Quyết liệt xóa nhà ổ chuột, vậy tại sao lại phát triển căn hộ 25 m2?

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho rằng, việc cho phép xây dựng các căn hộ diện tích 25 m2 chỉ là giải pháp tình thế  để đáp ứng nhu cầu nhà ở trong bối cảnh hiện tại, nhưng về lâu dài sẽ để lại hệ lụy cho thế hệ sau, nhiệm kỳ sau.

Chung cư xây ồ ạt đã khiến nội đô quá tải!

Trong khi, nhiều chuyên gia cho rằng, việc đưa ra loại hình căn hộ 25m2 sẽ làm giá nhà giảm xuống đáng kể và giúp nhiều người thu nhập thấp tiếp cận được nhà ở, thì nhiều người lại lo ngại, nếu không quản lý tốt sẽ dẫn đến hình thành nhiều khu ổ chuột ở các đô thị lớn. Cá nhân ông đánh giá như thế nào về quy định mới này ?

Tôi cho rằng, việc cho phép xây dựng nhà 25 m2 chỉ là giải pháp cứu cánh trong giai đoạn nhất định. Về lâu dài những căn nhà diện tích nhỏ ở đô thị sẽ để lại rất nhiều tồn tại và hệ lụy.

Đặc biệt, nếu cho phép xây dựng căn hộ 25 m2 mà không có sự kiểm soát tỷ lệ cơ cấu căn hộ, đối chiếu với quy mô dân số quy hoạch thì sẽ dẫn đễn việc hình thành những nhà ổ chuột, khu ổ chuột. Khi chúng ta gia tăng như thế sẽ gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Bài học vừa qua ở Hà Nội về việc gia tăng dân số mà không phát triển đồng bộ hạ tầng đã quá rõ. Nhiều tuyến đường xây ồ ạt các khu chung cư, nhà cao tầng dẫn đến giao thông tắc nghẽn, các trường học, mẫu giáo, bệnh viện… cũng không đáp ứng đủ nhu cầu.

Đơn cử như tuyến đường Lê Văn Lương (Hà Nội) có 21 tòa nhà cao tầng xây dựng san sát nhau nhưng lại không mở rộng đường gây ùn tắc giao thông nghiêm trọng và môi trường sống của người dân ở đây cũng ảnh hưởng. 

Tôi cho rằng, chúng ta cần phải suy nghĩ, xem xét thật thấu đáo, phải tính toán, bổ sung thêm các điều kiện các công trình hạ tầng kỹ thuật nếu quyết định cho xây dựng các căn hộ 25 m2.

Quyết liệt xóa nhà tạm, nhà ổ chuột, vậy tại sao lại phát triển căn hộ 25 m2?

Thực tế, ở nhiều nước trên thế giới họ đều cho phép xây dựng các căn hộ chung cư có diện tích nhỏ như Hàn Quốc (14 m2), Pháp (15 m2), Thái Lan (15-20 m2). Rõ ràng việc cho phép xây dựng các căn hộ 25 m2 cũng đã được tham khảo và có căn cứ để triển khai, thưa ông?

Chúng ta không thể so sánh và áp dụng máy móc với các nước trên thế giới bởi điều kiện kinh tế, xã hội của từng nước là khác nhau. Các căn hộ diện tích nhỏ của họ được thiết kế rất tiện nghi, với sự hỗ trợ của công nghệ, tự động hóa rất nhiều. Đặc biệt, tỷ lệ cơ cấu căn hộ, tỷ lệ dân số của họ khác của chúng ta.

Ở các nước trên thế giới, khi con cái đến 18 tuổi, thường có xu hướng tách ra ở riêng chứ không nhất thiết phải có gia đình. Các căn hộ diện tích nhỏ đáp ứng nhu cầu rất lớn cho các hộ độc thân này. Tuy nhiên, ở Việt Nam thì lại khác.

Hiện nay, mức trung bình diện tích ở của Việt Nam là 23 m2/ đầu người và chúng ta đang phấn đấu đến năm 2030 tăng lên đến 25 – 30 m2/ người. Nếu căn hộ 25 m2 đưa vào sử dụng cho các hộ gia đình thì diện tích bình quân trên đầu người chỉ còn khoảng 12 m2, điều này rõ ràng có độ “lùi” so với Luật nhà ở quy định trước đó.

Hiện nay, Chính phủ cũng đang đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2025 mỗi người dân có 20 m2 nhà ở. Việt Nam đang quyết liệt giảm những nhà cấp 4, nhà tạm, nhà ổ chuột như vậy thì tại sao lại phát triển những căn hộ 25 m2?

Đáng lẽ, trong điều kiện không khí ở các đô thị lớn ngày càng ô nhiễm, hạ tầng giao thông quá tải thì chúng ta phải hướng tới việc mở rộng diện tích căn hộ ra.  

Bài học về những khu tập thể, chung cư cũ ở Hà Nội hiện vẫn còn làm đau đầu các nhà quản lý. Rõ ràng, những căn hộ này có ưu điểm rất lớn ở thế hệ trước nhưng hiện nay lại là bất cập, là vấn đề nóng để lại nhiều hệ lụy.

Căn hộ 25 m2 chỉ là giải pháp tình thế, sẽ để lại hệ lụy cho thế hệ tương lai

Việc khống chế mỗi dự án chỉ được phép xây dựng không quá 25% số căn hộ diện tích dưới 45 m2 mà Bộ xây dựng ban hành theo ông đã phù hợp chưa? Để đảm bảo được chất lượng cuộc sống của cư dân tại các dự án này cũng như hạn chế sức ép lên hạ tầng, theo ông, chúng ta cần có quy định như thế nào đối với các chủ đầu tư khi xây dựng các công trình có các căn hộ diện tích nhỏ, thưa ông?

Tôi cho rằng tỷ lệ 25% này nếu được áp dụng đồng đều cho tất cả mọi dự án thì chắc chắn sẽ gây áp lực, biến động rất lớn về khống chế dân số trong từng khu vực chung đã nêu ra.

Việc ra tỷ lệ cơ cấu bao nhiêu, phải căn cứ vào quy mô dân số mà người ta đã khống chế. Điều này cần phải có nghiên cứu cụ thể ở từng vùng. Ví dụ, trong nội đô Hà Nội có quy định mật độ dân số khác với các vùng ven hay ngoại thành.

Nếu ở nơi mật độ dân số đã quá tải rồi mà vẫn áp dụng tỷ lệ 25% số căn hộ trong dự án thì sẽ tạo thuận lợi cho việc gia tăng dân số. Khi dân số bị đẩy lên cao thì tất nhiên sẽ ảnh hưởng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giao thông, môi trường như vậy tất cả điều kiện sống đều bị ảnh hưởng..  

Do đó không thể áp dụng máy móc tỷ lệ 25% cho tất cả các khu vực. Các nhà quản lý và chủ đầu tư chỉ nên xem đây là tiêu chí trần để không được vượt qua, còn đối với các vùng, địa phương thì phải cân nhắc các tỷ lệ này cho phù hợp. 

Nếu vẫn quyết định việc phát triển căn hộ 25 m2, thì theo tôi các cơ quan chức năng nên nghiên cứu chính sách, tạo điều kiện và có các ưu đãi để chủ đầu tư đổi mới phương thức kinh doanh.

Thay vì mua bán trực tiếp các căn hộ 25 m2, thì nên khuyến khích áp dụng phương pháp cho thuê hoặc thuê mua. Đây là 2 hình thức không CĐT nào mong muốn vì nó kéo dài thời gian thu hồi vốn nhưng lại rất cần thiết để giúp nhiều người tiếp cận được nhà ở, giảm nguy cơ đầu cơ, đẩy giá bán nhà lên cao.

Hiện nay, nhu cầu mua nhà từ 200 - 400 triệu đồng/ căn hộ của người dân là rất lớn. Tuy nhiên, thực tế giá nhà ở TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh lại được đánh giá là quá cao, ngoài tầm với của một bộ phận người dân. Vậy theo ông, về lâu dài chúng ta cần có giải pháp gì để ngày càng nhiều người được tiếp cận nhà ở nhưng vẫn tránh được việc gây áp lực lên hạ tầng đô thị?

Trước hết với diện tích 25 m2 thì chỉ được coi là chỗ ở thích hợp còn nhà ở thích hợp thì lại phải có tiêu chuẩn khác. Tôi phải nhắc lại rằng, việc cho phép xây dựng căn hộ diện tích 25 m2 sẽ chỉ là biện pháp cứu cánh, giải pháp tình thế  giải quyết nhu cầu cho hôm nay nhưng sẽ để lại nhiều hệ lụy cho nhiệm kỳ sau, cho thế hệ sau.

Việc xây dựng nhà ở, quy định diện tích tại các khu chung cư dù để đáp ứng nhu cầu của người dân cũng cần phải có tầm nhìn dài hạn chứ không nên chỉ giải quyết nhu cầu trước mắt.

Thủ tướng mới đây cũng đã xây dựng một chương trình phát triển nhà ở Quốc gia, các thành phố như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh… cũng đã có những chương trình phát triển nhà ở của riêng mình. Trong đó, để tránh quá tải lên hạ tầng đô thị, giúp người dân có cơ hội phát triển nhà ở sẽ tập trung phát triển những vùng ven đô thị.

Ví dụ như tại Hà Nội sẽ phải đẩy mạnh việc phát triển 5 đô thị vệ tinh. Các khu vệ tinh này sẽ giải quyết được từ 2,5-3 triệu người ở. Điều này có nghĩa là phải thực hiện phát triển mô hình đô thị ở những vùng được xác định là nội đô mở rộng hoặc nội đô phát triển, hạn chế phát triển ở những nội đô lịch sử hoặc trung tâm hiện hữu của nội đô cũ.

Ngoài ra, trong thời gian tới, chúng ta cũng cần phải có sự cải thiện về chính sách, tăng thu nhập người dân… thì mới mong nhiều người có cơ hội sở hữu nhà.

Định hướng phát triển của từng đô thị của Việt Nam đã được phê duyệt và phải nghiêm túc thực hiện theo quy hoạch này, không nên có những giải pháp tình thế dẫn đến phá vỡ quy hoạch chung.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Hiệp Nguyễn