Chuyên gia kinh tế "bóc mẽ" những kiểu khách mà ngân hàng sợ nhất

Chưa có quy định về đầu cơ bất động sản

Tại tọa đàm trực tuyến "Quản tín dụng bất động sản thế nào cho đúng, trúng? do báo Dân trí tổ chức ngày 16/6, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh thông tin, hiện nay chưa có quy định cụ thể về thế nào là đầu cơ bất động sản. Giữa đầu tư và đầu cơ chỉ cách nhau một sợi chỉ, rất mong manh nên mọi người không cần quá quan trọng thế nào là đầu tư, đầu cơ.

"Nhưng nếu người sử dụng đòn bẩy lớn, có mức vay quá lớn so với vốn tự có trong quá trình đầu tư, mua bán bất động sản thì đấy là dấu hiệu nguy hiểm", ông Thịnh nói.

Giả sử, người đi vay chỉ có một phần vốn tự có nhưng lại vay đến 8 - 9 phần vốn từ ngân hàng thì riêng việc tiền trả lãi đã là quá lớn. Từ đó dẫn đến việc quản lý vốn khó khăn, không đáp ứng được các yêu cầu đặt ra. Vì ngân hàng cũng giải ngân dần theo quá trình dự án, chứ không đưa hết tiền một lần.

Theo ông Thịnh, khi ngân hàng bỏ vốn ra thì luôn mong muốn người vay, doanh nghiệp hoàn thành đúng tiến độ, đúng thời hạn để từ đó có kế hoạch hoàn trả vốn, lãi vay đúng hạn. Ngân hàng cũng là một đơn vị kinh doanh, họ cũng mong muốn các đối tác thực thi tốt nhất, có hiệu quả nhất nguồn vốn để họ có lợi nhuận.

"Vấn đề ở đây là người đi vay không thực hiện đúng kế hoạch nên ngân hàng chả dại gì ném tiền vào chỗ không tin tưởng dù họ đã bỏ ra số tiền đáng kể vào đó", ông nhấn mạnh.

Ông Thịnh cho rằng, việc cần làm, quan trọng nhất là thanh lọc thị trường. Để các nhà đầu cơ bị loại đi, bớt dần các doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu ít nhưng sử dụng vốn vay ngân hàng nhiều để đầu tư khiến hoạt động sử dụng vốn không hiệu quả. Nếu làm được điều này thì thị trường bất động sản sẽ tránh được nguy cơ đổ vỡ hàng loạt.

"Thời gian vừa qua, có những doanh nghiệp bất động sản huy động lượng trái phiếu gấp 47 lần vốn chủ sở hữu, dẫn đến việc họ không có khả năng trả nợ. Do đó, việc huy động vốn bằng trái phiếu khá nguy hiểm. Giả sử họ có đi vay thì chẳng có ngân hàng nào dám cho vay", vị chuyên gia đưa ra ví dụ.

Thực chất, các ngân hàng thương mại (NHTM) chính là người bỏ tiền ra, là người quản lý rủi ro, chịu trách nhiệm với nguồn vốn nên họ rất quan tâm đến đối tượng cho vay. Còn Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã đưa ra khuôn khổ để các ngân hàng không chạm vào mốc rủi ro và kiểm tra giám sát. Do đó, các doanh nghiệp và người dân nên có kế hoạch vay vốn cho phù hợp.

Kiểm soát tín dụng bất động sản theo hướng nào?

Theo ông Thịnh, riêng việc xác định tiêu chí thế nào là đúng, trúng cho phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã là bài toán khó, không đơn giản. Với cách quản lý trái phiếu, theo Nghị định 153, thì đã phù hợp với các thị trường OTC trên thế giới.

Tuy nhiên, thị trường OTC ở Việt Nam lại chưa phát triển nên các chủ thể kinh doanh chưa nắm được, vì thế mà việc phát hành đúng, trúng cũng là vấn đề. Từ quy định về mục đích sử dụng cho đến cách thức phát hành. "Vì thế không phải tự nhiên trong năm 2021, trong tổng số phát hành hơn 720.000 tỷ đồng thì trái phiếu DN chưa niêm yết chiếm 94 - 95%, chủ yếu trái phiếu bất động sản.

Từ đó thấy được, quy định của chúng ta còn nhiều vấn đề nên khi có quản lý thị trường trái phiếu thì 3 tháng đầu năm khác ngay. Đến tháng 4, tháng 5 không còn trái phiếu bất động sản nào nữa. Như vậy có nhiều vấn đề khi chúng ta muốn huy động nguồn vốn tín dụng nói chung cho thị trường bất động sản", ông Thịnh thông tin.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, cơ chế cũng rất quan trọng, nhất là quy định vốn tự có hay vốn chủ sở hữu phải chiếm bao nhiêu phần trăm trên tổng vốn tín dụng. Vì hầu hết các quốc gia trên thế giới đều có quy định này, họ quy định thông thường là 1:1, 1:2. Các tổ chức tín dụng thì có tỷ lệ khác.

Tại Trung Quốc, quy định, huy động tín dụng nói chung trong đó có cả phát hành trái phiếu và vay ngân hàng là 1:1 nhưng với ngân hàng có thể là 1:5. Từ vốn đó mới quy định ra là vốn vay ngân hàng bao nhiêu mới phù hợp. "Nhưng chúng ta thì không có cái đó, từ đó mới xảy ra chuyện, vốn chủ sở hữu là một nhưng phát hành trái phiếu gấp 47 lần, đó là chưa kể nguồn vốn mà doanh nghiệp vay ngân hàng", ông nhấn mạnh.

Theo ông, rất khó để xem xét có yếu tố khác nhau của vốn. Vì ngay cả quỹ đầu tư có quy định tương đối rõ thì nguồn vốn với đầu tư mạo hiểm cũng hoàn toàn khác. Do đó, việc đưa ra tiêu chí đúng, trúng thì tùy tổ chức, tổ chức tín dụng và tùy giai đoạn.

Đồng thời, ông cho biết, tới thời điểm hiện tại thì việc phát hành trái phiếu không có gì thay đổi nhiều. "Chúng ta vẫn thực hiện Nghị định 153 nhưng một số trái phiếu đã bị vô hiệu hóa vì trả nợ vay khó khăn nên doanh nghiệp có phát hành đi nữa thì rất khó để bán. Trước đó, ngân hàng, công ty chứng khoán cũng là đơn vị mua trái phiếu rất lớn, trong đó có doanh nghiệp bất động sản", ông nói.

Sau đó, NHNN yêu cầu NHTM cẩn trọng, xem xét mua trái phiếu, đặc biệt trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thì các ngân hàng, công ty chứng khoán dừng lại. Nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng khó bán nên họ không phát hành, chứ không phải có quy định cấm đoán.  

Hiện tại, các cơ quan quản lý Nhà nước đang có những thăm dò, sửa đổi Nghị định 153 cho phù hợp với điều kiện thực tế của thị trường Việt Nam.