Giao dịch biệt thự, nhà phố TPHCM thấp nhất 5 năm qua

Tại báo cáo quý IV/2022 vừa công bố, Savills Việt Nam cho biết phân khúc biệt thự, nhà phố TPHCM có thanh khoản kém.

Cụ thể, thống kê cho thấy chỉ có hơn 1.000 giao dịch vào năm 2022, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng trong quý IV, lượng giao dịch giảm tới 70% theo quý và 48% theo năm, xuống 112 căn, mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 16%, giảm 31 điểm phần trăm theo quý và 38 điểm phần trăm theo năm. Hàng tồn kho chiếm 54% lượng giao dịch của quý IV và tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 14%.

Sự sụt giảm được cơ quan nghiên cứu thị trường chỉ ra là do nguồn cung sơ cấp hạn chế, chính sách tín dụng chặt chẽ và thiếu các sản phẩm vừa túi tiền.

Theo thống kê, năm 2022, nguồn cung sơ cấp nhà xây sẵn đạt hơn 1.600 căn, tăng 2% theo năm. Tỷ trọng nhóm sản phẩm trên 30 tỷ đồng, tăng từ 7% năm 2018 lên 50% năm 2022, trong khi nhóm sản phẩm bình dân dưới 10 tỷ đồng, giảm từ 50% năm 2018 xuống 20% năm 2022.

Trong quý IV/2022, nguồn cung sơ cấp đạt 680 căn, giảm 16% theo quý nhưng tăng 72% theo năm. Nguồn cung mới giảm 59% theo quý xuống còn 246 căn và chiếm 36% nguồn cung sơ cấp. Gần một nửa số căn mới có giá trên 30 tỷ đồng tập trung ở quận 2 và quận 9.

Đại diện Cushman & Wakefield Vietnam - một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản khác - cũng cho biết, lượng căn nhà liền thổ bán ra giảm 3% dù nguồn cung tăng lên 12% do tâm lý thị trường chững lại và người mua do dự trong bối cảnh bất định.

Đi kèm với thanh khoản kém là xu hướng giảm giá bán. Theo đại diện Cushman & Wakefield Vietnam, giá bán sơ cấp phân khúc này giảm nhẹ 0,2% theo quý do một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm trước thì vẫn cao hơn vì nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp ở các vị trí đắc địa.

Về nguồn cung, theo Cushman & Wakefield Vietnam, trong năm 2023, do quỹ đất phát triển hạn chế, và khó khăn trong việc huy động nguồn vốn, nguồn cung mới dự kiến sẽ thấp hơn 900 căn, giảm 27% so với năm 2022.

Đơn vị này cho rằng, về phía khách hàng, thị trường đang hướng tới nhu cầu mua ở thực, thay vì mua đầu tư như trước. Các dự án có pháp lý rõ ràng, có tiến độ thanh toán linh hoạt trong bối cảnh khó khăn về nguồn vốn, sẽ thu hút được khách hàng.

Còn theo Savills, đến năm 2023, thị trường kỳ vọng sẽ có 1.200 biệt thự, nhà phố mới. Nguồn cung hạn chế do các chủ đầu tư gặp khó khăn trong huy động vốn và hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Còn đến năm 2025, nguồn cung tương lai dự kiến đạt trên 5.500 căn. TP Thủ Đức, Bình Chánh, Bình Tân sẽ cung cấp gần 70%.

Trước đó, báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường khác cũng cho thấy bức tranh nhà phố, biệt thự TPHCM ghi nhận một gam màu tương đối ảm đạm.

Sự trầm lắng của phân khúc nhà phố, biệt thự tại thị trường thành phố là do việc siết chặt dòng vốn vào hoạt động kinh doanh bất động sản, chí phí nguyên vật liệu tăng khiến cho nguồn cung trở nên khan hiếm kèm theo giá bán tăng cao làm hạn chế cơ tiếp cận nhà ở của khách hàng, đặc biệt là nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực.

Ngoài ra còn có nguyên nhân từ tâm lý khách hàng, nhà đầu tư trước sự trầm lắng của thị trường. Theo Batdongsan.com.vn, chỉ số tâm lý thị trường bất động sản Việt Nam đầu năm 2023 là 36 điểm, giảm khá nhiều so với mức 47 và 40 điểm của nửa đầu và nửa cuối năm 2022.

Trong đó, mức độ lạc quan của người mua/bán bất động sản sụt giảm mạnh nhất đối với lãi suất vay mua bất động sản (giảm 15 điểm). Nếu như nửa năm trước, 41% người tham gia khảo sát cho rằng lãi suất ngân hàng đang ở mức hợp lý, thì hiện tại, chỉ còn 26% đồng tình với chính sách lãi suất, hầu hết đều đánh giá lãi suất đang ở mức cao hoặc quá cao.

Đầu năm 2023, chỉ số đo lường mức độ hài lòng của người tiêu dùng bất động sản về thị trường, về triển vọng tăng giá bất động sản trong tương lai và khả năng mua nhà cũng giảm từ 12 đến 14 điểm so với nửa cuối năm 2022.