Trung Quốc âm thầm gỡ bỏ giới hạn về đấu thầu đất, vực dậy thị trường nhà ở

Gỡ bỏ giới hạn

Tờ Bloomberg mới đây đưa tin, Trung Quốc đang lặng lẽ loại bỏ các quy định hạn chế việc bán đất của chính quyền địa phương. Động thái trên là nỗ lực mới nhất của nước này nhằm vực dậy thị trường nhà đất và tăng ngân sách cho các thành phố đang nợ chồng chất.

Giới chức trách Trung Quốc đã đưa ra các quy định từ tháng 2/2021, giới hạn các thành phố lớn chỉ được phép đấu thầu tập trung giá đất 3 lần trong một năm. Quy định này nhằm hạn chế hoạt động đấu thầu đầu cơ đất của các nhà phát triển trong thời kỳ bất động sản bùng nổ.

Nhưng 2 năm sau, những hạn chế này trở nên lỗi thời khi các công ty bất động sản tư nhân không còn mặn mà tham gia do cần tập trung phục hồi nguồn lực tài chính bị tổn thất bởi cuộc suy thoái chưa từng có trong ngành này.

Thay vì hạn chế đấu thầu đất đai như trước, các chính quyền địa phương đang đẩy mạnh các hoạt động để thu hút các bên tham gia và củng cố ngân sách trước bối cảnh trái phiếu trị giá kỷ lục 3.650 tỷ nhân dân tệ (hơn 532 tỷ USD) đáo hạn vào năm 2023 và chính quyền trung ương không đứng về phía họ.

Trên thực tế, Bộ Tài nguyên Trung Quốc đã đưa ra thông báo cho ít nhất 2 thành phố được phép tổ chức nhiều sự kiện bán đất vào năm 2023, một số nguồn tin thân cận của Bloomberg cho biết. Những động thái này nhằm giúp doanh nghiệp có tiềm năng có đủ thời gian để đưa ra các quyết định đầu tư.

Ông Yan Yuejin, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và phát triển của hãng bất động sản E-house, cho biết: "Chính sách mới đánh dấu một sự điều chỉnh âm thầm đối với kế hoạch tập trung hóa nguồn cung đất đai trước đó".

Bộ Tài nguyên nước này cũng yêu cầu các thành phố thông báo trước ít nhất 3 tháng về các mảnh đất sẽ được đem ra đấu giá để đạt được kết quả tốt hơn, ông Yan cho biết thêm.

Bài toán về ngân sách

Sự thay đổi diễn ra sau khi 18 trong số 22 thành phố lớn tuân theo quy trình đấu thầu tập trung đã chạm giới hạn 3 phiên đấu giá vào năm 2022, cùng với một số sự kiện xảy ra trong quý IV/2022 làm sụt giảm thị trường nhà ở ngày càng trầm trọng, theo tính toán của Bloomberg.

Vào tháng 10, tỉnh Giang Tây đã kiến nghị chính quyền trung ương để được ra khỏi danh sách các địa phương bị giới hạn 3 lần đấu giá. Bắc Kinh và Hàng Châu cũng gấp rút lên kế hoạch đấu giá đất lần thứ 5 trong tuần cuối cùng của tháng 12.

Suy thoái bất động sản đã khiến ngân sách từ việc bán đất giảm mạnh, nguồn thu này từng chiếm khoảng 30% thu nhập của các chính quyền địa phương. Nguồn thu của các địa phương nhận được từ việc bán đất đã giảm 23% xuống còn 6.690 tỷ nhân dân tệ (976 tỷ USD) vào năm 2022, mức thấp nhất kể từ năm 2018. Điều đó khiến một số địa phương phải thắt lưng buộc bụng. Tỉnh Quảng Tây cho biết, doanh thu từ bán đất sụt giảm 40% là nguyên nhân dẫn đến chi tiêu thấp hơn mục tiêu trong năm 2022.

Nhưng điều tồi tệ nhất vẫn chưa kết thúc. Nhà phân tích Zhang Kai của China Index Holdings cho biết, để thu hút nhiều nhà đấu thầu hơn, chính quyền địa phương đã cho phép người mua hoãn thanh toán trong vòng một năm. Điều này góp phần khiến giá trị giao dịch đất đai giảm kỷ lục 48% vào năm 2022.

"Áp lực tài chính mà các chính quyền địa phương thực sự phải đối mặt sẽ xuất hiện trong năm nay. Cần thêm nhiều đợt bán đất có thể hy vọng cải thiện, nhưng thị trường chỉ có thể ấm lên khi xu hướng phục hồi thị trường nhà ở trở nên rõ ràng", ông Zhang cho biết.

Trong tương lai gần, các chính quyền địa phương có thể dựa vào những tổ chức nhà nước tham gia đấu giá, vì doanh nghiệp tư nhân thiếu tiền mặt sẽ tiếp tục hạn chế chi tiêu.

Theo China Index Holdings, lượng mua đất của các nhà phát triển bất động sản tư nhân đã giảm khoảng 80% vào năm 2022.

Dữ liệu của tập đoàn chuyên về thông tin bất động sản Trung Quốc (CRIC) cho thấy vào tháng 1, chỉ có 3 trong số 100 nhà phát triển hàng đầu bổ sung thêm quỹ đất.

Theo Bloomberg, những năm tới sẽ đặc biệt khó khăn đối với tài chính của các chính quyền địa phương Trung Quốc. Một lượng trái phiếu trị giá gần 15.000 tỷ nhân dân tệ (khoảng 2.188 tỷ USD), chiếm hơn 40% dư nợ sẽ đáo hạn trong 5 năm tới.

Các tỉnh cũng phải đối mặt với gánh nặng lãi suất ngày càng tăng. Họ đã trả 1.100 tỷ nhân dân tệ (khoảng 160 tỷ USD) tiền lãi trái phiếu vào năm 2022, tăng 21% so với năm trước đó và cao nhất trong dữ liệu so sánh từ năm 2019, theo tính toán dựa trên số liệu của Bộ Tài chính Trung Quốc.

"Sẽ không sớm có nguồn thu thay thế nhanh chóng khi ngân sách phụ thuộc khá lâu vào việc bán đất của chính quyền địa phương", ông Zhang tại China Index Holdings cho biết.