TPHCM thu thuế bất động sản thứ 2: Tiền sẽ chảy sang địa phương khác?

TPHCM đánh thuế từ bất động sản thứ hai: Tiền sẽ "chảy" sang địa phương khác?

Việc TPHCM muốn đánh thuế từ bất động sản thứ hai trở lên đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ người dân và các doanh nghiệp địa ốc. Đáng chú ý, có ý kiến cho rằng nếu làm không khéo sẽ đẩy giá cao hơn và tiền sẽ "chảy" sang địa phương khác.

Cần làm rõ bất động sản thứ hai quy mô thế nào sẽ bị đánh thuế

Bà Đoàn Thị Thoa, sống và làm việc tại TPHCM khoảng 40 năm nay, đang có kế hoạch mua thêm bất động sản thứ hai cho con. Vì vậy, khi nghe tin TPHCM có chủ trương đánh thuế từ bất động sản thứ hai trở đi, bà rất quan tâm.

Theo bà Thoa, chủ trương này nếu được thông qua sẽ có tác động không nhỏ tới người dân thành phố. Xu hướng giới trẻ hiện nay muốn sống riêng sau khi lập gia đình thay vì sống cùng cha mẹ. Vì vậy, nếu chủ trương được thông qua sẽ tác động đến hàng triệu người dân thành phố.

Ý kiến trái chiều việc TPHCM muốn thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên (Video: Ngà Trịnh).

Bà Thoa đề xuất cần làm rõ bất động sản thứ hai quy mô thế nào sẽ bị đánh thuế. Ví dụ, bất động sản thứ hai chỉ là một phòng trọ 20-30m2 hoặc một căn hộ 54m2 đang cho thuê cũng bị đánh thuế thì không hợp lý. Vì mức sống tại TPHCM rất cao, người dân phải làm thêm việc khác để có thêm thu nhập, trong đó, có nhiều người chỉ sống dựa vào việc cho thuê một bất động sản nên việc đánh thuế từ bất động sản thứ hai trở đi cần được cân nhắc kỹ.

Bà cho rằng nên đánh thuế từ bất động sản thứ 3, thứ 4 trở lên. Theo bà, bất động sản thứ hai tại TPHCM chưa gọi là đầu cơ mà từ thứ 3, thứ 4 trở lên mới gọi là đầu cơ. Vì mỗi gia đình sẽ có 1-2 người con đi học nên họ có nhu cầu để ở thực từ bất động sản thứ hai là hiển nhiên. Thuế có thể đến từ nhiều nguồn và dựa trên những hoạt động sản xuất kinh doanh có thu, chứ thuế không nên xuất phát từ những nhu cầu hết sức cơ bản của con người.

Bà Thoa cũng đặt câu hỏi Nhà nước sẽ quản lý việc sở hữu bất động sản của người dân như thế nào vì có nhiều người không đứng tên bất động sản của họ mà cho họ hàng, con cái đứng tên chẳng hạn. 

Ông Lại Thế Vĩnh cũng sống tại TPHCM hơn 20 năm và có vài bất động sản lại ủng hộ chủ trương này vì thấy rằng thời gian gần đây việc đầu cơ bất động sản tràn lan, ảnh hưởng không nhỏ đến quản lý vĩ mô của nền kinh tế, làm biến dạng các hoạt động bất động sản lành mạnh.

Theo ông Vĩnh, thành phố nên thực hiện việc đánh thuế bất động sản thứ hai trở đi nhằm hạn chế việc đất đai ở vùng ven, đất ở những nơi đáng lý phải dành để phát triển nông nghiệp thì ngày càng bị thu hẹp. Điều này tạo ra bức tranh thiếu quy củ trong quy hoạch tổng thể các bất động sản với những mục đích khác nhau. Việc đánh thuế bất động sản thứ hai trở lên cũng theo xu hướng chung của thế giới.

Ông Vĩnh băn khoăn làm sao để thống kê được chính xác số lượng bất động sản của từng cá nhân, từng hộ gia đình để đánh mức thuế phù hợp; tránh tình trạng với một bộ phận dân cư này lại bị đánh thuế quá cao, với bộ phận dân cư khác lại bị đánh thuế quá thấp, tạo sự thiếu công bằng trong xã hội.

Theo ông, chủ trương trên không làm ngay được mà phải có kế hoạch dài hơi, phải có nghiên cứu tổng thể. Việc đánh thuế từ bất động sản thứ hai trở đi chỉ ảnh hưởng đến các "ông lớn" có nhiều đất, còn những người dân chỉ có một vài bất động sản như ông có lẽ cũng không ảnh hưởng nhiều.

Doanh nghiệp lo tiền của nhà đầu tư TPHCM sẽ chạy sang địa phương khác

Tờ trình của UBND TPHCM gửi Chính phủ việc xây dựng nghị quyết về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển thành phố thay thế Nghị quyết số 54/2017/QH14 có nội dung TPHCM muốn được quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ hai trở lên của người dân.

Theo TPHCM, mục đích của quy định này là thí điểm chính sách về thuế bất động sản làm cơ sở thực tiễn để xây dựng chính sách chung về sau, đồng thời tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà ở, đất ở trong các dự án bất động sản hiện nay gây lãng phí nguồn lực xã hội.

Tuy nhiên, theo Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), luật cư trú hiện tại không còn bị giới hạn bởi địa lý nữa. Vậy một thành phố đặc thù khi xây dựng chính sách nào đó cần phải xác định làm sao để người dân muốn đầu tư vào chính thành phố đang sống chứ không phải mang tiền sang địa phương khác đầu tư. Theo ông, nếu làm chính sách mà chỉ nhìn thấy lợi ích trước mắt, không lường trước được các rủi ro sẽ lợi bất cập hại.

Ông Thành phân tích, trước hết, phải xác định rằng thu thuế bất động sản thứ hai trở lên nhằm mục đích gì. Nếu để tăng nguồn thu cho ngân sách thành phố và tránh đầu cơ, đưa bất động sản về với giá trị thực thì phải cân nhắc kỹ. Bởi lẽ, nếu đề xuất này được thông qua mà không có chính sách thỏa đáng sẽ không đạt được các mục đích trên và có thể còn gây tác dụng ngược.

Về tăng nguồn thu cho thành phố, ông Thành đặt vấn đề nếu bất động sản thứ hai của người dân không nằm ở TPHCM mà nằm ở địa phương khác thì sao. Nguyên tắc giao dịch bất động sản là mua đất ở đâu thì đóng thuế ở đó. Vậy, người dân TPHCM hoàn toàn có thể vẫn ở đây nhưng sang tỉnh, thành khác mua đất và họ đóng thuế cho địa phương kia. Khi đó, họ mua bao nhiêu bất động sản ở địa phương khác thì TPHCM cũng không đánh thuế được họ. Kết quả, TPHCM vừa không thu được thuế vừa làm mất cơ hội thu hút dòng tiền, vì tiền của nhà đầu tư đã chảy sang chỗ khác. Trong khi đó, người dân vẫn sống tại TPHCM thì áp lực về hạ tầng, giao thông, xã hội thành phố này vẫn phải gánh, vô tình làm cho các tỉnh, thành khác được thụ hưởng kênh đầu tư này. 

Mặc khác, giá trị của bất động sản được hình thành bởi hai gói chi phí chính, đó là giá đất và giá xây dựng. Giá xây dựng đã có khung giá, còn giá đất sẽ dựa theo cung và cầu. Do đó, theo ông này, chúng ta không thể biết giá trị thực của bất động sản được xác định thế nào cho đúng. Bởi vì đối với người mua có nhu cầu ở thực, họ muốn mua được bất động sản  giảm giá, giảm được rồi họ lại muốn được giảm thêm nữa. Đối với người bán, giá trị thực được xác định dựa trên mức lợi nhuận kỳ vọng của họ. Cho nên, mong muốn của người mua và bán bất động sản không gặp nhau. Vì vậy, việc kỳ vọng đánh thuế từ bất động sản thứ hai trở lên để đưa bất động sản về giá trị thực cũng còn là câu hỏi và phải cân nhắc kỹ.

Về mặt thị trường, ông Thành cho biết, bản chất của thuế là người mua sau cùng phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế. Cho nên, các nhà đầu tư chuyên nghiệp họ đều tính thuế vào giá trị sản phẩm. Khi thuế chưa tăng, nhà đầu tư đã cộng khoản này vào để dự phòng. Vì vậy, việc này sẽ làm giá bất động sản vốn đã cao lại càng cao hơn.

Ông Thành dẫn chứng, khi nghe tin có đề xuất là địa phương này sẽ từ huyện lên quận hay lên thành phố thì dù chỉ mới ở mức độ đề xuất thôi, không biết có được duyệt hay không, nhưng giá bất động sản đã tăng ngay lập tức. Lúc này, giá đất không còn bán theo giá của huyện, của xã nữa mà bắt đầu bán theo giá của phường, của quận hay của thành phố. Cuối cùng, người mua vẫn là đối tượng chịu thiệt. 

Một giả định khác được ông Thành đưa ra là người mua bất động sản lần thứ nhất mua của người đang sở hữu nhiều bất động sản thì sẽ phải mua với giá cao hơn bình thường. Bởi lẽ, người đang sở hữu nhiều bất động sản đương nhiên họ đã phải cộng thuế của bất động sản thứ 2 của họ trở đi vào giá thành. Nếu người mua bất động sản thứ nhất tiếp tục mua thêm bất động sản thứ 2 thì còn phải chịu giá cao hơn nữa và nó tạo ra bậc thang trong vấn đề về tăng giá. Như vậy, khi làm chính sách và đưa vào thực tiễn thì cần những góc nhìn mang tính đa chiều hơn.

Mặt khác, ông Thành đặt vấn đề, người dân hoàn toàn có thể nhờ một hoặc nhiều người thân trong gia đình của họ đứng tên sản phẩm bất động sản. Họ sẽ sử dụng phương pháp ủy quyền toàn bộ khiến cho sở hữu bất động sản của họ không bị nổi lên trong việc xác lập về mặt pháp lý. Như vậy, chính quyền thành phố cũng không thể thu được thuế của họ.

Lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, cần phải tìm những phương pháp tối ưu hơn để đảm bảo sự công bằng nếu chính sách được đưa vào thực thi. Xét cho cùng, đây là chính sách của quốc gia chứ không phải chính sách của thành phố. Cơ chế đặc thù không được phép vi phạm các luật cao hơn đã được ban hành. 

Trước đó, chia sẻ với Dân trí về đề xuất của TPHCM, nhiều chuyên gia bày tỏ quan điểm tán thành, nhưng cần phải có lộ trình và quy định cụ thể.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, sắc thuế đánh vào bất động sản thứ hai sẽ có 3 tác động tích cực. Thứ nhất sẽ hạn chế nguy cơ đầu cơ trên thị trường bất động sản, ngăn chặn nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản. "Nhiều người không tích trữ nhà nữa, còn dân đầu cơ thấy thuế phải nộp cao sẽ hạn chế đầu cơ. Đầu cơ giảm, giá bất động sản sẽ không bị đẩy lên cao, thị trường bớt đi một nguyên nhân gây ra bong bóng nhà đất", ông Châu nhấn mạnh.

Ngoài ra, việc đánh thuế bất động sản thứ hai sẽ định hướng những nhà đầu tư thứ cấp mua sỉ bán lẻ vào khuôn khổ đầu tư, phải thành lập doanh nghiệp. Từ đó, Nhà nước dễ quản lý hoạt động mua bán này hơn. Điều này sẽ giúp thị trường ngày càng minh bạch hơn. Đây là một mục đích sâu xa mà sắc thuế này đem lại.

Bên cạnh đó, một lợi ích của việc đánh thuế bất động sản thứ hai là sẽ tạo điều kiện cho người có nhu cầu thật có cơ hội tiếp cận nhiều hơn với các sản phẩm trên thị trường, tăng cơ hội mua nhà ổn định cuộc sống.

Nội dung: Nguyễn Văn Hải

06/12/2022

Tin liên quan
Đọc thêm