Mua bán bất động sản nghìn tỷ đồng lúc này có ngon ăn?

Một số thương vụ gợi mở

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản ghi nhận một số thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) với giá trị không hề nhỏ. Đầu năm, Công ty Nam Long công bố hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 25% vốn điều lệ của Công ty TNHH Paragon Đại Phước cho đối tác nước ngoài. Paragon Đại Phước là chủ đầu tư Khu đô thị Nam Long Đại Phước (quy mô hơn 45ha tại Đồng Nai), vốn điều lệ gần 1.700 tỷ đồng.

Bán vốn tại dự án không phải điều xa lạ với Nam Long. Đây là cách để doanh nghiệp huy động vốn để đảm bảo dòng tiền hoạt động, giảm bớt gánh nặng chi phí đầu tư ban đầu cho dự án. Trước đó, công ty này đã bán vốn ở nhiều dự án cho đối tác ngoại như Waterpoint (Long An), Mizuki Park...

Sau thương vụ trên, thị trường xuất hiện thêm nhiều giao dịch khác. Ông Nguyễn Hữu Đường, chủ khách sạn dát vàng Wyndham Hanoi Golden Lake rao bán rộng rãi khách sạn này với giá khởi điểm 250 triệu USD. Ông Đường cho biết đã có một số nhà đầu tư Trung Quốc, Ấn Độ, UAE quan tâm đàm phán giá cả và các điều kiện mua lại.

Hay Reuters đưa tin CapitaLand Group đang đàm phán với Vinhomes để xem xét mua lại một phần dự án Ocean Park 3 của Vinhomes ở Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía bắc TP Hải Phòng. Giá trị thương vụ ước tính khoảng 1,5 tỷ USD, cao nhất vài năm trở lại đây trên thị trường chuyển nhượng bất động sản không chỉ ở Việt Nam mà toàn Đông Nam Á.

Những rào cản từ 2 phía

Chia sẻ tại một hội thảo mới đây, bà Dương Thị Thùy Dung - Giám đốc Điều hành, Trưởng Bộ phận định giá, Nghiên cứu & Tư vấn CBRE Việt Nam - đánh giá trong 3 tháng đầu năm nay, các nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thị trường Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước. 50% trong số đó là các nhà đầu tư có tên tuổi mới trên thị trường, trước đây là Hồng Kông, Singapore, nay còn có cả Nam Phi, Ả-rập.

Các nhà đầu tư nước ngoài cũng đưa ra mức lãi vay rất cao, khoảng 18-20%/năm. Chủ đầu tư Việt Nam không thể chấp nhận, mức đàm phán chỉ có thể là 13-15% nên hai bên chưa gặp nhau. Mặt khác, các chủ đầu tư trong nước gặp nhiều khó khăn, muốn huy động vốn nhưng dự án đó lại mang đi thế chấp rồi, khối ngoại lại không chấp nhận điều này. Ngoài ra, các doanh nghiệp trong nước cũng chưa sẵn sàng minh bạch dòng tiền. Cho nên, sự kết hợp giữa 2 bên chưa có, từ đầu năm đến nay chưa có thương vụ nào lớn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Công Ái - Phó tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam - cho biết nhà đầu tư nước ngoài có ưu thế về dòng tiền nên mặc cả giá giao dịch thấp. Trong khi doanh nghiệp Việt phải bỏ ra chi phí lớn cho quỹ đất, lập dự án, chạy pháp lý, nay phải bán rẻ là một quyết định khó khăn, không dễ chấp nhận. Vì vậy, hai bên "chưa gặp được nhau".

Ông Nguyễn Anh Tuấn - Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) - cho biết xu hướng M&A trong lĩnh vực bất động sản đang có xu hướng tăng, trước đây khoảng 25%, đến nay khoảng 30-30%. Đặc biệt, năm 2022, tỷ trọng này là 60%. Tuy nhiên, giá trị các thương vụ chưa được phục hồi. Mặt tích cực là các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục quan tâm thị trường Việt Nam nhưng điều này nói lên thị trường đang bị nước ngoài thâu tóm.

Ở góc nhìn khác, bà Hồ Thị Kiều Trang - Trưởng phòng cao cấp Nghiên cứu ngành bất động sản, Công ty Chứng khoán HSC - cho rằng trong bối cảnh hiện tại, có M&A thể hiện nhà đầu tư nước ngoài nhìn thấy nhiều cơ hội trung, dài hạn của thị trường Việt Nam, hỗ trợ nhiều cho thanh khoản.

Tuy nhiên, nhà đầu tư nước ngoài không có thế mạnh về pháp lý nên bị giới hạn nhất định về việc tham gia ở một số phân khúc, không thu mua được diện rộng. Ngược lại, doanh nghiệp nội địa có thế mạnh về pháp lý, am hiểu thị trường và có tài chính tốt thì sẽ có khả năng triển khai tốt. Không chỉ nhà đầu tư nước ngoài đi tìm quỹ đất thời điểm này, nhà đầu tư trong nước cũng đẩy mạnh.