. Thị trường sẽ nhìn sang năm sau. Lợi nhuận năm sau sẽ đến từ bán hàng của năm nay và năm trước.

Để tham khảo số liệu về tốc độ bán hàng, ông cho biết có nhiều cách như hỏi trực tiếp công ty, song nếu là nhà đầu tư cá nhân thì rất khó. Cách thứ 2 là đọc báo cáo của các công ty chứng khoán. Ngoài ra có thể kết hợp kiểm tra bên ngoài, hỏi trực tiếp anh em môi giới dự án.

"Mặc dù ít mua bất động sản nhưng tôi thường đóng vai người mua để tìm hiểu dự án. Nhiều khi họ nói là bán hết nhưng mình bốc máy lên hỏi, tìm hiểu thì vẫn còn. Nói chung phải linh hoạt trong tìm kiếm thông tin", ông Thọ nhấn mạnh.

Ông Vũ Ngọc Quang chia sẻ thêm, khi đầu tư vào cổ phiếu bất động sản thì gần giống như đầu tư bất động sản. Quan trọng nhất của doanh nghiệp bất động sản là quỹ đất. Mua cổ phiếu bất động sản thì cần quan tâm doanh nghiệp đó đang sở hữu dự án nào. 

Yếu tố pháp lý là rất quan trọng trong việc lựa chọn cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản. Bởi có những công ty có kế hoạch triển khai lớn nhưng "vấp" phải yếu tố pháp lý. "Nếu xuống tiền rồi mà có tin tức gì chưa tốt về pháp lý sẽ ảnh hưởng giá cổ phiếu", ông Quang nói.

Thứ hai, ông Quang cũng nhấn mạnh đến yếu tố về ban lãnh đạo. Bởi phát triển bất động sản là quá trình lâu dài, từ 3 đến 5 năm, do vậy rất cần chiến lược bài bản từ ban lãnh đạo. Đôi khi có lãi mà quản trị không được tốt thì cổ đông khó được hưởng lợi. Vị chuyên gia lưu ý đến vấn đề chuyển lợi nhuận cho công ty con hoặc công ty sân sau...