Những ông lớn địa ốc ôm nghìn tỷ đồng tiền trả trước của khách hàng

Theo thống kê của Dân trí, khoản mục "người mua trả tiền trước ngắn hạn" trong báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng trong quý II. Sau nửa năm, chỉ tiêu này của các doanh nghiệp địa ốc đã tăng hơn gấp đôi.

Đơn vị nào có "của để dành" lớn nhất?

"Người mua trả tiền trước ngắn hạn" là một trong các khoản mục được giới đầu tư quan tâm khi "mổ xẻ" báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản. Đây chủ yếu là các khoản tiền trả trước của khách hàng theo các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại dự án của công ty. Các khoản này sẽ được ghi nhận là doanh thu khi doanh nghiệp hoàn thành và bàn giao bất động sản cho khách hàng.

Trên bảng cân đối kế toán, chỉ tiêu này được xếp vào khoản nợ ngắn hạn, nhưng lại là doanh thu tiềm năng tương lai. Nếu tỷ trọng khoản mục này trong nguồn vốn cao, tức công ty có "của để dành" lớn, thể hiện uy tín bán hàng tốt. Người mua trả tiền trước ngày càng tăng cũng chứng tỏ các dự án của doanh nghiệp phần nào có sức hấp dẫn với thị trường.

Theo thống kê của Dân trí tại báo cáo tài chính quý II của các doanh nghiệp bất động sản, hàng trăm nghìn tỷ đồng người mua trả tiền trước ngắn hạn đang được các doanh nghiệp bất động sản nhà ở nắm giữ, nổi bật có Tập đoàn Novaland (mã: NVL) Công ty cổ phần Vinhomes (mã: VHM), Tập đoàn FLC (mã: FLC), Bất động sản An Gia (mã: AGG)…

"Quán quân" nắm giữ tiền mua trả trước ngắn hạn hiện là Vinhomes với 49.016 tỷ đồng, tương ứng hơn 2 tỷ USD. Xét về tỷ lệ tăng, Vinhomes cũng là đơn vị tăng mạnh nhất với mức tăng 4,5 lần so với thời điểm đầu năm. Đây có thể là nguồn tiền đến từ những khách hàng mua bất động sản tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire.

Theo tiết lộ của Chủ tịch Vinhomes Phạm Thiếu Hoa trong cuộc họp đại hội đồng cổ đông diễn ra hồi tháng 5, dự án này đã mở bán trong tháng 4.

Novaland cũng ghi nhận khoản mục này tăng cao, đạt 12.561 tỷ đồng từ mức 8.305 tỷ đồng. Xếp sau là FLC với 6.980 tỷ đồng, An Gia 3.733 tỷ đồng, Nam Long 3.554,7 tỷ đồng, Bamboo Capital 2.688,4 tỷ đồng, Phát Đạt 2.204 tỷ đồng, Đất Xanh 2.119 tỷ đồng…

Xét về tỷ lệ tăng, ngoài Vinhomes ghi nhận mức tăng đột biến, nhiều doanh nghiệp cũng có tăng trưởng 2 chữ số như Novaland 51,2%, Nam Long 44,3%, FLC 38,8%, Phát Đạt 30,2%, Bamboo Capital 30,2%, An Gia 12%... Thậm chí Khang Điền ghi nhận mức tăng 3 chữ số, lên tới 109%, đạt 375 tỷ đồng.

Vẫn có một số đơn vị ghi nhận chỉ tiêu này giảm là Đất Xanh giảm 3%, DIC Corp giảm 5,5%...

Nếu so sánh chỉ tiêu doanh thu quý II của các doanh nghiệp bất động sản với cùng kỳ năm trước, sẽ thấy bức tranh trái chiều.

Một số đơn vị có tỷ lệ doanh thu tăng tới 3 chữ số là An Gia, Nam Long, Văn Phú. Các công ty tăng trưởng thấp hơn, ở mức 2 chữ số là Phát Đạt, Quốc Cường Gia Lai… Loạt doanh nghiệp ghi nhận doanh thu "đi lùi" là Vinhomes, Novaland, Đất Xanh, Khang Điền, Hoàng Quân…

Báo cáo của FiinGroup về thị trường bất động sản cho thấy quý II năm nay, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận doanh thu thuần giảm tới 49%.

Tương lai khó đoán định, cẩn trọng với khoản thu tương lai

Dù vậy, bức tranh doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản sẽ còn thay đổi, bởi có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới chỉ tiêu này, như khoản thu trả trước ngắn hạn của khách hàng.

Với những doanh nghiệp ghi nhận chỉ tiêu này cao, khi dự án đủ điều kiện bàn giao, sẽ là khoản thu khổng lồ.

Các chuyên gia đến từ Công ty Chứng khoán Agriseco kỳ vọng việc số dư trả tiền trước tăng sẽ giúp kết quả kinh doanh các doanh nghiệp được cải thiện trong 2 quý cuối năm.

"Song song với việc triển khai các dự án có sẵn, nhiều doanh nghiệp lớn lên kế hoạch mở rộng quỹ đất gối đầu và đặt mục tiêu doanh số bán hàng cao. Điều này tạo thêm kỳ vọng cho sự gia tăng giá trị tài sản cũng như dòng tiền cho doanh nghiệp", các chuyên gia Agriseco cho biết.

Trao đổi với Dân trí, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cũng nhận định, các khoản trả trước từ khách hàng tăng cho thấy dấu hiệu phục hồi của ngành bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản nhà ở trong ngắn hạn. Đây là tín hiệu tích cực cho các chủ đầu tư khi đảm bảo đầu ra của dự án, giảm tỷ lệ tồn kho.

"Khoản mục này tăng còn chứng tỏ niềm tin của người mua vào doanh nghiệp, dự án và nhu cầu nhà ở, đầu tư bất động sản đang tăng trên thị trường", ông nói.

Tuy nhiên, theo trưởng phòng phân tích và tư vấn đầu tư một công ty chứng khoán, khoản có thể trở thành doanh thu tương lai này, bên cạnh lợi thế, cũng có những bất cập, bởi "tương lai không ai biết trước".

Việc thu tiền trước từ khách hàng, thể hiện nỗ lực bán hàng, cũng như uy tín thương hiệu của các doanh nghiệp. Nhưng những biến số không ngờ vẫn có thể xảy đến.

Về phía khách hàng, khi quyết định "xuống tiền" trước cho dự án, một phần cũng vì những ưu đãi về giá và uy tín của doanh nghiệp. Nhưng khách hàng không thể "chọn mặt gửi vàng" để quyết định đầu tư dự án, do những hợp đồng là cam kết ở phía chủ đầu tư. Khi tình huống không mong muốn xảy ra, sẽ đẩy chủ đầu tư vi phạm cam kết.

Có thể kể đến trường hợp của Tập đoàn FLC. Từ giữa tháng 4 đến nay, sau khi cựu Chủ tịch Trịnh Văn Quyết bị bắt, có tới 10 địa phương đã quyết định thu hồi chủ trương cho FLC nghiên cứu, đầu tư dự án. Việc này đặt khách hàng trước rủi ro bị "chôn" vốn. Trên thực tế, không ít trường hợp khách hàng thanh toán trước tiền cho chủ đầu tư, nhưng không được giao hàng trong thời gian dài do gặp các rắc rối pháp lý, nợ thuế hoặc doanh nghiệp cạn nguồn tiền để triển khai dự án...

"Điều quan trọng là cơ quan quản lý phải có phương án, cơ chế để xử lý, đảm bảo cho những khách hàng đã tham gia vào cam kết mua những bất động sản trong tương lai", ông Vũ Đình Ánh nói.