"Đối nghịch" trong xu hướng mua nhà của người Hà Nội và người Sài Gòn

Đây là chi tiết đáng chú ý vừa được Hãng tư vấn bất động sản (BĐS) Savills Việt Nam công bố về sự dịch chuyển xu hướng tiêu thụ căn hộ và nguồn cung căn hộ tại hai địa phương có nhu cầu và thị trường nhà ở lớn nhất cả nước Hà Nội và TP.HCM trong quý I/2017.

Theo báo cáo của Savills, trong quý I/2017, lượng giao dịch căn hộ hạng C tại TP.HCM đã tăng 10%, trong khi đó căn hộ hạng B đang giảm 35% so với cùng kỳ các quý trước đó. Căn hộ hạng A cũng có tỷ lệ giao dịch thấp hơn kỳ vọng.

Tổng lượng căn hộ để ở giao dịch thành công tại TP.HCM giảm chỉ còn 8.800, giảm 13% theo quý, tỷ lệ thị trường hấp thụ chỉ đạt 21%, giảm 1% theo quý. Đặc biệt phân khúc căn hộ hạng A và B đang giảm. Các quận phía Tây, như quận 6, 8 và Tân Phú, Bình Tân là nơi tập trung các căn hộ bình dân đang bước vào cuộc cạnh tranh mạnh về lượng cung phân khúc bình dân.

Đại diện Savills Việt Nam cho hay, xu hướng giá nhà ở TP.HCM rẻ hơn Hà Nội, lượng cung căn hộ nhiều hơn, do đó khả năng cạnh tranh tốt hơn, giá rẻ hơn. Bên cạnh đó, quy mô thị trường, tổng cầu lớn, nguồn cung nhà đa dạng, quỹ đất và hạ tầng tốt cũng tạo điều kiện cho các dự án nhà ở thu nhập thấp tại TP.HCM phát triển mạnh hơn.

Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, quý I, lượng căn hộ giao dịch thành công phần lớn là căn hộ hạng B từ các quận Hà Đông, Hoàng Mai, Từ Liêm và Thanh Xuân. Trong khi đó, phân khúc hạng A và hạng C có xu hướng thu hẹp. Trong đó, căn hộ hạng A ít được quan tâm do khu biệt vào một nhóm khách hàng có điều kiện; phân khúc hạng C dù nguồn cầu nhiều song không có nguồn cung.

Về con số căn hộ bán ra, theo báo cáo của Savills, nguồn cung căn hộ ở đây có chiều hướng tăng, nguồn cung sơ cấp đạt 24.160 căn, tăng 12% theo quý và 49% theo năm. Trong quý I/2017 có 14 dự án mở bán mới và 21 dự án mở bán thêm đều là dự án thuộc phân khúc hạng B và hạng A.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội cũng cao hơn TP.HCM đạt 27%, với hơn 6.500 căn hộ được bán thành công. Theo nhận định của Savills thị trường căn hộ mà các doanh nghiệp địa ốc ở Hà Nội hướng đến vẫn thuộc phân khúc trên 20 triệu đồng đến 30 triệu đồng/m2, mức giá cao hơn so với xu hướng chọn mua căn hộ từ 14 - 20 triệu/m2 của người dân TP.HCM.

Theo bà Nguyễn Thu Hằng, đại diện Savills tại Hà Nội: "Quỹ đất tại nội thành Hà Nội ít nên các dự án đều hướng vào xây dựng khu đô thị cao cấp, phân khúc căn hộ hạng B dù cho tiêu chuẩn nhiều khu đô thị chưa đạt được. Trong khi đó, tại các địa bàn xa trung tâm, ngoại thành Hà Nội, cơ sở vật chất chưa đồng bộ nên các dự án nhà ở chưa xác định phân khúc. Trong tương lai, nhu cầu nhà ở giá bình dân vẫn rất lớn và nhiều đại gia BĐS đã và đang hướng đến phân khúc này bởi tỷ suất lợi nhuận cao hơn các phân khúc còn lại".

Hiện theo các chuyên gia BĐS, thị trường địa ốc nội đô Hà Nội hiện nay "không còn chỗ" cho các dự án căn hộ hạng C, thấp nhất cũng là hạng B bởi quỹ đất đã cạn kiệt. Các dự án cấp mới của các đại gia bất động sản gần đây đều thuộc phân khúc nhóm A và B. Kỳ vọng cuối cùng của phân khúc căn hộ hạng C là ở các dự án cải tạo chung cư cũ ở Giảng Võ, ở Bạch Mai và một số khu thuộc quận Hai Bà Trưng. Và cũng do nguồn cung ít, do đó người dân Hà Nội dù có mức thu nhập trung bình thấp hơn TP.HCM nhưng vẫn phải gom góp tiền mua các dự án BĐS có mức giá cao.

Mới đây, trong khảo sát về giá cả thị trường BĐS Việt Nam, Công ty tư vấn BĐS JLL tại Việt Nam cho biết, xu hướng giá căn hộ tại TP.HCM chỉ từ 14 - 20 triệu đồng/m2 tập trung ở các quận vùng ven đang có tính thanh khoản rất tốt. Trong khi đó, tại Hà Nội, lượng cung căn hộ giá rẻ tập trung phần lớn vào các dự án nhà ở thu nhập thấp hiện đã không còn. Do nguồn cung ít, giá thị trường mặc định cao nên nhu cầu nhà giá rẻ của người dân Hà Nội vẫn rất lớn, song các doanh nghiệp địa ốc vẫn không mặn mà đầu tư phân khúc này.

Nguyễn Tuyền