Dập “sốt đất” bằng lệnh cấm giao dịch: Can thiệp “mạnh tay”, thị trường khó kiểm soát?

Sau Kiên Giang và Quảng Ninh mới đây nhất đến lượt Khánh Hòa yêu cầu tạm dừng chuyển mục địch sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực dự kiến hình thành đặc khu kinh tế.

Theo đó, việc tạm dừng này sẽ có hiệu lực cho đến khi quy hoạch chung xây dựng Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trao đổi với Dân trí, luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng ban Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng chính quyền có thể hạn chế chuyển đổi mục đích sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa song việc việc ngừng giao dịch đất đai là sai luật.

“Không thể vì ngăn cản “sốt đất” mà ngừng giao dịch được, như vậy là can thiệp vào quy luật thị trường. Việc tăng giá tại các khu vực này đang phản ánh quy luật thị trường, không thể can thiệp bằng biện pháp hành chính được”, ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn, phát triển đặc khu phải huy động cả nguồn lực nhà nước lẫn tư nhân. Do vậy, việc đưa ra các biện pháp hành chính để can thiệp vào thị trường như cấm giao dịch có thể làm nản lòng” các nhà đầu tư thực sự.

“Để ngăn chặn tình trạnh đầu cơ, sốt ảo, cần kiểm tra kỹ mặt pháp lý của các giao dịch, đây mới là chủ trương đúng. Đối với nhà đầu tư, khi giao dịch cũng đừng quên yếu tố này, cần kiểm tra pháp lý và chỉ nên mua bất động sản có giấy chứng nhận sử dụng đất”, ông Tuấn nêu quan điểm.

“Cần có cách quản lý sao vẫn phù hợp với quy luật thị trường và phù hợp với quy định pháp luật”, ông Tuấn nhấn mạnh thêm.

Trong khi đó, đề cập đến lệnh ngừng mua bán, chuyển nhượng tại các đặc khu tương lai, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, trong các quyết định đó có điểm đúng, có điểm chưa đúng.

Cụ thể, việc tạm thời ngưng việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp qua đất ở, đất phi nông nghiệp và dự án là thuộc thẩm quyền của nhà nước. Ngoài ra, nhà nước cũng có quyền tạm dừng chấp thuận đầu tư đối với dự án. Tuy nhiên, một số tỉnh lại cấm chuyển nhượng, mua bán là không đúng pháp luật.

“Quyền chuyển nhượng, mua bán là quyền hợp pháp của người dân đã được quy định, vì thế việc một số địa phương cấm chuyển nhượng mà không có giải thích rõ sẽ khiến thị trường chuyển qua phương thức phát triển ngầm, càng khó kiểm soát hơn”, ông Châu nói.

Theo vị này, cơn sốt đất hiện nay chủ yếu xảy ra ở thị trường phi chính thức. Thị trường này người ta giao dịch bằng viết tay. Do đó, việc này nhà nước cấm hay không người ta vẫn làm cho nên cần phải có giải pháp về mặt tuyên truyền giải thích để cho những nhà đầu tư thứ cấp tỉnh táo không sập bẫy lừa của đầu nậu và cò đất.

Trước đó, theo báo cáo mới nhất của huyện Vân Đồn, từ đầu năm 2018 đến nay, trong thời gian chuẩn bị các bước để thành lập Khu hành chính – kinh tế đặc biệt, tình hình đất đai trên địa bàn huyện có nhiều biến động, diễn biến phức tạp, đặc biệt là từ cuối tháng 3/2018 đến nay.

Theo đó, tình hình mua bán, chuyển nhượng đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp tăng về số lượng, tập trung tại các xã: Đông Xá, Hạ Long, Đoàn Kết, Đài Xuyên…

Huyện Vân Đồn cho biết đã tăng cường công tác kiểm tra, xử lý nhiều trường hợp vi phạm cũng như kiểm điểm, xử lý những cán bộ có liên quan. Tuy nhiên, một số đơn vị cơ sở chưa thực sự quan tâm đến công tác quản lý đất đai nên để xảy ra một số trường hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng trái phép, san gạt, lấn chiếm đất đai và việc xử lý vi phạm của một số đơn vị còn chậm, chưa kịp thời.

Trước thực trạng này, lãnh đạo tỉnh Quảng Ninh đã yêu cầu tạm dừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạm dừng giao đất cho các tổ chức, dự án; tạm dừng giao dịch chuyển nhượng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, trường hợp đặc biệt phải báo cáo tỉnh xem xét, quyết định.

Trước đó, huyện Phú Quốc đã ban hành công văn 223/UBND-KSTT về việc tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với các khu phân lô, tách thửa. Từ đó, lãnh đạo UBND huyện Phú Quốc cho rằng việc tạm dừng cho các cá nhân, tổ chức phân lô, tách thửa dưới 500 m2 là cần thiết.

Tiếp đó, ngày 7/5, Chủ tịch UBND tỉnh Lê Đức Vinh đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên – Môi trường về việc tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất tại khu vực quy hoạch xây dựng Đơn vị hành chính – Kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong.

Theo đó, Chủ tịch UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tư pháp, Sở Xây dựng, Ban quản lý Khu kinh tế Vân Phong và UBND huyện Vạn Ninh tham mưu, dự thảo văn bản cho UBND tỉnh chỉ đạo tạm ngừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tách thửa, chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vạn Ninh.

Việc tạm ngừng này có hiệu lực cho đến khi quy hoạch chung xây dựng Đơn vị Hành chính – Kinh tế đặc biệt Bắc Vân Phong được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc tạm ngừng này là thực hiện theo ý kiến chỉ đạo của Thường trực Tỉnh ủy tại cuộc họp giao ban Tỉnh ủy vào sáng 4/5.

Nguyễn Mạnh