Qua thời lãi nhân đôi, biệt thự triệu USD khó tìm được khách mua

Giao dịch biệt thự, liền kề giảm

Theo khảo sát của Dân trí, phân khúc biệt thự, liền kề tại hầu hết khu đô thị tại Hà Nội và TPHCM có mức giá tăng vọt, trung bình 20-30%/năm. Thậm chí, có những căn đã tăng gấp 2 lần sau chưa đầy 2 năm. Những căn dù bỏ không nhiều năm cũng tăng giá mạnh.

Tuy nhiên, từ khoảng quý II/2022 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng. Cùng với phân khúc đất nền, phân khúc biệt thự, liền kề cũng đồng loạt giảm giá hàng tỷ đồng, thậm chí thanh khoản gần như không có. 

Báo cáo thị trường nhà liền thổ của Savills Việt Nam mới đây cho thấy, tính riêng quý IV/2022, tức mùa cao điểm bán hàng thường niên của thị trường bất động sản, lượng giao dịch nhà liền thổ (biệt thự, liền kề) tại Hà Nội, TPHCM đã giảm khoảng 70% theo quý và giảm 48% theo năm. Đây là mức tiêu thụ kém nhất trong nửa thập niên qua khi hàng tồn kho chiếm 54%, rơi vào nhóm nhà giá hàng triệu USD/căn.

Đơn vị trên thống kê, nguồn cung sơ cấp nhà xây sẵn trong các dự án tại TPHCM đạt hơn 1.600 căn, trong đó tỉ trọng nhóm sản phẩm trên 30 tỷ đồng (tương đương 1,3 triệu USD trở lên), chiếm 50% rổ hàng. Sự phân bổ của các dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự dự án trong năm qua đang bị lệch về phân khúc nhà giá cao.

Cụ thể, nhà liền thổ trị giá trên 30 tỷ đồng/căn trở lên đã tăng từ 7% năm 2018 lên 50% năm 2022, trong khi loại nhà gắn liền với đất có giá dưới 10 tỷ đồng/căn đang giảm dần tỷ trọng, chỉ còn chiếm 20% rổ hàng.

Với nguồn cung giá cao chiếm ưu thế, thanh khoản phân khúc nhà liền thổ giảm khá mạnh, do thiếu hụt các sản phẩm vừa túi tiền, cộng thêm chính sách tín dụng chặt chẽ đang gây bất lợi cho quá trình thanh toán và chào bán sản phẩm.

Còn theo báo cáo thị trường mới đây của Cushman & Wakefield, tại Hà Nội, nguồn cung mới nhà liền thổ (biệt thự, liền kề) đã giảm mạnh trong quý III/2022 do tác động bất lợi từ việc Chính phủ thắt chặt tín dụng và trái phiếu.

Cụ thể, chỉ có 625 căn được mở bán, giảm một nửa so với quý II/2022 nhưng vẫn tăng 4,6% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới chủ yếu được ghi nhận ở khu vực ngoại thành, trong đó, hai địa phương dẫn đầu nguồn cung mới của Hà Nội là Mê Linh (50,24%) và Gia Lâm (26,08%).

Tuy nhiên, tương tự nguồn cung, lượng bán ra cũng gặp khó khăn do bị kiểm soát tín dụng. Các nhà đầu tư thận trọng trong việc đầu tư và mua bất động sản liền thổ vì thiếu thanh khoản và thiếu vốn vay. Do đó, nhu cầu thấp đã được nhìn thấy trong hầu hết các dự án.

Lượng căn bán ra của Hà Nội đã giảm đáng kể xuống còn 2.163 căn, giảm 31,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Việc thắt chặt tín dụng của Chính phủ và các vấn đề pháp lý của các tập đoàn bất động sản lớn khiến khách hàng ngần ngại thực hiện giao dịch. Cụ thể, trong quý IV/2022, chỉ có 72 căn được bán ra, chiếm 11,5% nguồn cung quý III/2022.

Dự báo nguồn cung mới vẫn giảm mạnh

Nhiều doanh nghiệp phân phối, kinh doanh bất động sản cũng nhận định, phân khúc nhà gắn liền với đất có mức giá trong khoảng 30-100 tỷ đồng/căn của doanh nghiệp bán suốt từ quý II đến quý IV/2022 vẫn còn tồn kho. Diễn biến này ngược chiều với năm 2021 khi nhiều đơn vị phân phối cho rằng chỉ cần 3 tháng cuối năm dỡ phong tỏa sau dịch Covid-19 đã xử lý xong hàng tồn.

Dự báo về thị trường nhà phố, biệt thự trong năm 2023, DKRA cho rằng, nguồn cung mới có thể giảm mạnh so với năm 2022 dự kiến khoảng 5.500 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.700 căn, theo sau là Long An dao động khoảng 1.400 căn, Bình Dương khoảng 1.200 căn và TPHCM dao động khoảng 700 căn.

Sức cầu thị trường giảm so với năm 2022, xu hướng giảm duy trì đến hết quý III trước khi có những tín hiệu tích cực. Các dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh tiếp tục nhận được sự quan tâm của khách hàng.

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì mức ổn định trong năm 2023, các chính sách chiết khấu hướng đến khách hàng thanh toán nhanh. Thị trường thứ cấp tiếp tục đà giảm về thanh khoản và giá bán từ giữa năm 2022. Giao dịch tập trung tại các dự án đã bàn giao và có sổ hồng, nằm gần khu dân cư.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội - cho rằng, thị trường giai đoạn này đang hướng tới các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực. Những phân khúc có tính đầu cơ cao như đất nền tỉnh và nhà liền kề, biệt thự bước vào quá trình thanh lọc.

Cụ thể, những sản phẩm bất động sản tạo được dòng tiền khai thác từ việc cho thuê cũng sẽ bị ảnh hưởng nhưng không nhiều. Còn những bất động sản như đất nền tỉnh, liền kề, biệt thự nằm ở những khu vực chưa hình thành khu dân cư, trước áp lực tăng lãi suất có thể sẽ xuất hiện làn sóng bán tháo.