Thách thức tài chính của doanh nghiệp bất động sản

"Chân kiềng" tài chính - Điểm trọng yếu của doanh nghiệp bất động sản

Trong số 4 kênh huy động vốn chính mà các doanh nghiệp bất động sản thường sử dụng gồm trái phiếu, vay ngân hàng, khách hàng trả tiền trước và các nguồn khác như vay nước ngoài, hợp tác đầu tư, nguồn vốn từ trái phiếu và vốn vay ngân hàng được xem là hai trụ đỡ quan trọng. Tuy nhiên, hiện một số doanh nghiệp khó tiếp cận với 2 kênh huy động vốn quan trọng nhất này

Cụ thể, ở kênh trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản thường giữ vai trò là người chơi lớn nhất trong nhiều năm gần đây thì nay tốc độ tăng trưởng bị suy giảm. Tính đến hết tháng 6/2022, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ.

Với nguồn vốn ngân hàng, room tín dụng của năm 2022 vừa được nới thêm cho 1 số ngân hàng có mức độ tín nhiệm tốt nhưng tỷ lệ không cao, do đó, khó đáp ứng được toàn bộ nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Thách thức giải bài toán tài chính tổng thể cho dự án

Theo các chuyên gia, việc tính toán dòng đầu tư một dự án về mặt kỹ thuật không quá phức tạp, tuy nhiên, các thông tin giả định đưa vào tính toán thì cần kinh nghiệm dày dặn và am hiểu thị trường. Các dữ liệu cần phải trả lời được hàng loạt câu hỏi về cấu trúc nguồn vốn tối ưu của từng dự án, tỷ lệ tối thiểu vốn chủ sở hữu trên tổng vốn, phân kỳ đầu tư thế nào cho hiệu quả và phù hợp với năng lực tài chính hiện tại của doanh nghiệp…

Theo ông Nguyễn Hữu Thanh, Phó tổng giám đốc phụ trách tài chính và chiến lược Công ty cổ phần và phát triển kinh doanh Bất động sản Weland, đơn vị đã tư vấn triển khai cho hơn 20 chủ đầu tư với hơn 40 dự án, những lỗi thường gặp của các chủ đầu tư hiện nay là dự tính không đúng tiến độ pháp lý và quá lạc quan về tiến độ hoàn thiện pháp lý, khiến dự án bị chậm từ vài tháng tới vài năm, phát sinh chi phí tài chính.

Ông Thanh cho biết, nhiều chủ đầu tư không xem trọng hoặc không tính toán đúng yếu tố dòng tiền bởi mỗi dự án sẽ có dòng tiền chi ra phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, tiến độ xây dựng, khả năng huy động vốn. Dòng tiền thu vào của dự án phụ thuộc vào kế hoạch bán hàng với hàng loạt biến số như: Thời gian bán hàng của dự án, số căn bán mỗi tháng hay tiến độ thanh toán cho khách hàng…

Bên cạnh đó, suất đầu tư xây dựng dùng để tính toán hiệu quả phụ thuộc vào chiến lược sản phẩm và thiết kế. Nhiều chủ đầu tư đơn thuần chỉ "lắp số" từ dự án này sang dự án khác mà không hiểu rằng suất đầu tư phải đi từ định vị phân khúc sản phẩm, quy hoạch cảnh quan tiện ích.

Cần những cái bắt tay chiến lược với các đối tác uy tín

Giải bài toán tổng thể hiệu quả của dự án không phải là công việc của riêng bộ phận tài chính, mà là sự phối hợp chặt chẽ, phản biện của nhiều bộ phận liên quan như phát triển dự án, sản phẩm, thiết kế, kinh tế xây dựng;, kinh doanh, marketing. Các bộ phận này cần am hiểu sâu sắc thị trường, đủ trải nghiệm để có thể đưa ra các giả định, các yếu tố đầu vào phù hợp với hiện trạng dự án, định vị phân khúc dự án và nhu cầu thị trường.

Để làm tốt điều này, nhiều chủ đầu tư đã nhanh nhạy tìm đến các đơn vị tư vấn có kinh nghiệm chuyên sâu cả về tài chính lẫn kinh doanh. Trong số những đơn vị này, Weland hiện là đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn và phát triển dự án bất động sản với 2 năm liền được DOT Property Award vinh danh là "Đơn vị Tư vấn phát triển bất động sản tốt nhất Việt Nam". Theo Weland, đơn vị này được nhiều chủ đầu tư tin chọn do đội ngũ nhân sự lãnh đạo đều xuất thân từ ngân hàng và các chủ đầu tư lớn nên am hiểu về tài chính và có nghề bất động sản.

Đại diện Weland cho biết, đơn vị đang trực tiếp phát triển kinh doanh cho hàng loạt các dự án tại nhiều thị trường như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Giang, Nghệ An nên am hiểu thị trường, có thể đưa ra các thông tin đầu vào sát với thực tế thị trường nhất, tính toán đảm bảo bài toán hiệu quả tổng thể dự án được giải đáp một cách thuyết phục. Chủ đầu tư có cái nhìn toàn cảnh, chủ động trong việc chuẩn bị nguồn lực cho dự án về đích thành công với hiệu quả cao.

Website: https://weland.com.vn

Hotline: 0985 959 494

Email: info@weland.com.vn