Soi biến động núi tiền mặt của Vinhomes, Phát Đạt, Novaland... qua 10 năm

Trong văn gửi lên Ngân hàng Nhà nước hồi đầu tháng 2, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nhấn mạnh 2022 là năm "khó khăn khắc nghiệt nhất" và 2023 là năm "quyết định sống còn" đối với doanh nghiệp bất động sản. Khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp là thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, thiếu thanh khoản.

Liệu đây có phải thời kỳ khó khăn nhất về thiếu tiền mặt của các doanh nghiệp hay không? Hãy cùng kiểm tra "túi tiền" của một số ông lớn bất động sản tại thời điểm quý IV trong khoảng 10 năm trở lại đây. Tạm thời xem xét tổng các khoản mục tiền, các khoản tương đương tiền và các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn là những thứ nằm trong túi tiền của doanh nghiệp bởi đây là những tài sản có tính thanh khoản cao nhất.

Tại thời điểm cuối quý IV/2022, phần lớn doanh nghiệp bất động sản đều sụt giảm mạnh về tiền mặt. Thậm chí, "ví tiền" một số công ty đã vơi đi một nửa so với năm trước đó. Chẳng hạn, Công ty cổ phần tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) có 1.100 tỷ đồng, giảm tới 64%; Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - mã: NVL) có 8.927 tỷ đồng, giảm 51%; Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) có 271 tỷ đồng, giảm 47%.

Ngược lại có vài doanh nghiệp dù thị trường khó khăn nhưng ví vẫn không vơi, thậm chí phồng to lên. Điển hình là Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh nhà Khang Điền (mã: KDH) nắm giữ 2.793 tỷ đồng, tăng 95% so với cuối năm 2021. Tương tự, Công ty cổ phần Vinhomes (mã: VHM) cuối năm 2022 có 14.471 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng thời điểm năm trước đó.

Về cơ bản, một công ty thường có 3 cách tạo ra lượng tiền mặt tích lũy lớn. Cách thứ nhất là bán trái phiếu hoặc cổ phiếu mới ra công chúng, tạo ra tiền mặt tích lũy trước khi đưa vào sử dụng. Cách thứ hai là bán một ngành kinh doanh hoặc các tài sản khác hiện có thuộc sở hữu của công ty. Trường hợp thứ ba là công ty đang kinh doanh tốt, liên tục tạo ra nhiều tiền mặt hơn chi phí.

Túi tiền của Vinhomes, Khang Điền cuối quý vừa qua tăng mạnh đến từ trường hợp thứ 3. Tổng doanh thu thuần hợp nhất của công ty này đạt 31.193 tỷ đồng, tăng 34% so với cùng kỳ năm 2021. Nguyên nhân chủ yếu nhờ bàn giao thêm 2.200 căn bất động sản thấp tầng tại đại dự án Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire. Tương tự, doanh thu thuần của Khang Điền cũng tăng 109%.

Theo nguyên tắc kế toán, những khoản mục như tiền chỉ mang tính chất thời điểm, để hiểu thêm về hoạt động của doanh nghiệp cần nhìn theo quãng thời gian dài.

Xem xét khoảng 10 năm, quý IV/2020 và quý IV/2021, tiền của các doanh nghiệp tăng mạnh so với năm 2019. Điều này đến từ việc các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu trong vài năm gần đây. Ngoài ra, thị trường bất động sản tăng nóng do nhu cầu đầu tư trong giai đoạn Covid-19 cũng khiến doanh thu của các công ty tăng so với trước đó. Cũng có trường hợp khác như Novaland là thêm nguồn thu từ thoái vốn công ty con.

Một điều thú vị là khi xem xét trong quãng thời gian dài cũng thấy được chiến lược riêng của từng doanh nghiệp. Ví dụ, Phát Đạt thường duy trì mức tiền mặt thấp so với các công ty khác. Thậm chí có thời điểm quý IV/2013 và quý IV/2024 doanh nghiệp này chỉ có 7-8 tỷ đồng tiền mặt trong khi nợ phải trả lên tới hơn 4.000 tỷ đồng. Công ty này thường duy trì tỷ lệ tiền mặt trên nợ phải trả ở 1-2%.

Ngược lại, một số doanh nghiệp như Nam Long, Khang Điền có xu hướng tăng tỷ lệ tiền mặt so với nợ phải trả. Đây có thể xem là chiến lược an toàn, tích lũy tài chính dự phòng những lúc khó khăn như giai đoạn hiện nay.