Nhà ở giá rẻ không chỉ đơn thuần là giá bán thấp

TS. Hoàng Xuân Nghĩa, Viện nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà Nội đã đưa ra 8 vấn đề để cải thiện thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Thứ nhất, phải tạo ra loại "hàng hoá đặc thù - nhà ở giá rẻ” và thúc đẩy phân đoạn thị trường nhà ở giá rẻ. Khái niệm “nhà ở giá rẻ” là nhà có giá trị thị trường thấp (kết tinh lao động hao phí thấp hay chi phí làm ra thấp) chứ không chỉ đơn thuần là có giá bán thấp (hay được bán rẻ hơn giá trị).

Khi đó, những ng­ười thu nhập thấp trực tiếp sử dụng căn nhà mới đư­ợc h­ưởng lợi do việc chỉ phải bỏ ra một khoản tiền ít hơn mà vẫn thoả mãn nhu cầu về nơi ở của mình.

Nhưng để tạo ra "hàng hoá đặc thù - nhà ở giá rẻ", nhà ở phải được quy hoạch phát triển thành các khu vực riêng, có tiêu chuẩn hạ tầng dịch vụ tối thiểu, nằm xa trung tâm và các khu dịch vụ – thương mại (để giá đất là thấp nhất).

Cần thiết phải duy trì tên gọi "khu nhà ở cho ng­ười thu nhập thấp" hay “khu nhà ở giá rẻ”, để thị trường và tâm lý tiêu dùng xã hội tự sàng lọc, loại bỏ những ng­ười giầu muốn xác định vị trí xã hội và đẳng cấp của mình ra khỏi nhóm khách hàng về loại nhà ở này.

Thứ hai, nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách thúc đẩy phát triển thị tr­ường nhà ở cho ng­ười thu nhập thấp, khắc phục những điểm yếu của thị tr­ường nhà đất Hà Nội như: tình trạng đầu cơ, lũng đoạn phức tạp, chi phí giao dịch thị trường cao và tính minh bạch xếp vào hàng thấp nhất cả nư­ớc...

Chẳng hạn như ở Hà Nội, cách làm đơn giản nhất là có thể bê nguyên các chính sách ưu đãi dành cho các Công ty phát triển nhà của Nhà n­ước đem áp dụng cho các doanh nghiệp t­ư nhân, doanh nghiệp nước ngoài…thì nhất định sẽ có hiệu quả.

Thứ ba, tăng cường sự gắn kết và kênh dẫn vốn trung dài hạn giữa thị trường tài chính với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Đây cũng là công cụ để thông qua đó Nhà nước điều tiết thị trường BĐS và xây dựng chính sách nhà ở phù hợp với cơ chế thị trường.

Thứ tư, sử dụng tốt công cụ tài chính điều tiết thị trường nhà đất bởi, trong đó chính sách thuế và phí có thể coi là công cụ điều tiết thích hợp.

Ví dụ, dự án đường vành đai 1 Kim Liên - Ô chợ Dừa có trên 1.000 hộ phải di dời với số tiền đền bù GPMB 600 tỷ, trong khi giá trị xây lắp con đường chỉ là 100 tỷ đồng.

Con đường hoàn thành và cũng gần 1.000 hộ được ra mặt tiền, giá đất tăng đột biến, có hộ giá nhà đất tăng từ 40 lên 100 triệu/m². Tính sơ bộ, giá nhà đất tăng sau khi quy hoạch cũng bằng tổng số tiền Nhà nước bỏ ra làm đường. Nhưng khoản tăng này lại rơi vào tay các hộ dân may mắn ở lại, còn Nhà nước không được lợi gì.

Thứ năm, đẩy mạnh hoạt động đầu tư Nhà nước cho cơ sở hạ tầng và phát triển Quỹ nhà ở xã hội dành cho các đối tượng thu nhập thấp hưởng lương Ngân sách.

Ở đây nói về trường hợp đầu tư về đường xá, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, vệ sinh môi trường, an ninh trật tự... cho các khu chung cư, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Thứ sáu, cải tiến công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch xây dựng nói chung, có quy hoạch nhà ở cho người thu nhập thấp. Hà Nội cũng như nhiều địa phương vấp phải 2 vấn đề nổi cộm về quy hoạch, đó là “quy hoạch treo” và cơ chế xin - cho.

Bởi vậy, chính quyền cần đẩy nhanh việc quy hoạch chi tiết và công khai quy hoạch vùng đô thị hoá, công khai quy hoạch nhà đất để chống đầu cơ, chống kích cầu ảo.

Thứ bẩy, do chưa được pháp luật thừa nhận hoặc nhà ở bất hợp pháp, nên đặc điểm của các thông tin về nhà đất của ngư­ời thu nhập thấp thường rất thiếu hụt, tản mạn và tuỳ tiện.

Để quản lý nhà đất với tư­ cách là công cụ thúc đẩy hình thành thị trường hiệu quả, thì các thông tin này cần phải đư­ợc tích hợp đầy đủ vào chứng chỉ nhà đất và hồ sơ địa chính mang tính chuyên nghiệp.

Thứ tám, thực hiện cải cách hành chính, nhất là cải cách thủ tục hành chính và bộ máy quản lý hành chính công về nhà đất. Đây là vấn đề thực sự khó khăn và phức tạp, bởi nó đụng chạm đến các đặc quyền, đặc lợi của một nhóm quan chức trong bộ máy công quyền nhưng không vì thế mà chúng ta không làm, trong đó có việc tinh giản biên chế, bồi dưỡng cán bộ, phân cấp rõ trách nhiệm...

Lan Hương (ghi)