Ồ ạt bỏ cọc đấu giá đất vùng ven Hà Nội: Không ngăn chặn sẽ méo thị trường

Ồ ạt bỏ cọc sau khi trả giá đất cao, chuyên gia dẫn "bài học" vụ Tân Hoàng Minh

Thị trường thời gian qua liên tục choáng váng với mức giá trúng trong các phiên đấu giá đất vùng ven của Hà Nội. Tại huyện Hoài Đức, giá đất trúng đấu giá dao động trong khoảng hơn 90 đến 133 triệu đồng/m2. Tại huyện Thanh Oai, giá trúng đấu giá đất dao động 51-100 triệu đồng/m2, cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm.

Tuy nhiên, ngay sau phiên đấu giá, hầu hết những người trúng đều rao bán chênh từ 400 triệu đồng đến 600 triệu đồng mỗi lô. Đỉnh điểm, nhiều lô còn được rao bán lại đắt hơn 800 triệu đồng so với giá trúng đấu giá. Tuy nhiên, chỉ ít ngày sau đó giá chênh hạ xuống còn khoảng 100-200 triệu đồng. 

Không chỉ vậy, sau các phiên đấu giá này, giá đất tại thị trường khu vực xung quanh cũng lập tức được đẩy lên 5-10 triệu đồng/m2. Thậm chí, khi đó môi giới còn không dám mua vào để chờ bán chênh vì cho rằng giá đất quá cao so với hạ tầng xung quanh.

Đáng chú ý, tình trạng bỏ cọc đã ồ ạt xảy ra. Đơn cử, phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai, Hà Nội) có tới 55 lô đất bỏ cọc trong số này có cả lô trúng giá 100,5 triệu đồng/m2. Trong 13 lô đất nộp đủ tiền, giá cao nhất chỉ là hơn 55 triệu đồng/m2.

Trao đổi với phóng viên Dân trí, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - cho biết câu chuyện đấu giá tại Hà Nội nằm ở chỗ định giá ban đầu để người mua đặt cọc quá thấp. Ví dụ như mức giá trung bình một số nơi đấu thành công là 30 triệu đồng/m2 nhưng giá khởi điểm chỉ 7 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy giá đầu vào quá dễ dàng.

Ngoài ra, nguồn cung sản phẩm ra thị trường quá ít khiến người đặt cọc muốn mua để chuyển nhượng. Trong khi đó, việc cho phép chuyển nhượng trong thời gian ngắn cũng gây ra những hạn chế nhất định, ảnh hưởng tới thị trường chung.

TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế - nêu quan điểm, những người muốn mua thật thường sẽ bỏ ra công sức, thời gian để tìm hiểu rất kỹ về giá đất và thị trường bất động sản trong khu vực. Việc "xuống tiền" đặt cọc thể hiện rằng họ rất muốn mua.

Tuy nhiên, hiện tại, một số phiên đấu giá đất tại Hà Nội lại xảy ra hiện tượng bỏ cọc ồ ạt. Theo ông Hiển, cần đặt ra câu hỏi liệu rằng những người tham gia họ có thực sự muốn mua hay phá hoại chủ trương đúng đắn của Nhà nước?

"Việc đấu giá đất thể hiện sự công khai, minh bạch. Đây là chính sách đúng và phù hợp với kinh tế thị trường. Nhà nước mang đất ra đấu giá mong muốn sẽ bán được mức giá phù hợp với thị trường. Đối tượng hướng tới là những người có nhu cầu thực sự để ở hoặc đầu tư lâu dài, không phải mang tính chất đầu cơ thổi giá", ông Hiển nói.

Theo ông Hiển, những phiên đấu giá đất vừa qua tại vùng ven Hà Nội có những dấu hiệu bất thường. Người trúng giá cao sau đó bỏ cọc ồ ạt cũng có trách nhiệm trong vấn đề làm nhiễu loạn thị trường bất động sản. Ông dẫn lại "bài học" từ vụ đấu giá đất của Tân Hoàng Minh cũng với chi tiết trả giá cao chót vót sau đó bỏ cọc. Điều đó tạo hiệu ứng lan tỏa, làn sóng tăng giá bất động sản rất cao diễn ra tại Thủ Thiêm.

"Từ đó, tôi cho rằng, việc đấu giá cao rồi bỏ cọc vừa qua là có chủ đích, toan tính, không đơn thuần chỉ trả giá hớ. Có thể, thông qua đấu giá để tạo độ nóng tại khu vực họ đang sở hữu nhiều đất đai", ông Hiển nói.

Nếu không ngăn chặn, nạn bỏ cọc có thể tiếp diễn

Về hệ lụy của việc đấu giá cao sau đó bỏ cọc, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, thứ nhất làm chính sách đấu giá của Nhà nước bị ảnh hưởng. Thứ hai, những phiên đấu giá như vậy sẽ trở thành công cụ làm nhiễu loạn, gây méo mó cho thị trường bất động sản của địa phương. Từ đó, làm ảnh hưởng, không lành mạnh tới nền kinh tế chung và thị trường bất động sản. Trong khi đó, Nhà nước đang ra sức làm ổn định thị trường bất động sản để thúc đẩy phát triển kinh tế.

Theo ông Hiển, nếu không có sự quyết liệt ngăn chặn nạn trả cao sau đó bỏ cọc thì sự việc có thể tiếp diễn tại các phiên đấu giá khác.

Ông Đinh Minh Tuấn nói thêm, sau những cuộc đấu giá gây xôn xao cả thị trường thì không chỉ các nhà đầu tư mà những người dân bình thường cũng sẽ nghĩ tới mốc 100-130 triệu đồng/m2 mà cách trung tâm Hà Nội 25-30km. Mốc này cũng là mốc để giá đất ở trong khu vực bán kính này tăng theo một cách bất thường, bất chấp giá trị kinh doanh hay giá trị sử dụng mang lại. Bên cạnh đó, những phiên đấu giá tiếp theo nếu có ở các khu vực khác sẽ lại có những mức giá cao hơn nhiều.

Việc trúng giá bất thường sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho người mua nhà, doanh nghiệp đầu tư, thậm chí gây ra bất ổn cho cả thị trường.

Cụ thể, người dân có nhu cầu mua nhà thật sẽ rất khó mua trong giai đoạn này khi người bán sẽ neo tâm lý tăng giá lên so với giá trị thị trường. Người có tiền sẽ đổ xô đi mua đất hy vọng kiếm lợi nhuận. Bên cạnh đó, người không có nhu cầu ở thật sẽ tập trung dòng tiền vào bất động sản thay vì lưu thông cho hoạt động kinh tế khác. Người cần nhà không có đủ tiền mua, người có tiền thì lại găm vào đất.

Hệ lụy tiếp theo là đến các doanh nghiệp đầu tư trong và ngoài nước khi thực hiện các dự án lớn sẽ khó khăn hơn trong việc giải phóng mặt bằng và thậm chí vốn sẽ đội lên nhiều lần.

Bên cạnh đó, hiệu ứng dây chuyền cho thể xảy ra cho cả thị trường và các phân khúc khác. Chẳng hạn như các dự án chung cư ở trung tâm Hà Nội sẽ tăng giá mạnh có khi lên tới 100 triệu đồng/m2 trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm, nhu cầu cao, giá đất mới tăng; các dự án liền thổ cũng sẽ có thể tăng ở mức 300-400 triệu đồng/m2… Những biến động này sẽ gây ra bất ổn cho thị trường bất động sản trong ngắn hạn.

Chuyên gia này nhấn mạnh, nếu không có các biện pháp xử lý thì giá mặt bằng chung sẽ tăng lên. Bởi sau đấu giá, người dân sẽ không còn nhớ bao nhiêu người đã bỏ cọc. Họ chỉ nhớ đến kết quả cuối cùng, giá cuối cùng. Điều này in hằn lên trí nhớ mọi người là giá khu vực này đã tăng bao nhiêu lần, từ đó chắc chắn ảnh hưởng thị trường chung.

Cần có chế tài xử lý

Về biện pháp ngăn chặn, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, việc tổ chức đấu giá tại các địa phương cần có phương án chặt chẽ và an toàn. Bên cạnh đó, quy trình định giá đất để đưa ra giá khởi điểm cần có công ty thẩm định và chịu trách nhiệm. Trong đó, mức giá khởi điểm đưa ra phải phù hợp với thị trường. Từ đó, tiền đặt trước khi tham gia đấu giá phải tương xứng.

Đặc biệt, cần có biện pháp cấm hoặc không cho phép tham gia đấu giá trong thời gian nhất định với những người từng bỏ cọc đấu giá. Trước khi đấu giá, ban tổ chức phải sàng lọc hồ sơ như các phương án mời đấu thầu khác. Ngoài ra, mỗi địa phương cũng có thể đưa ra các phương án và quy định thêm phù hợp với từng nơi nhằm đảm bảo hiệu quả cho Nhà nước và người dân.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, giải pháp cần làm là định giá đầu vào cao lên, hạn chế người tham gia để "lướt sóng". Đồng thời, cơ quan quản lý nên xây dựng chế tài xử phạt, chẳng hạn phạt gấp 2-3 lần so với đặt cọc để đảm bảo người tham gia thực hiện nghĩa vụ. 

Cùng đưa ra giải pháp, ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cho rằng, cần phải có biện pháp định giá khởi điểm cao hơn hiện tại. Bên cạnh đó, thay vì quy định tiền đặt cọc bằng 20% giá khởi điểm như hiện nay thì nâng lên khoảng 30-50%. Từ đó, những người có ý định tham gia đấu giá đất với mục đích không tốt sẽ cân nhắc.

Ngoài ra, theo ông, có thể yêu cầu nhà đầu tư chuyển một khoản tiền đảm bảo vào tài khoản của ban tổ chức. Nếu như nhà đầu tư trúng đấu giá, số tiền đảm bảo sẽ được ban tổ chức giữ lại để thanh toán, nếu thiếu thì nộp bổ sung.