Thị trường BĐS hai thành phố lớn: Nguồn cung sụt giảm, giá mỗi ngày một tăng

Thứ tư, 10/07/2019 - 06:00

(Dân trí) - Bức tranh thị trường bất động sản Hà Nội và TPHCM trong quý II đều chứng kiến sự sụt giảm mạnh về nguồn cung trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao.

Thị trường BĐS hai thành phố lớn: Nguồn cung sụt giảm, giá mỗi ngày một tăng - 1 — Nguồn cung tại cả thị trường Hà Nội và TPHCM đều có xu hướng sụt giảm trong quý II.

Hà Nội: Nguồn cung thấp nhất nhiều năm, giá tăng mạnh

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm của CBRE Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, thị trường này ghi nhận 17.700 căn hộ mở bán mới - một trong những nửa đầu năm với nhiều nguồn cung nhất. Tuy nhiên, quý II/2019 ghi nhận mở bán 6.400 căn, chỉ bằng non nửa so với quý trước đó.

Khá tương đồng, số liệu thống kê của JLL cũng cho thấy, sau thời kỳ tăng trưởng mạnh, nguồn cung đến từ các dự án mở bán mới có xu hướng chậm lại. Lượng mở bán trong Quý II/2019 đạt 5.900 căn, chỉ gần bằng một nửa nguồn cung quý trước, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu. Đây là mức ghi nhận thấp nhất kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2014. Phần lớn các dự án mở bán mới có quy mô nhỏ với tổng số căn hộ dưới 500 căn.

Dù nguồn cung có xu hướng giảm trong 2 quý đầu năm thì doanh số bán hàng lại tương đối khả quan trong quý II/2019 với trên 40% nguồn cung mở bán mới được tiêu thụ.

Theo CBRE, trong quý II/2019, có tổng cộng 6.900 căn bán được, tăng 17% theo năm. Hoạt động mở bán tích cực và tiến độ xây dựng khả quan từ cả các dự án khu đô thị và dự án nhà ở riêng lẻ đã đóng góp và doanh số bán hàng tích cực trong nửa đầu năm 2019.

Về giá bán, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp tại quý II/2019 ghi nhận ở mức 1.337 USD/m2, tăng 4% theo năm. Nếu so sánh cùng một rổ các dự án theo năm, mức giá sơ cấp chỉ tăng nhẹ 1%. Đáng chú ý, phân khúc cao cấp ghi nhận mức giá trung bình là 2.345 USD/m2 - mức giá cao nhất ở phân khúc này trong 5 năm trở lại đây.

Lượng mở bán mới trong năm 2019 dự kiến rơi vào khoảng 33.000 căn - mức tương đương với giai đoạn 2016 - 2018, chủ yếu đến tự hoạt động xây dựng tích cực tại các đại dự án như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City…

Theo CBRE, trong khi các quận nội thành đang trở lên đông đúc hơn, nguồn cung nhà ở dự kiến sẽ chuyển dịch ra xa dần bán kính 10km từ khu vực trung tâm hiện hữu, trong đó khu vực phía Tây và phía Đông nhiều tiềm năng tăng giá.

Đáng chú ý, các dự án khu đô thị sẽ tập trung nguồn cung chính mang lại tiện ích đồng bộ và các sản phẩm đa dạng. CBRE cũng nhắc đến một điểm đáng chú ý là nếu như trước kia chủ đầu tư thường bán dự án xây dựng xong nhà ở rồi mới làm tiện ích thì hiện nhiều chủ đầu tư làm tiện ích trước để thu hút khách hàng đến dự án.

TPHCM: Nhu cầu duy trì ở mức cao về lượng và chất

Bức tranh thị trường TPHCM có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao. Theo báo cáo của JLL, lượng mở bán chính thức trong quý II chỉ đạt hơn 4.100 căn. Đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014.

Nguyên nhân chủ yếu là do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra mới đây, trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, căn hộ nhà ở xã hội.

Theo đó, nửa đầu năm chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND TPHCM công nhận chủ đầu tư với quy mô diện tích chỉ hơn 2,2 ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND Thành phố chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.

Cũng trong 6 tháng đầu năm, TP.HCM chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018), căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018).

Ở góc nhìn tích cực, JLL cho rằng, các chính sách nghiêm ngặt của Chính phủ đã điều chỉnh nguồn cung theo hướng bền vững hơn. Cụ thể là nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán.

Điều này đồng nghĩa rằng, chính quyền đã lưu tâm đến việc xử lý nghiêm các dự án ma, các chủ đầu tư ăn xổi, lừa đảo khách hàng thời gian qua để lấy lại lòng tin thị trường. Theo đó, các dự án được cấp phép vào giai đoạn này hầu hết đều của những chủ đầu tư có năng lực, có uy tín và người mua nhà có thể yên tâm phần nào về tính pháp lý khi lựa chọn.

Tương tự như thị trường Hà Nội, với nguồn cung sụt giảm, giá căn hộ tại TPHCM có sự tăng đột biến. JLL cho biết, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 USD/m2 trong quý II/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án sang trọng ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội do quỹ đất khan hiếm.

Giá bán tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 6% theo năm, ghi nhận sự cải thiện giá khá tốt trên toàn bộ các phân khúc.

Về triển vọng thị trường, JLL dự báo, do chính sách ngày càng của Chính phủ liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt, nguồn cung tương lai dự kiến giảm mạnh. Trong bối cảnh quy trình đợi phê duyệt xây dựng tiếp tục bị trì hoãn, lượng mở bán dự kiến trong năm 2019 sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 18.000 – 28.000 căn, trong đó con số thực tế sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chiến lược ra hàng của dự án quy mô lớn Vinhomes Grand Park .

“Nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực, đặc biệt ở các dự án bình dân và trung cấp”, JLL cho hay.

Phương Dung