Từ bài học nhớ đời, doanh nghiệp địa ốc dồn lực bán thứ thị trường cần

Nguồn cung "lệch pha", nguy cơ nhà tăng giá

Thị trường bất động sản vừa trải qua quãng thời gian "bất động", khi cung - cầu đều giảm mạnh, pháp lý dự án bị vướng mắc, nguồn vốn bị tắc nghẽn. Nhiều doanh nghiệp đã phải trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn, cắt giảm hàng nghìn nhân viên, thậm chí tạm dừng hoạt động.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - tại một hội thảo gần đây có thừa nhận, doanh nghiệp bất động sản đã học được "bài học nhớ đời" sau Covid-19.

Sau đó, doanh nghiệp đã phải tập trung vào tái cấu trúc, giải quyết bài toán nguồn vốn, đẩy mạnh phát triển sản phẩm. Bài toán lớn nhất là nợ trái phiếu cũng đã được xử lý "mềm mại", nhờ sự hỗ trợ của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước với thông tư gia hạn thời gian trả nợ, giãn nợ trái phiếu.

Tuy nhiên, ông Châu vẫn đau đáu nỗi lo thị trường bất động sản TPHCM năm nay có thể tiếp tục mất cân đối cung - cầu nhà ở. 71% nguồn cung vẫn thuộc phân khúc cao cấp, còn lại là trung cấp và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền, nhà ở xã hội, số liệu tính đến cuối năm 2023.

Cũng do vướng mắc pháp lý chiếm 70% khó khăn của thị trường nên TPHCM có 148 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc bị dừng triển khai. Từ đó, hơn 58.000 khách hàng mua nhà tại các dự án chưa được cấp "sổ hồng".

Nguồn cung nhà ở thiếu hụt dẫn tới giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao, trong bối cảnh nhà ở bình dân, nhà ở xã hội ngày càng khan hiếm. Chủ tịch HoREA cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần đẩy mạnh cơ cấu sản phẩm, hướng về sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội nhằm tăng tính thanh khoản, đáp ứng nhu cầu thực của người dân, đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Thị trường "lệch pha", thiếu hụt sản phẩm nhà ở vừa túi tiền cũng là một trong những thách thức mà ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch HĐQT Công ty Đầu tư Nam Long đề cập mới đây. Sự "lệch pha" cung - cầu tại các phân khúc bất động sản khác nhau, khủng hoảng niềm tin người mua nhà kéo theo thanh khoản giảm, hàng tồn kho tăng là những vấn đề mà thị trường phải đối mặt.

Ngoài ra, theo ông Quang, doanh nghiệp cũng gặp thách thức về tài chính khi các khoản nợ vẫn còn, các lô trái phiếu dù được gia hạn nhưng sẽ vẫn còn dai dẳng trong năm 2024 và 2025. Thứ 3 là thách thức về pháp lý dự án khi hiện nay một số luật vẫn còn chồng chéo. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực vẫn cao, các phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội vẫn có cơ hội phát triển.

Hiện tượng "lệch pha" cung - cầu nhà ở, tức nguồn cung của thị trường lệch hẳn về phân khúc nhà ở cao cấp và thiếu vắng nhà ở giá bình dân đã được các chuyên gia và đại diện cơ quan quản lý cảnh báo trong nhiều năm. Gần đây, các ý kiến đều đang hướng đến khuyến khích doanh nghiệp phát triển dòng sản phẩm "thị trường cần" này.

Theo nhiều chuyên gia, nhà vừa túi tiền, nhà ở xã hội sẽ là phân khúc bất động sản bước vào nhịp phục hồi đầu tiên trong năm nay. Nhu cầu ở phân khúc này vẫn rất cao, từ đó thúc đẩy thanh khoản, sớm đưa thị trường bước vào giai đoạn mới sau thời gian khủng hoảng.

Nhiều doanh nghiệp bước vào đường đua

Theo ước tính và mô hình nghiên cứu của Savills, để có thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân, TPHCM cần có khoảng 50.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực và 60-70% tổng nguồn cung đó đến từ phân khúc nhà ở bình dân. Tuy nhiên, TPHCM khan hiếm các sản phẩm này và nguồn cung dồn về các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An nhưng có thể cũng không đáp ứng đủ.

Các dự án căn hộ vùng ven nhắm đến khách hàng tại TPHCM mua để ở và mua đầu tư. Giá bán các sản phẩm căn hộ 2 phòng ngủ đang ở mức tầm 2 tỷ đồng/căn, rất phù hợp với gia đình nhỏ. 

Với một thị trường rộng lớn như vậy, nhiều doanh nghiệp đã sớm bước vào đường đua mở rộng nguồn cung sản phẩm có tính thanh khoản cao này. Công ty Nam Long thực hiện chiến lược tập trung vào dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền và phù hợp nhu cầu thị trường, đẩy mạnh chính sách hỗ trợ, xử lý hàng tồn kho, thúc đẩy doanh số. Doanh thu mục tiêu năm nay khoảng 6.657 tỷ đồng, đến từ các dự án trọng điểm tại TPHCM, Long An, Cần Thơ.

Công ty An Gia kiên định lựa chọn phát triển dự án ở phân khúc tầm trung và vừa túi tiền vì đúng nhu cầu thị trường cần. Lãnh đạo An Gia cho rằng phân khúc này vẫn chứng minh được "sức mạnh vô địch" của nó ngay cả khi thị trường hưng vượng hoặc đóng băng, đáp ứng nhu cầu của số đông người dân và tính thanh khoản cao. 

Hay Công ty cổ phần Đầu tư TT Capital cùng 2 đối tác đến từ Nhật Bản là Cosmos Initia (thành viên của Daiwa House Group) và Koterasu cũng ra mắt liên doanh hợp tác dài hạn trong việc phát triển các dự án bất động sản vừa túi tiền tại TPHCM và các tỉnh lân cận. Liên doanh tuyên bố sẽ đầu tư khoảng 150 triệu USD trong vòng 5 năm tới, mục tiêu mỗi năm đưa ra thị trường khoảng 1.000 căn hộ vừa túi tiền.

Liên doanh cũng cho biết đã hoàn tất việc góp vốn cho một dự án gần Vincom Dĩ An, TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương với quy mô gần 2.000 căn hộ, giá bán dưới 2 tỷ đồng/căn. Theo thông tin mới nhất, dự án đang được tiến hành các thủ tục cần thiết để có thể ra mắt thị trường từ quý III năm nay.

Đối với nhà ở xã hội, Chính phủ có đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030. Nhiều doanh nghiệp đã đăng ký thực hiện chỉ tiêu này và đang từng bước hiện thực hóa.

Tập đoàn Novaland đăng ký đầu tư xây dựng 200.000 căn nhà ở xã hội tại TPHCM và các tỉnh lân cận. Tập đoàn Hoàng Quân mục tiêu xây dựng hoàn thành 50 dự án, tương đương 50.000 căn đến năm 2030. Số lượng mà 2 đơn vị này đăng ký bằng 1/4 tổng mục tiêu mà Chính phủ hướng đến.

Trước đó, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn như Hưng Thịnh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex… cùng đưa ra các cam kết làm nhà ở xã hội. Từ cam kết đến thực tế, Vingroup đã thực hiện khởi công nhiều dự án nhà ở xã hội ở miền Bắc và miền Trung.

Sự trở lại của nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội có thể sẽ thu hút sự quan tâm lớn của thị trường trong thời gian tới. Nguồn cung sản phẩm này có thể bùng nổ ở các thị trường vùng ven TPHCM trong 1-2 năm tới đây, giải tỏa "cơn khát" sở hữu nhà cho người dân có nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, trong bối cảnh 70% nguồn cung nhà ở vẫn nằm ở phân khúc cao cấp, thanh khoản thị trường gặp khó khăn, pháp lý dự án chưa được khơi thông thì doanh nghiệp vẫn cần một cuộc tái cấu trúc mạnh mẽ. Nhất là khi thị trường trái phiếu đã "hạ cánh mềm" nhưng áp lực đáo hạn vẫn còn đó.

Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng doanh nghiệp vẫn cần lên phương án tái cấu trúc sản phẩm, tiếp tục thanh lọc sức khỏe tài chính, củng cố bộ máy để có cơ thể khỏe mạnh hơn trước khi bước vào cuộc đua mới.