Làm nhà "xây không kịp bán, tranh nhau để mua": Ngoài cười, trong khóc

Công ty cổ phần Hưng Thịnh Incons (mã chứng khoán: HTN), một doanh nghiệp thầu xây dựng vừa tổ chức họp đại hội cổ đông thường niên 2023. Một vấn đề quan trọng được đưa ra thảo luận là định hướng tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền.

Ban lãnh đạo công ty thừa nhận trong bối cảnh thị trường chung khó khăn, Hưng Thịnh Incons cũng không ngoại lệ. Tuy nhiên, với năng lực và thế mạnh thi công, được sự hỗ trợ của hệ thống kinh doanh từ tập đoàn mẹ - Tập đoàn Hưng Thịnh thì công ty sẽ xem xét nghiên cứu tham gia phát triển  nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền để tạo giá trị cộng đồng.

Lãnh đạo công ty cho biết sẽ ký hợp tác với nhiều đối tác trong và ngoài nước để hợp tác phát triển một số dự án nhà ở xã hội. Ngoài ra, công ty đang trong quá trình đàm phán với một số đối tác để mua bán, sáp nhập (M&A) các dự án tiềm năng. Ban lãnh đạo hy vọng việc dần ổn định hoạt động kinh doanh hiện tại cùng với nguồn thu và lợi nhuận tương lai từ định hướng mở rộng sang nhà ở xã hội, nhà giá rẻ sẽ mang lại kết quả kinh doanh tốt, hỗ trợ tăng trưởng cho giá cổ phiếu HTN.

Không phải lần đầu tiên, doanh nghiệp trong Tập đoàn Hưng Thịnh đưa ra định hướng phát triển sản phẩm nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. Vào đầu năm 2022, lãnh đạo Tập đoàn Hưng Thịnh đã cùng lãnh đạo Đồng Tâm Group, Tập đoàn Kỹ nghệ Gỗ Trường Thành công bố "Sáng kiến nhà ở vừa túi tiền".

Theo đó, Hưng Thịnh cam kết sẽ đầu tư, xây dựng và phát triển những ngôi nhà có chất lượng đảm bảo, giá thành phù hợp với công nhân, người lao động, người có thu nhập thấp… thông qua việc tối ưu hóa hệ sinh thái của tập đoàn. Đồng Tâm Group và Gỗ Trường Thành cam kết tiếp tục nghiên cứu và cung cấp nguyên vật liệu xây dựng đảm bảo chất lượng với chi phí phù hợp, góp phần hoàn thiện chuỗi cung ứng ngôi nhà cho nhu cầu phổ thông.

Trước mắt, 3 tập đoàn này sẽ xây dựng khoảng 100.000 căn nhà. Dự kiến, giá bán căn hộ tại TPHCM là dưới 25 triệu đồng/m2 và dưới 20 triệu đồng/m2 tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai, thậm chí có thể rẻ hơn nữa nếu nhận được các ưu đãi về tiền sử dụng đất, lãi suất... 

Tuy nhiên, từ đó đến nay, thị trường chưa ghi nhận dự án nào của "bộ ba" nhà đầu tư này.

Trên thực tế, nhà ở xã hội trong 1-2 năm gần đây thu hút sự quan tâm lớn của các doanh nghiệp trên thị trường, nhất là khi đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 do Bộ Xây dựng khởi xướng được công bố và Thủ tướng phê duyệt vào đầu tháng 4 năm nay.

Nhiều doanh nghiệp đã mạnh dạn công bố các kế hoạch triển khai hoặc đưa ra cam kết. Từ cuộc họp đại hội cổ đông thường niên 2022, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) công bố kế hoạch phấn đấu hoàn thành 500.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm tới. Diện tích mỗi dự án khoảng 50 - 60 ha trở lên, giá sản phẩm khoảng 300-950 triệu đồng mỗi căn, mang thương hiệu Happy Home.

Công ty sẽ phát triển những dự án đô thị độc lập, tách biệt khỏi các dự án nhà ở thương mại của Vinhomes hoặc là các khu đất nhà ở xã hội trong các đại dự án của Vinhomes. Địa điểm triển khai tại vùng ven các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Đà Nẵng.... Đến nay, Vinhomes đã triển khai xây dựng 2 dự án nhà ở xã hội Thanh Hóa, Quảng Trị và lên kế hoạch đầu tư ở một số địa phương khác như Hải Phòng, Khánh Hòa.

Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp khác đã từng hoặc chưa làm nhà ở xã hội cũng đưa ra cam kết. Lãnh đạo tập đoàn Him Lam đăng ký tham gia 75.000 căn hộ từ nay đến năm 2030, Becamex Bình Dương tiến tới có thể xây dựng 120.000 căn hay Địa ốc Hoàng Quân cam kết đầu tư 50.000 căn, Công ty Nam Long sẽ đóng góp 20.000 căn...

Thị trường thiếu nguồn cung

Phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền vẫn luôn là "cơn khát" của thị trường địa ốc, bất kể thời điểm nào.

Công ty Nam Long (mã chứng khoán: NLG) có khoảng 30 năm phát triển sản phẩm này, lãnh đạo doanh nghiệp từng thừa nhận dự án làm ra tới đâu, bán hết tới đó. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm nhà ở xã hội luôn ở mức cao vì đáp ứng nhu cầu thực của khách hàng.

Hay như giai đoạn hiện tại, khi nhiều dự án thuộc phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp rơi vào khó khăn, khó "ra hàng" thì một số dự án nhà ở xã hội lại nóng hơn bao giờ hết. Thực tế ghi nhận tại Đà Nẵng, Hà Nội, hàng nghìn người xếp hàng từ đêm hôm trước tới sáng hôm sau để đăng ký thứ tự nộp hồ sơ, rồi cũng hàng nghìn người nhễ nhại giữa trời nắng gắt để bốc thăm mua nhà...

Theo báo cáo của Tổng liên đoàn lao động Việt Nam, cả nước đang có 3,78 triệu công nhân lao động trực tiếp trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, trong đó có khoảng 1,8 triệu lao động có nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội cho công nhân chưa đáp ứng được nhu cầu.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết tính đến ngày 18/5, trong giai đoạn 2021-2025, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.500 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án với quy mô xây dựng khoảng 288.500 căn.

Từ đầu năm 2022 đến nay, cả nước đã khởi công 20 dự án với khoảng 38.000 căn, trong đó nhà ở xã hội là 17 dự án còn nhà ở công nhân là 3 dự án. Các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam luôn thiếu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân lao động.

Tại TPHCM, nhu cầu tăng theo từng năm. Trong giai đoạn 2006-2020, thành phố xây dựng được 31 dự án với khoảng 18.800 căn hộ. Giai đoạn 2021-2025, dự kiến khoảng 35.000 căn được xây dựng. Hiện nay, thành phố có 9 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với diện tích đất 17,5ha, quy mô gần 6.300 căn. Tuy nhiên cả năm 2022, thành phố chỉ có một dự án được bàn giao, đi vào sử dụng.

Trước nhu cầu của thị trường, Bộ Xây dựng đã trình đề án và được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt mục tiêu đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 dự kiến hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Rào cản thường trực

Nhu cầu thị trường luôn có, doanh nghiệp sẵn sàng tham gia nhưng nhà ở xã hội lại gặp nhiều rào cản, khó khăn trong triển khai. Vấn đề được nhiều người quan tâm hiện nay là nguồn vốn thực hiện và các chính sách ưu đãi tín dụng.

Từ năm 2016 đến nay, hàng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội. Thống đốc NHNN cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đã 5%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV).

Tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) ghi nhận trên thực tế, hầu hết người mua nhà ở xã hội chưa vay được tín dụng ưu đãi mà đã phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm. Mức lãi suất này đang là gánh nặng đối với người mua nhà ở xã hội.

Ngân hàng Nhà nước đã công bố chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội theo đề xuất của 4 ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV,  Agribank.

Tuy nhiên, gói tín dụng này được nhiều chuyên gia, thành viên thị trường đánh giá chưa hẳn là gói ưu đãi cho nhà ở xã hội. Bởi lãi suất là 8,2%/năm áp dụng cho người mua, 8,7%/năm cho chủ đầu tư và 6 tháng lại điều chỉnh một lần. Thời gian ưu đãi chỉ 3-5 năm, không kéo dài đúng như tính chất gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội.

Một số quy định gây khó khăn cho doanh nghiệp cũng được nhiều lần đề cập như quy định các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại I, từ 5 ha trở lên tại đô thị loại II và III, thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội.

Đặc biệt, chủ đầu tư không được nộp tiền sử dụng đất thay thế nếu không dành 20% quỹ đất trong dự án xây dựng nhà ở xã hội.  Hay quy định chủ đầu tư tự cân đối lợi nhuận không vượt quá lợi nhuận định mức 10% của toàn bộ dự án cũng gặp sự bất đồng từ phía doanh nghiệp.

Sở Xây dựng TPHCM cũng thẳng thắn nhìn nhận việc triển khai các dự án nhà ở xã hội gặp nhiều rào cản. Các bước thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp như thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại.

Ngoài ra, các dự án nhà ở xã hội phải thực hiện thêm các thủ tục như thẩm định giá bán nhà ở xã hội, xác nhận đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức ...

Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án nhà ở xã hội rất khó khăn, kéo dài, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí không thực hiện được. Đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất trên 10 ha, tuy đã xác định quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội, nhưng chủ đầu tư dự án chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc chưa đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nên chưa triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Theo quy định, nguồn tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền, được sử dụng để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc sử dụng nguồn tiền này để tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước để cho thuê trong giai đoạn vừa qua còn hạn chế.

Nguồn vốn dài hạn với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ các chủ đầu tư vay thực hiện đầu tư dự án nhà ở xã hội, cho các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội vay mua nhà là chưa ổn định. Thủ tục điều chỉnh quy hoạch tỷ lệ 1/2000, quy hoạch chi tiết 1/500 mất nhiều thời gian. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa thực sự chủ động về nguồn vốn, nên tiến độ thi công kéo dài. Cơ chế ưu đãi chủ đầu tư nhà ở xã hội chưa hấp dẫn, nên không thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia.

Những kiến nghị từ doanh nghiệp

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục xem xét đề xuất gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng theo cơ chế tái cấp vốn, cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước. Gói này có thể đáp ứng được khoảng 30% nguồn vốn để thực hiện Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Hiệp hội cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét nên dành một phần gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và gói 40.000 tỷ đồng giảm 2% lãi suất năm 2022 nhưng kết quả giải ngân chưa đáng kể để sử dụng các nguồn vốn này hỗ trợ các doanh nghiệp đang gặp khó khăn hiện nay nhưng có triển vọng phục hồi, phát triển trở lại, trong đó có thị trường bất động sản.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Địa ốc Hoàng Quân, từng đề nghị Chính phủ hàng năm cần bố trí nguồn vốn 50.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và các đối tượng nhà ở xã hội, công nhân hoặc ngân sách cấp bù 5.000 tỷ đồng (bù lãi suất tương đương gói 50.000 tỷ đồng). Ngoài ra, Chính phủ cần hỗ trợ gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội thường xuyên và lâu dài; Giảm 2% thuế suất giá trị gia tăng (trên thuế suất giá trị gia tăng 10%) còn 8%, áp dụng đối với nhóm hàng hóa, dịch vụ - kinh doanh bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp kiến nghị thay đổi quy định về quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong dự án. Đại diện Him Lam cho rằng quy định những dự án nhà ở thương mại phải có quỹ đất 20% nhà ở xã hội là rất nhỏ lẻ và manh mún, bất cập. Vì vậy, nên quy hoạch khu vực nhà ở xã hội tập trung, các địa phương cần có quy hoạch riêng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Ông Đặng Minh Trường, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Sun Group, đề xuất các bộ, ngành xem xét không bố trí quỹ đất nhà ở xã hội với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị trong trường hợp địa phương đã bố trí quỹ đất. Đối với trường hợp này, doanh nghiệp được phép đóng tiền sử dụng đất phải nộp đối với quỹ đất 20% nhà ở xã hội, đồng thời phân quyền cho địa phương là cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Địa ốc Hoàng Quân cũng kiến nghị bỏ quy định về chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội tại dự án để cho thuê. Từ đó, chủ đầu tư được tự cân đối lợi nhuận không vượt quá lợi nhuận định mức 10% của toàn bộ dự án để được bán 100% sản phẩm NOXH nhằm sớm được hoàn vốn và tái tục đầu tư dự án NOXH khác.

Việc khống chế lợi nhuận 10% với chủ đầu tư cũng là bất cập. Một số lãnh đạo doanh nghiệp cho biết mỗi dự án thường triển khai 3-5 năm thì trung bình mỗi năm công ty chỉ lãi 2%, chưa kể còn bị nợ đọng vốn, không thể triển khai các dự án khác. Chủ tịch Địa ốc Hoàng Quân Trương Anh Tuấn kiến nghị mức sinh lời ở dự án hợp lý là 15%, thay vì 10% như quy định hiện tại. Còn ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Thắng Lợi đề xuất có chính sách thưởng lại 5% doanh thu dự án cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội sau khi quyết toán thuế.

Nội dung: Khổng Chiêm