Vì sao mặt bằng khu "đất vàng" tại TPHCM ế chỏng chơ?

Thời gian qua, mặt bằng tại khu vực quận 1 (TPHCM) và các quận lân cận lâm vào cảnh bỏ trống không người thuê trong thời gian dài. Dân trí từng có bài phản ánh. 

Chia sẻ với Dân trí, ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Công ty Quản lý Nhà toàn cầu cho rằng, tình trạng cho thuê mặt bằng, nhà phố tại khu vực trung tâm TPHCM đang gặp nhiều trở ngại, rơi vào tình trạng ế ẩm như hiện tại xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Đầu tiên, ảnh hưởng sau đại dịch Covid-19 khiến tình hình kinh tế, thị trường trở nên trầm lắng, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Không ít người còn ngần ngại trong việc đầu tư kinh doanh trong thời điểm này.

Thứ hai, dịch Covid-19 làm thay đổi thói quen, hành vi của người sử dụng dịch vụ. Khách hàng bắt đầu chuyển sang hình thức mua sắm trực tuyến và đặt dịch vụ giao hàng tận nhà bởi sự tiện lợi, nhanh chóng và đảm bảo an toàn sức khỏe.

Thứ 3, liên quan đến việc quản lý trật tự lề đường giao thông. Các sở ban ngành đang tích cực ra quân và túc trực kiểm tra trật tự vỉa hè, lòng lề đường. Vì vậy, đối với những cửa hàng kinh doanh cần không gian để xe cho khách, khi thuê các khu vực mặt bằng nhà phố thuộc khu trung tâm, sẽ vướng trở ngại về giao thông, ảnh hưởng đến vấn đề đậu xe.

Thứ 4, rào chắn thi công tuyến Metro được giải phóng, bổ sung nguồn cung mặt bằng lớn cho thành phố. Trong khi, nhiều chủ mặt bằng lại chưa có thiện chí giảm giá sâu khiến nguồn cung thì nhiều, còn người thuê thì ít vì chần chừ giá cả.

Ông Thành phân tích thêm, hiện mặt bằng khu vực trung tâm có 2 nguồn cung lớn, bao gồm: nguồn cung từ việc giải phóng rào chắn tuyến Metro và các tòa nhà được bố trí sẵn trung tâm thương mại.

Đối với những mặt bằng giáp mặt tiền lớn, nhiều tiện ích về trung tâm thương mại và tòa nhà văn phòng thì thường đã có sẵn tiềm lực, nguồn khách hàng nhất định, vì thế các nơi này đa phần đi đôi với mức giá thuê tiền tỷ. Với phân khúc giá như vậy, rất kén đối tượng có nhu cầu thuê, buộc những người có nhu cầu thuê phải tính toán và xác định mang về doanh thu lớn, cân bằng được giữa doanh thu và nguồn khác thì mới có đủ kinh phí để chi trả tiền thuê mặt bằng và các chi phí khác.

"Nhiều doanh nghiệp đang có xu hướng dịch chuyển ra xa trung tâm thành phố do sự chênh lệch khá lớn về giá thuê giữa mặt bằng khu vực trung tâm và các quận tiệm cận", ông Thành nói và cho rằng đây cũng là xu hướng tất yếu của thị trường trong việc điều tiết, phân bố lại khu vực cho thuê trên toàn thành phố.

"Cố chấp giữ giá thuê mặt bằng cao sẽ phải chịu thiệt thòi lớn"

Cùng chung quan điểm trên, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu đưa ra nhận định, tình trạng giá cho thuê nhiều mặt bằng "vượt tầm với" của người đầu tư xuất phát từ tính toán sai lầm của các nhà kinh doanh bất động sản.

Lý giải về nhận định này, chuyên gia cho rằng, do các mặt bằng thuộc vị trí đắc địa này có chi phí xây dựng rất cao, nhiều nhà kinh doanh thuê lại, sau đó tiếp tục cho đơn vị khác thuê, không phải là chủ sở hữu thứ nhất. Vì thế, chi phí bỏ ra thuê những mặt bằng này qua nhiều giai đoạn không hề nhỏ, thêm vào đó, các nhà kinh doanh bất động sản lại mang tâm lý không muốn chịu lỗ.

"Họ vẫn còn nuôi hy vọng là thị trường bất động sản sẽ sớm hồi phục, tuy nhiên, có lẽ 2 điều trên đều không đúng", ông Hiếu nói.

Bởi thứ nhất, việc toàn bộ thị trường bất động sản đang xuống dốc như vậy thì không phải chỉ đóng bằng trong một thời gian ngắn, mà ít nhất còn tiếp diễn trong vòng nửa năm, thậm chí là cả năm 2023.

Thứ 2, trong khi thị trường đang khó khăn nhưng không chịu cắt lỗ, một số nơi vẫn giữ giá cao là không hợp lý. Làm kinh doanh thì phải có sự linh hoạt, nếu môi trường kinh doanh và điều kiện kinh doanh đang gặp khó khăn thì phải "chiều" theo, điều chỉnh giá cho hợp lý", theo vị này, nếu một số mặt bằng vẫn "cố chấp" giữ mức giá quá cao thì sẽ chịu thiệt hại lớn.

Ngoài ra, theo ông Hiếu, tình trạng hàng loạt mặt bằng bị ế ẩm như hiện nay là một dấu hiệu đáng quan ngại đối với thị trường ở hiện tại.

"Đây cũng là một dấu hiệu cho thấy rằng có lẽ trong quá khứ, chúng ta đã có những sản phẩm bất động sản chưa thật sự phù hợp. Thế nên, khi nền kinh tế, bất động sản bị tác động bởi các cuộc khủng hoảng thì một số mặt bằng có giá cao bị chao đảo. Có thể các sản phẩm có giá cao này phù hợp ở thời điểm nào đó, bởi khi ấy, nền kinh tế đang sôi động, người đầu tư sẵn sàng trả giá cao để mua hoặc thuê. Thế nhưng khi nền kinh tế đi xuống thì đây lại là những nơi có giá chưa thực sự phù hợp với tình hình thực tế", ông Hiếu phân tích.

Trong thời gian tới, nếu tình trạng này vẫn tiếp tục kéo dài, chủ đầu tư sẽ thiệt hại lớn. Nhiều địa điểm kinh doanh sẽ không thể hòa vốn doanh thu, nặng nề hơn là có thể nằm dưới điểm hòa vốn.

"Tôi rất hy vọng nền kinh tế cũng như bất động sản, sẽ phục hồi trong vòng nửa năm như dự báo trước đó của tôi vào cuối năm ngoái. Nhưng theo tình hình hiện tại, khi Việt Nam, cũng như nhiều nước trên thế giới bị ảnh hưởng bởi khủng hoảng tài chính lan rộng thì có thể sự đóng băng này sẽ kéo dài cả năm 2023", chuyên gia dự báo.