Loạt ngân hàng siết cho vay đầu cơ bất động sản, ưu tiên nhu cầu ở thực

Trong mùa đại hội cổ đông ngành ngân hàng năm 2026, tín dụng bất động sản tiếp tục là chủ đề “nóng” khi lãnh đạo các nhà băng đồng loạt nói với cổ đông về câu chuyện ưu tiên dòng vốn vào phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời hạn chế các dự án rủi ro cao, thiếu pháp lý hoặc mang tính đầu cơ, nhằm bảo toàn chất lượng tài sản trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

Chủ tịch Hội đồng quản trị (HĐQT) Techcombank Hồ Hùng Anh đánh giá đây là lĩnh vực đóng góp rất lớn vào sự phát triển của Việt Nam trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực rất nhiều tiềm năng lẫn rủi ro. Trong vòng 5-10 năm nữa, bất động sản vẫn là một lĩnh vực sẽ phát triển ở Việt Nam. Vấn đề là ngân hàng sẽ kiểm soát rủi ro như thế nào.

Ở Techcombank, ông Hồ Hùng Anh cho biết ngân hàng chỉ lựa chọn những dự án có thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ, tập trung vào việc khai thác và dựa trên những khách hàng tốt, kể cả khách hàng doanh nghiệp và cá nhân. “Techcombank không cho vay, tài trợ những dự án pháp lý không đầy đủ, cũng như không tài trợ những dự án có thể thiếu tính thanh khoản”, vị này nói.

Chủ tịch Techcombank nhấn mạnh tỷ lệ nợ xấu của Techcombank trong lĩnh vực bất động sản ở cả khách hàng cá nhân và doanh nghiệp luôn nằm ở mức dưới 1%. Tỷ lệ thu hồi vốn thực tế là 100%.

"Bất kỳ bất động sản nào, kể cả rơi vào nợ xấu, sau khoảng 2-3 năm Techcombank đều thu hồi toàn bộ tiền, ít nhất là gốc", ông Hùng Anh nói.

Trong khi đó, Chủ tịch Hội đồng quản trị VPBank Ngô Chí Dũng cho rằng lãi suất tăng trong thời gian qua gây áp lực lớn lên thị trường bất động sản, nhưng về dài hạn, đây vẫn là lĩnh vực có tiềm năng tăng trưởng.

"Nếu nhìn ở góc độ dài hạn, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam chưa đầy 40%, trong khi Trung Quốc đã ở mức 77%. Điều này cho thấy trong 10-20 năm tới, nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam vẫn còn lớn", ông Dũng nhấn mạnh.

Theo Chủ tịch VPBank, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc "có nên đầu tư vào bất động sản hay không" mà là lựa chọn đúng phân khúc. Bất động sản gồm nhiều phân khúc khác nhau như bất động sản nghỉ dưỡng, khu công nghiệp, thương mại và nhà ở. Trong đó, riêng nhà ở cũng chia thành nhiều nhóm từ nhà ở xã hội, trung cấp đến cao cấp và siêu cao cấp.

"Có những phân khúc phục vụ nhu cầu đầu tư, nhưng cũng có những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Điều quan trọng là phải xác định đúng phân khúc có nhu cầu thực sự của xã hội", ông Dũng nói.

Trên cơ sở đó, VPBank xác định tiếp tục coi bất động sản là một lĩnh vực quan trọng, nhưng sẽ điều chỉnh chiến lược theo hướng chọn lọc hơn, ưu tiên các phân khúc gắn với nhu cầu thực và khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Nói về vấn đề này, Tổng Giám đốc VPBank Nguyễn Đức Vinh cho biết Ngân hàng Nhà nước thời gian qua đã kiểm soát chặt tín dụng bất động sản nhằm hạn chế rủi ro bong bóng và đảm bảo an ninh tài chính.

"Tuy nhiên, bất động sản vẫn là lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Nhu cầu sở hữu nhà ở luôn là một trong những nhu cầu thiết yếu và lớn nhất của người dân", ông Vinh nói.

Theo đó, VPBank không "đóng cửa" với bất động sản mà điều chỉnh chiến lược cấp tín dụng. Ngân hàng sẽ tập trung dòng vốn vào các dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và phân khúc trung bình. Ngược lại, các dự án nghỉ dưỡng hoặc phân khúc cao cấp mang tính đầu cơ sẽ được hạn chế cấp vốn.

"Những bài học từ việc tài trợ các dự án thiếu pháp lý, tồn đọng vốn 3-4 năm qua đã khiến chúng tôi siết chặt hơn nữa quy trình quản trị rủi ro", ông Vinh cho biết.

Tại Đại hội của SHB năm nay, trả lời cổ đông về việc tín dụng bất động sản ảnh hưởng như thế nào đến hoạt động kinh doanh, Chủ tịch Đỗ Quang Hiển cho biết, ngân hàng cho vay bất động sản tương đối lớn nhưng vẫn đảm bảo các tỷ lệ theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, tuân thủ các chuẩn mực an toàn. Đồng thời, các bộ, ngành và địa phương đang tháo gỡ nhiều dự án vướng mắc, góp phần hạn chế lãng phí nguồn lực.

Theo ông Hiển, bất động sản phát triển có tác động lan tỏa tới 41 ngành kinh tế, góp phần thúc đẩy sản xuất kinh doanh, gia tăng nguồn thu và hiệu quả kinh tế. SHB hiện tài trợ cho nhiều dự án hạ tầng quốc gia, các dự án động lực tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TPHCM và các khu vực lân cận.

“Đây là những dự án có tính thanh khoản cao, đồng thời hỗ trợ nhu cầu mua nhà, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ, cũng như các phân khúc nhà ở xã hội và bất động sản công nghiệp”, ông nhấn mạnh.

Lãnh đạo SHB nhấn mạnh các dự án này mang lại nguồn thu đáng kể và được kỳ vọng đóng góp tích cực vào tăng trưởng lợi nhuận của ngân hàng trong năm 2026 và các năm tiếp theo. Đồng thời, ông khẳng định SHB luôn tuân thủ các quy định hiện hành và đảm bảo an toàn hệ thống.

Tại Đại hội cổ đông ACB, Chủ tịch Trần Hùng Huy thông tin dư nợ cho vay bất động sản của ACB hiện chỉ chiếm dưới 5% tổng dư nợ, mức thấp so với mặt bằng chung của nhiều ngân hàng.

Theo lãnh đạo ACB, tỷ trọng này đóng vai trò như một vùng đệm an toàn, giúp ngân hàng hạn chế rủi ro khi thị trường bất động sản đối mặt với các chính sách kiểm soát chặt chẽ hơn. Không chỉ phòng thủ, ACB còn nhìn thấy cơ hội trong bối cảnh này. Ngân hàng có thể chủ động lựa chọn hợp tác với các doanh nghiệp bất động sản có nền tảng tài chính tốt, đặc biệt trong phân khúc nhà ở trung cấp - lĩnh vực được đánh giá có nhu cầu thực và ít biến động hơn.