Có dễ triển khai thu thuế bất động sản thứ 2 của người dân TPHCM?

Hạn chế đầu cơ đất

Trao đổi với Dân trí, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, Bộ Tài chính đang dự định đánh Thuế Tài sản mang tính trực thu, đánh vào những người có tài sản lớn, sở hữu nhiều. Việc TPHCM đề xuất thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên cũng đi đúng với dự định đánh thuế tài sản trên của Bộ Tài chính đã nêu ra suốt thời gian qua.

Ngoài ra, theo ông Châu, hiện nay, để điều tiết thị trường bất động sản, Chính phủ phải sử dụng 4 nhóm công cụ như nhóm về thuế, nhóm về tín dụng, nhóm về quy hoạch, nhóm về chính sách.... Trong đó, công cụ đầu tiên và có hiệu quả rất lớn là nhóm công cụ về thuế.

Theo ông Châu, sắc thuế đánh vào bất động sản thứ 2 sẽ có 3 tác động tích cực. Thứ nhất sẽ hạn chế nguy cơ đầu cơ trên thị trường bất động sản, ngăn chặn nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường bất động sản.

"Nhiều người không tích trữ nhà nữa, còn dân đầu cơ thấy thuế phải nộp cao sẽ hạn chế đầu cơ. Đầu cơ giảm, giá bất động sản sẽ không bị đẩy lên cao, thị trường bớt đi một nguyên nhân gây ra bong bóng nhà đất", ông Châu nhấn mạnh.

Cũng theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 sẽ định hướng những nhà đầu tư thứ cấp mua sỉ bán lẻ vào khuôn khổ đầu tư, phải thành lập doanh nghiệp. Từ đó, Nhà nước dễ quản lý hoạt động mua bán này hơn. Điều này sẽ giúp thị trường ngày càng minh bạch hơn. Đây là một mục đích sâu xa mà sắc thuế này đem lại.

Bên cạnh đó, một lợi ích của việc đánh thuế bất động sản thứ 2 là sẽ tạo điều kiện cho người có nhu cầu thật có cơ hội tiếp cận nhiều hơn với các sản phẩm trên thị trường, tăng cơ hội mua nhà ổn định cuộc sống.

Về tính khả thi của đề xuất thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên, ông Châu cho rằng, dù đề nghị này của Bộ Tài chính được đưa ra từ lâu, nhưng chưa thể áp dụng ngay. Bởi từ đề xuất còn phải xây dựng đề án luật, nghiên cứu đánh giá tác động, nhất là tình hình kinh tế đang hồi phục sau Covid-19, thị trường bất động sản hiện nay đang cực kỳ khó khăn. 

Đồng tình quan điểm trên, ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam - đánh giá, đề xuất thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên là hợp lý. Tuy nhiên, cần phải xây dựng một lộ trình cụ thể về thời gian thực hiện. Đặc biệt, vấn đề về quản lý cơ sở dữ liệu để quản lý đối tượng phải đóng thuế. "Làm sao có thể xác định những người đó sở hữu bất động sản thứ 2 thì cần có sự đồng bộ về dữ liệu quản lý đất đai", ông Thắng nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo ông Thắng, cần quy định lộ trình cụ thể về mức sở hữu bất động sản và mức thuế phải đóng. "Ví dụ, trường hợp nhà có 5 người, mỗi người sở hữu tối ưu được bao nhiêu m2, sau đó mới đánh thuế số diện tích sở hữu thừa ra. Nếu đánh thuế một cách cào bằng sẽ gây ra bất ổn, không công bằng trong xã hội", ông Thắng nêu.

Bên cạnh đó, ông cho rằng, việc thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên ở TPHCM cần được ưu tiên thực hiện ở quận nội thành như quận 1, quận 3.

"Đây là vấn đề thí điểm, nếu ngay lập tức chúng ta áp dụng trên diện rộng, đặc biệt tại các huyện ven trung tâm như huyện Củ Chi, Bình Thạnh…, thì sẽ ảnh hưởng tới Chiến lược nhà ở quốc gia, Nhà ở vừa túi tiền. Còn đối với những quận nội thành, khi giá bất động sản đang ở mức cao, tính đầu cơ cũng ở mức cao và những người chi trả cho bất động sản nội thành là những người tầng lớp trung lưu trở lên thì việc đánh thuế cho bất động sản ở đây sẽ hợp lý hơn", ông Thắng nói.

Cần có quy định về giới hạn sở hữu bất động sản

Tại Tờ trình gửi Chính phủ về việc xây dựng Nghị quyết về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TPHCM, UBND TPHCM đề xuất, thực hiện quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ hai trở lên của người dân (trừ bất động sản duy nhất).

Mục đích của quy định này là thí điểm chính sách về thuế bất động sản làm cơ sở thực tiễn để xây dựng chính sách chung về sau. Đồng thời tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà ở, đất ở trong các dự án bất động sản hiện nay gây lãng phí nguồn lực.

Trao đổi với Dân trí về vấn đề chống đầu cơ đất, luật sư Trương Anh Tuấn - Giám đốc Công ty luật Trường Sơn - cho biết, ở cơ sở chính trị, Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII kiên quyết thể hiện thái độ mạnh mẽ, quyết liệt hơn đối với đầu cơ đất. Nghị Quyết 18 nêu rõ: "Kiên quyết khắc phục tình trạng đầu cơ đất, sử dụng đất không đúng mục đích, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực, gây khiếu kiện, bức xúc trong nhân dân". Nghị Quyết 18 này cũng là tiền đề cho xây dựng cho Luật Đất đai sửa đổi.

Ngoài cơ sở chính trị nêu trên, theo luật sư Trương Anh Tuấn, chống đầu cơ đất từ cơ sở pháp lý có nhiều biện pháp kỹ thuật, tài chính. Theo đó, việc thu thuế đối với bất động sản thứ 2 cũng liên quan tới chống đầu cơ đất.

Theo luật sư Trương Anh Tuấn, việc đánh thuế đối với bất động sản vượt giới hạn sở hữu cho phép đã được thực hiện ở nhiều nước. Hiện nay, mình mới đưa ra đề xuất thí điểm là chậm so với xu hướng chung trên thế giới.

"Ví dụ, ở Hàn Quốc, mỗi người được sở hữu một diện tích nhất định, nếu vượt quá sẽ bị thu thuế. Hoặc bất động sản chuyển nhượng luôn trong vòng 3-5 năm sẽ bị đánh thuế cao", luật sư Trương Anh Tuấn nêu. 

Cũng theo vị luật sư này, lâu nay, chúng ta phản ánh thị trường đất đai vào trong pháp luật là không toàn diện và không đầy đủ. Đất đai được xác định là thị trường của tài sản có tính hữu hạn, do đó phải được phản ánh tương ứng trong luật thì mới đúng. Nếu hàng hóa là vô hạn thì người ta có thể sở hữu thoải mái, nhưng nếu hàng hóa là hữu hạn thì cần phải giới hạn.

Về tính khả thi của đề xuất thí điểm của TPHCM này, luật sư Trương Anh Tuấn cho rằng, chưa thể có nhận định về tính khả thi. Bởi đề xuất này cần phải đi vào chi tiết, kỹ thuật cụ thể mới có thể xem xét được.

Ở góc độ chuyên gia tài chính - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nêu quan điểm, thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên (nhà thứ 2) là bài toán cần phải xem xét và tính toán. Thực tế mục tiêu của thu thuế này là để chúng ta hướng tới làm sao mà sử dụng tài sản có hiệu quả.

Vì thế, quan trọng không phải căn nhà thứ 2, hay căn nhà thứ 3 mà là việc sử dụng căn nhà đó được bao nhiêu m2. Nếu người dân dùng vượt khỏi mức bình thường cho phép thì xác định đánh thuế.

"Ví dụ, một người bình thường, được sử dụng tối đa 50m2. Nếu ông sử dụng vượt mức đó thì Nhà nước sẽ đánh thuế. Nhưng nếu nói căn nhà thứ 2, thứ 3, thì một người sử dụng nhà 400m2, một người khác sử dụng 3 cái nhà mỗi cái chỉ 50m2, thì chưa biết ông nào sử dụng lãng phí hơn. Trong khi đó, người có 3 căn nhà, họ dùng ở một cái, còn có 2 căn nhà cho thuê như một kế sinh nhai", ông Thịnh phân tích.

Do đó, theo vị chuyên gia này, cần thiết đánh thuế đối với diện tích đất sử dụng vượt mức bình quân cho phép. Như thế sẽ hợp lý hơn, đặc biệt đánh thuế cao đối với nhà đầu tư mua bất động sản không sử dụng, bỏ hoang.