Trăm cái khó bủa vây người mua nhà

Giá nhà cao lại càng cao

Anh Minh Tuấn (35 tuổi), nhân viên công nghệ thông tin tại TPHCM, cho biết đã cùng vợ tích lũy được khoảng 2 tỷ đồng sau nhiều năm làm việc nhưng vẫn chưa thể chạm tới giấc mơ mua nhà tại khu vực trung tâm.

“Đi xem nhiều dự án mới mở bán, căn hộ 2 phòng ngủ giờ hầu như đều từ 5-6 tỷ đồng trở lên. Với số tiền hiện có, tôi vẫn phải vay thêm ít nhất 3 tỷ đồng mới đủ mua”, anh nói. Tuy nhiên, nếu vay khoảng 3 tỷ đồng với lãi suất hiện nay lên tới 14%/năm sau thời gian ưu đãi, mỗi tháng riêng tiền lãi và gốc đã ngốn phần lớn thu nhập của cả hai vợ chồng.

Anh Tuấn chia sẻ thêm, khoảng 3-4 năm trước anh từng nghĩ có 2 tỷ đồng là có thể mua được căn hộ ở TPHCM nhưng bây giờ đi đâu cũng thấy giá 5-6 tỷ đồng, thậm chí cao hơn. Càng chờ để tích lũy thêm tiền thì giá nhà lại càng tăng. Số tiền dành dụm được tưởng đã đủ để mua nhà thì mặt bằng giá lại tiếp tục tăng lên mức mới. Anh có cảm giác như chạy mãi không theo kịp thị trường.

Số liệu từ nhiều đơn vị nghiên cứu cũng chỉ ra xu hướng giá căn hộ đã cao và tiếp tục tăng. Báo cáo quý đầu năm của Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ tiếp tục xu hướng tăng ở cả phân khúc trung cấp và cao cấp. Nhiều dự án cao cấp tại khu vực trung tâm đã vượt ngưỡng 200 triệu đồng/m2, phản ánh mặt bằng giá ngày càng leo thang.

Dữ liệu từ Avison Young Việt Nam cũng ghi nhận tình trạng tương tự. Giá căn hộ tại TPHCM trung bình đạt gần 122 triệu đồng/m2. Riêng phân khúc cao cấp và hạng sang ghi nhận mức giá trung bình khoảng 250-400 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, Knight Frank Việt Nam cho biết giá chào bán sơ cấp bình quân tại TPHCM hiện đạt khoảng 4.078 USD/m2, tăng 3% theo quý và 12% theo năm. Đà tăng chủ yếu đến từ nguồn cung mới có mức giá cao hơn, cùng với tác động của hạ tầng giao thông đang được cải thiện.

Dữ liệu từ Avison Young cũng cho thấy giá sơ cấp dao động quanh mức 3.900 USD/m2. Sau mỗi đợt mở bán, giá bán tiếp tục tăng trung bình khoảng 3% so với quý trước. Còn JLL Việt Nam công bố mức giá sơ cấp trung bình đạt 4.148 USD/m2, tăng 2% theo quý và 7% so với cùng kỳ năm trước.

Theo các chuyên gia, áp lực chi phí đang là nguyên nhân chính khiến giá nhà khó giảm. Giá vật liệu xây dựng tăng, lãi vay bất động sản duy trì ở mức cao và bị kiểm soát chặt, trong khi nhiều dự án kéo dài do vướng pháp lý khiến chi phí tài chính tích lũy qua nhiều năm buộc phải phân bổ vào giá bán.

Điều này khiến bài toán sở hữu nhà ngày càng trở nên khó khăn với đa số người dân đô thị. Tại phiên thảo luận sáng 21/4, đại biểu Quốc hội Lê Hoàng Anh đặt vấn đề khi giá nhà tại Hà Nội và TPHCM hiện đã lên tới 25-30 lần thu nhập bình quân năm của người dân, trong khi theo thông lệ quốc tế lành mạnh, con số này chỉ dao động khoảng 4-6 lần.

“Với giá này, người trẻ 30 năm lao động cật lực không mua nổi một căn nhà, dẫn tới niềm tin vào hệ thống công bằng bắt đầu lung lay”, ông nêu quan điểm. Theo vị đại biểu, đây không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn là vấn đề chính trị - xã hội dài hạn.

Đối với công nhân, người lao động, việc tiếp cận nhà ở cũng khó khăn không kém. Ông Nguyễn Văn Hải, Ủy viên Ban thường vụ Liên đoàn Lao động TPHCM, cho biết khảo sát trên 200.000 công nhân lao động cho thấy có tới 95% người lao động có nhu cầu mua nhà, chỉ 5% muốn thuê nhà để ở.

Tuy nhiên, khả năng tài chính lại là rào cản lớn nhất để họ tiếp cận và sở hữu giấc mơ an cư lạc nghiệp. Với mức thu nhập bình quân khoảng 10 triệu đồng/tháng, sau khi trừ các chi phí sinh hoạt tối thiểu, một công nhân chỉ có thể dư khoảng 4-6 triệu đồng. Với căn nhà hơn 1 tỷ đồng, họ phải chắt chiu khoảng 20 năm mới đủ tiền mua nhà. Nhưng đến thời điểm đó, giá nhà chắc chắn đã tăng lên mặt bằng mới.

Trong khi đó, một nghịch lý đang diễn ra trên thị trường là nguồn cung cao cấp liên tục tăng nhưng nhà ở phù hợp khả năng chi trả của đa số người dân lại thiếu hụt nghiêm trọng.

Theo dữ liệu quý IV/2025 của Savills Việt Nam, các sản phẩm căn hộ có giá trên 110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi phân khúc dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm khoảng 12%. Con số này phản ánh rõ sự thiếu hụt đáng kể của nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trên thị trường.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới tăng chậm và phần lớn đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án đã triển khai trước đó. Điều này cho thấy quá trình phát triển dự án vẫn cần thêm thời gian để thực sự cải thiện sau giai đoạn pháp lý kéo dài.

Một áp lực khác không hề nhỏ là chi phí tài chính đè nặng người mua nhà. Khi lãi suất lên mức 12-14%/năm, chi phí tài chính tăng mạnh, gây gánh nặng trả nợ trong bối cảnh giá nhà liên tục tăng. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, tính toán với mặt bằng lãi suất khoảng 14%/năm, khoản vay 1 tỷ đồng tạo áp lực trả lãi tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất còn 6,5%/năm trước đây. Dù số tiền vay không đổi, nghĩa vụ tài chính thực tế đã tăng gần gấp đôi.

Dịch chuyển ra vùng ven để tìm cơ hội an cư

Trong bối cảnh giá nhà nội đô neo cao và nguồn cung vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, xu hướng dịch chuyển của người mua ra vùng ven và các tỉnh giáp ranh được dự báo sẽ ngày càng rõ nét. Những khu vực như Dĩ An, Thuận An, Hóc Môn, Nhơn Trạch đang thu hút sự quan tâm nhờ mức giá dễ tiếp cận hơn, cùng với sự phát triển của các dự án đại đô thị quy mô lớn và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng.

Chuyên gia của Savills cho rằng mặt bằng giá tại các khu vực vùng ven đang phản ánh ngày càng rõ giá trị thực của hạ tầng thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án gắn với hệ thống giao thông đã và đang hình thành sẽ có lợi thế lớn về khả năng hấp thụ. Mặt bằng giá những khu vực này có xu hướng tăng trong thời gian qua, phản ánh kỳ vọng của thị trường vào tiến độ thực tế của các tuyến metro, đường vành đai cùng hệ thống kết nối liên vùng.

Đơn vị này thống kê giá căn hộ thứ cấp tại TPHCM đã tăng trung bình 15% so với cùng kỳ năm trước. Các khu vực phát triển theo mô hình TOD, đặc biệt là khu Đông, ghi nhận mức tăng cao nhất lên tới 16%.

Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cũng ghi nhận trường hợp điển hình là căn hộ dọc metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã tăng giá mạnh sau khi tuyến này đi vào vận hành. Mức độ tăng giá phổ biến khoảng 20-50%, một số dự án nằm gần nhà ga thậm chí tăng tới 150-200%.

Chuyên gia bất động sản Tạ Trung Kiên thừa nhận hạ tầng kết nối đã làm thay đổi khẩu vị mua nhà. Khoảng cách hiện nay không còn được đo bằng kilomet mà bằng số phút kết nối. Những khu vực có khả năng di chuyển nhanh, thuận tiện, được quy hoạch đồng bộ về tiện ích và môi trường sống sẽ trở thành "trung tâm mới". Khi nội đô ngày càng quá tải, xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh vùng ven là tất yếu, đồng thời mở ra dư địa tăng trưởng lớn cho các khu vực này.

Tuy nhiên giai đoạn này, người mua nhà sử dụng vốn vay cần đặc biệt chú trọng đến khả năng quản trị rủi ro tài chính. Chuyên gia khuyến nghị người mua cần kiểm soát tỷ lệ vay hợp lý và không nên chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu mà phải tính toán khả năng trả nợ theo mức lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.

Ngoài ra, việc duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương ít nhất 6-12 tháng trả nợ cũng được xem là yếu tố quan trọng để đảm bảo an toàn tài chính trong trường hợp lãi suất hoặc thu nhập có biến động.