Ồ ạt bỏ cọc đấu giá đất: Vài nhóm xem đây giống trò đùa, cần nghiêm trị

"Hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất, rồi bỏ cọc để thao túng thị trường"

Thời gian qua, kết quả các phiên đấu giá đất tại vùng ven Hà Nội như ở các huyện Hoài Đức, Thanh Oai, Đan Phượng... khiến không ít người choáng váng vì giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Bên cạnh đó,  ngay sau khi phiên đấu giá, hầu hết lô đất đều được rao bán chênh 400-600 triệu đồng/lô. Không chỉ vậy, sau các phiên đấu giá này, giá rao bán đất tại thị trường khu vực xung quanh cũng lập tức được đẩy lên 5-10 triệu đồng/m2.

Mới đây, phiên đấu giá 68 lô đất tại huyện Thanh Oai đã có 55 lô bỏ cọc, trong đó có cả lô đất giá cao nhất hơn 100 triệu đồng/m2. Trong 13 lô đất nộp đủ tiền, giá cao nhất chỉ hơn 55 triệu đồng/m2.

Theo Bộ Xây dựng, việc đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua đã bộc lộ những hạn chế, tiêu cực. Trong quá trình tổ chức đấu giá đất tại một số nơi còn có hiện tượng "cò đấu giá", thông đồng... ảnh hưởng đến người tham gia đấu giá: "Hiện tượng trả giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc, tạo mặt bằng giá ảo để thao túng thị trường, mua đi, bán lại nhiều lô đất trúng đấu giá nhằm thu lợi bất chính diễn ra khá phổ biến ở nhiều nơi và thậm chí mang tính tổ chức". 

Mới đây, UBND TP Hà Nội có văn bản chỉ đạo các đơn vị về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Hà Nội đề nghị Công an TP xem xét các biện pháp nghiệp vụ để kịp thời phát hiện vi phạm về đấu giá đất, hướng dẫn UBND các quận, huyện, thị xã có biện pháp ngăn chặn các trường hợp vi phạm quy định đấu giá không được tiếp tục tham gia đấu giá.

Ngoài ra, lực lượng công an cần đề xuất giải pháp ngăn chặn hạn chế việc tiếp tục tham gia đấu giá đối với các trường hợp đã từng tham gia đấu giá, trả giá cao "bất thường" để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền trúng đấu giá theo quy định.

Hà Nội cũng yêu cầu các quận, huyện lập danh sách các trường hợp trả giá cao hơn thị trường để trúng đấu giá nhưng không nộp tiền. Sau đó danh sách này sẽ được công khai trên trang thông tin của các huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường.

"Nhóm người trả giá rất cao nhưng bỏ cọc xem đây giống như một trò đùa"

Trao đổi với phóng viên Dân trí, luật sư Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản - cho rằng có 2 nguyên nhân khiến các phiên đấu giá đất gần đây lượng người tham gia đông. 

Thứ nhất, trước kia nguồn cung đất nền phân lô tới từ doanh nghiệp phát triển dự án và đất đấu giá của Nhà nước thường là Trung tâm phát triển quỹ đất, tổ chức. Tuy nhiên, từ ngày 1/8, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực cấm các doanh nghiệp bất động sản phân lô tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.

Do đó, nguồn cung đất nền đã bị hẹp lại. Người dân muốn mua đất để xây nhà chỉ có thể tìm tới đất đấu giá do Nhà nước tổ chức. Loại đất này có tính pháp lý rõ ràng, an toàn nên được nhiều người ưa chuộng.  

Thứ hai là về vấn đề giá khởi điểm. Năm 2017, giá khởi điểm được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể, tổ chức tư vấn định giá đất sẽ xác định hệ số, sau đó trình hội đồng thẩm định giá đất của địa phương và UBND tỉnh duyệt. Do đó, giá khởi điểm khi đó gần tiệm cận với giá thị trường. Như vậy, đồng nghĩa tiền đặt cọc (20% giá khởi điểm) của người tham gia cũng cao.

Tuy nhiên, Nghị định 12 có hiệu lực từ tháng 2 năm nay yêu cầu việc xác định giá khởi điểm do UBND huyện tự tổ chức, không còn thuê công ty thẩm định giá nữa.

Phương pháp tính giá khởi điểm lúc này là sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm thay vì phương pháp hệ số điều chỉnh như trước kia nhân với bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Từ đó, dẫn tới giá khởi điểm và tiền đặt trước thấp.

Việc giá khởi điểm thấp dẫn tới việc nhiều người tham gia với tâm lý "được thì được, không thì thôi". Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng hiện nay tương đối thấp, người dân không có nhiều kênh đầu tư. Nên đa số mọi người vẫn có tâm lý đầu tư đất để tạo ra lợi nhuận.

Cùng bàn về vấn đề này, theo bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - các phiên đấu giá đất vừa qua có hàng nghìn người tham gia, trong khi số lượng lô đất hạn chế. Thể hiện rõ vấn đề cung - cầu đang có sự lệch pha khi nhu cầu đầu tư và để ở đều rất cao.

Dù vậy, theo bà, mức giá trúng cao hơn nhiều so với mặt bằng chung thì cả nhu cầu đầu tư hay để ở đều khó chấp nhận. Bên cạnh đó, trực tiếp tại các phiên đấu giá đều có người chào bán chênh ngay, thể hiện có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá ở đây.

"Tỷ lệ bỏ cọc hiện nay lớn và những lô trả đủ tiền đều có mức giá vừa phải đồng nghĩa với việc những lô giá cao bị bỏ cọc đã có dấu hiệu đầu cơ", bà Miền nói.

Về vấn đề có nhóm "tay to" tham gia đầu cơ gây lũng đoạn thị trường không, ông Phạm Thanh Tuấn cho rằng các luật hiện hành không có bất cứ quy định nào xác định, mô tả và xử phạt về hành vi thổi giá trong lĩnh vực bất động sản. Do đó, việc xử lý vẫn chỉ ở mức dân sự là người trúng đấu giá không nộp đủ tiền sẽ mất tiền cọc.

"Luật không có những quy định xử phạt về hành vi đầu cơ, thổi giá làm lũng đoạn thị trường bất động sản. Chúng ta mới chỉ quy định và một số dạng cụ thể của hành vi mang tính đầu cơ, thổi giá như gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản; giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản... Do đó, chưa xác định thế nào là thổi giá hay lũng đoạn thị trường nên không có cơ sở pháp lý để xử lý với những hành vi có tính chất giống như thổi giá", ông Tuấn nói.

Theo ông, việc xác định hành vi đầu cơ thổi giá bất động sản rất khó nhưng việc xử lý còn khó hơn. Bởi, ngay cả khi nếu xác định được hành vi thổi giá nhưng mức xử phạt nếu được áp dụng cũng không đáng gì so với khoản lợi nhuận họ nhận được. 

Việc xử lý những người trả giá cao song bỏ cọc theo pháp luật hình sự phải phụ thuộc vào quá trình điều tra có phát hiện ra những hành vi cấu kết giữa người đấu giá với đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản thì phải chờ kết quả từ cơ quan điều tra.

Theo ông Tuấn, một số cá nhân, nhóm người trả giá rất cao nhưng bỏ cọc là họ xem đây giống như một trò đùa. Hậu quả để lại là gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản đồng thời, sẽ tạo tâm lý của người dân rằng giá bất động sản đang lên cao và đồng loạt đi đầu cơ đất đấu giá. Thực tế, xu hướng "nghề đấu giá" hiện đã xuất hiện.

Bên cạnh đó, quá trình thu hồi đất của Nhà nước và doanh nghiệp để triển khai các dự án sẽ gặp khó khăn bởi người bị thu hồi đất sẽ có sự so sánh giá đất được bồi thường với giá đất trúng đấu giá.

Khi tổ chức các phiên đấu giá đất, Nhà nước có 2 mục tiêu là tạo nơi an cư cho người dân và tạo nguồn thu cho ngân sách. Việc đấu giá cao nhưng bỏ cọc đã phá vỡ cả 2 mục tiêu trên. 

Một số ý kiến cho rằng việc người tham gia bỏ cọc ngân sách sẽ thu được thêm khoản tiền cọc của người tham gia. Tuy nhiên, các lô đất bị bỏ cọc sẽ phải được tổ chức đấu giá lại làm tốn kém thêm ngân sách của Nhà nước.

Nói về hệ lụy sau những phiên đấu giá cao nhưng bỏ cọc, bà Phạm Thị Miền nêu quan điểm, giá đất thị trường khu vực đấu giá sẽ bị neo cao. Mặc dù tình trạng bỏ cọc xảy ra nhưng mọi người sẽ chỉ ghi nhớ tới giá trúng cao và mang ra làm tham chiếu để bán đất. "Hệ lụy sẽ rất lớn nếu những mảnh đất tại khu vực đấu giá đều bị đẩy giá và neo cao vô lý, từ đó khiến người có nhu cầu thực không thể sở hữu được đất đai, nhà ở", bà nói.

Chuyên gia: Không có chế tài cụ thể sẽ tái diễn tình trạng bỏ cọc

Theo chuyên gia, tình trạng đấu giá cao sau đó bỏ cọc vẫn sẽ tái diễn nhất là trong giai đoạn quá độ, tức chuyển tiếp từ Luật Đất đai 2013  sang Luật Đất đai 2024 khi bảng giá đất cũ ban hành trước đây vẫn đang được địa phương sử dụng. 

"Ai cũng nói việc đấu giá cao rồi bỏ cọc là hành vi thổi giá gây lũng đoạn thị trường. Tuy nhiên, để xác định được hành vi này luật phải được quy định rõ ràng. Khi không quy định thì không có chế tài để xử phạt. 

Tuy nhiên, nếu có cơ chế xử phạt vẫn khó ngăn chặn đầu cơ, thổi giá. Ví dụ như trong lĩnh vực chứng khoán quy định về thao túng thị trường nhưng những hành vi vi phạm vẫn có. Vấn đề là lợi ích và chế tài xử phạt hiện nay chưa có và cũng sẽ khó tương xứng. Rõ ràng luật hiện nay đang còn thiếu sót", ông nói.

Bàn về vấn đề Hà Nội sẽ công khai danh tính những người đấu giá cao nhưng bỏ cọc, ông Tuấn cho rằng, đây chỉ là biện pháp mang tính chất thông tin và không gây hậu quả với người bỏ cọc. Bởi họ vẫn không bị cấm tham gia đấu giá hay ảnh hưởng lợi ích.

Theo ông, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã bổ sung các chế tài xử lý vi phạm với người tham gia đấu giá tại Điều 70. Theo đó, với trường hợp giao, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản, người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc khiến kết quả bị hủy, sẽ không được tham gia đấu giá trong 6 tháng đến 5 năm.

Tuy nhiên, quy định này chỉ áp dụng cho trường hợp người đấu giá làm dự án đầu tư, quyền khai thác khoáng sản. Đến 1/1/2025, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi mới có hiệu lực.

Việc tìm và xác định đối tượng thổi giá bất động sản sẽ không hiệu quả. Để ngăn chặn tình trạng đầu cơ cần có công cụ thuế bất động sản căn cứ theo số lượng hoặc theo thời gian chuyển nhượng. Ví dụ, bất động /sản chuyển nhượng ngay trong một tháng mức thuế sẽ khác với bất động sản mua bán sau 5 năm. Bên cạnh đó, có thể đánh thuế theo số lượng, diện tích so với nhu cầu sử dụng bình quân của mỗi người.  

Chia sẻ về giải pháp ngăn chặn tình trạng đầu cơ, bà Miền cho biết, hiện đã có quy định rõ ràng nếu giá bất động sản tăng bất thường 20% trong vòng 3 tháng hoặc khi thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội thì Nhà nước sẽ can thiệp điều tiết.

Tuy nhiên, để nắm bắt được sự tăng giá bất thường của bất động sản phải cần phải xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu và được cập nhật thường xuyên thì Nhà nước mới có các biện pháp can thiệp kịp thời.

Đồng thời, bà cho rằng cần sử dụng công cụ thuế và chính sách tín dụng can thiệp. Cụ thể, những trường hợp sở hữu nhiều bất động sản nhưng không đưa vào sử dụng mà bỏ hoang sẽ phải áp thuế cao hơn. Những bất động sản được mua bán trao đổi trong thời gian ngắn sẽ bị áp thuế cao. Những bất động sản thời gian chuyển nhượng càng lâu thuế sẽ càng thấp xuống.

Về chính sách tín dụng, bà Miền cho rằng, nếu như thị trường có dấu hiệu bất ổn sẽ giảm mức tín dụng xuống. 

Ví dụ, bình thường vốn bỏ ra là 30%, còn lại người vay sẽ vay ngân hàng 70%. Nhưng nếu thị trường biến động khó lường thì mức cấp tín dụng hạ xuống khoảng 40-50%, còn lại là vốn người mua phải bỏ ra. Thậm chí, có thể áp mức lãi suất cao hơn. Tuy nhiên, bà lưu ý biện pháp này chỉ nên áp dụng cho những người mua căn nhà thứ hai trở lên. Còn với những người mua căn nhà đầu tiên để ở nên có chính sách ưu đãi hơn.

Bên cạnh đó, để ngăn chặn tình trạng đấu giá cao nhưng bỏ cọc, bà Miền cho rằng cần có biện pháp đánh giá mức độ uy tín. Những người đấu giá trúng nhưng bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia trong một thời gian nhất định.