Hết thời căn hộ homestay, đua nhau cắt lỗ sâu mất đau tiền tỷ

Tháo chạy khỏi thị trường

Năm 2019, ông Đỗ Quang Vinh (một nhà đầu tư ở Hà Nội) mua 2 căn hộ tại khu vực phía Tây Hà Nội, tổng số tiền hơn 4 tỷ đồng. Đây đều là loại căn hộ diện tích nhỏ, cho thuê homestay hoặc khách nước ngoài. Ông đầu tư thêm 1 tỷ đồng để làm nội thất và sắm đồ cơ bản cho hai căn hộ. Khi dự án bàn giao nhà, ông Vinh đã liên hệ với một số đơn vị có dịch vụ cho thuê căn hộ để làm đối tác.

Ông Vinh vẫn kỳ vọng nguồn thu ổn định từ hai căn hộ, nếu có khách thường xuyên sẽ bù vào số tiền gốc và lãi vay ngân hàng hàng tháng. Thời gian đầu, lượng khách thuê không nhiều do dự án mới đi hoạt động, chưa đầy đủ cơ sở hạ tầng dịch vụ. Dịch bệnh Covid-19 kéo dài nên cả năm 2020, căn hộ hầu như bỏ trống, tình hình đến nay không biết khi nào mới có khách thuê.

Càng giữ càng mất giá, lại phải đóng lãi ngân hàng thường xuyên, tính toán không hiệu quả, ông rao bán với giá 33 triệu đồng/m2. Giá này là thấp hơn chừng 2-3 giá so với thời điểm cuối 2019, khi chưa có dịch bệnh và ông chấp nhận mất vài trăm triệu đồng đã đầu tư làm nội thất.

Ông Đỗ Thanh Bình (Hoàng Mai, Hà Nội) đang rao bán hai căn hộ siêu đẹp tại một dự án ở Gia Lâm. Giá ông mua ban đầu hai căn 1 phòng ngủ khoảng 4 tỷ đồng, ông đầu tư thêm nội thất để cho thuê homestay. Hiện, ông rao bán cắt lỗ rẻ hơn chủ đầu tư 4 giá. "Tôi đang cần bán gấp nên bán cắt lỗ cho khách có thiện chí", ông nói.

Khi mua, theo tính toán của ông, căn hộ cho thuê homestay đang là xu hướng đầu tư lâu dài. Dự án có nhiều khu vui chơi đồng bộ, sau này có khả năng tăng giá. Nhưng dịch bệnh, nhu cầu đi chơi thuê homestay giảm mạnh, chưa kể chủ đầu tư ra hàng thêm hàng nghìn căn khiến thị trường cho thuê ngày càng cạnh tranh gay gắt giữa các chủ nhà.

Những cụm từ rao bán chung cư như "cần tiền bán gấp", "bán cắt lỗ sâu", "bán giá thấp nhất thị trường",... xuất hiện ngày càng nhiều trên các trang mạng về mua bán bất động sản, hay những nhóm group của môi giới địa ốc trên zalo hay facebook. Tại khu vực Cầu Giấy, một dự án chung cư cao cấp có diện tích 38m2 được rao bán cắt lỗ với giá 1,45 tỷ đồng khi căn hộ mới bàn giao và đang được miễn phí dịch vụ và gửi ô tô.

Gánh nặng đầu tư

Hiện tượng rao bán chung cư cắt lỗ gần đây đã thể hiện sự khó khăn trong giao dịch của thị trường, nhất là với những người làm ăn kinh doanh cần dòng tiền, hoặc đầu tư vào bất động sản để cho thuê. Đây là đối tượng phải rao bán tài sản với giá thấp hơn thị trường để có thể thu hồi vốn, tránh nguy cơ phá sản, đặc biệt là những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Bên cạnh đó, cho thuê căn hộ làm homestay không phải là điều dễ dàng với những chủ nhà thiếu kinh nghiệm. Để vận hành một căn hộ cho thuê dạng homestay có khách đều đòi hỏi chủ nhà đầu tư rất lớn về nội thất, thiết kế, cùng dịch vụ đi kèm. Chưa kể, dự án phải ở những khu vực tập trung khách du lịch hay không gian vui chơi. Các căn hộ cho thuê cũng gặp tình trạng kín phòng vào cuối tuần trong khi đó các ngày trong tuần đều vắng khách. Chủ nhà còn mất thêm chi phí quản lý, dọn dẹp.

Thị trường homestay đã thực sự bùng nổ thành một làn sóng đầu tư. Tại TPHCM có những nhà đầu tư mua hàng chục, thậm chí hàng trăm căn hộ, họ chỉ cho thuê theo hình thức homestay. Hà Nội có những dự án xuất hiện hình thức này nhưng hiện tại chưa nhiều.

Người thắng nhiều, kẻ thua cũng không ít. Không biết quản lý; chọn sai khu vực không phù hợp làm homestay, đầu tư nội thất quá đắt khiến khấu hao bị lỗ hoặc không đúng xu hướng thị trường... là những nguyên nhân có thể gây thất bại.

Không chỉ vậy, căn hộ homestay còn chịu cạnh tranh bởi loại hình căn hộ dịch vụ. Theo Savills Việt Nam, giá đã giảm trung bình 30-40% và chưa có dấu hiệu dừng lại. Thậm chí, với phân khúc căn hộ dịch vụ có thương hiệu được xếp hạng A, B, C theo chuẩn cao cấp, trung cấp và trung bình, có cả chục tòa nhà đã đóng cửa hoặc chuyển đổi công năng kể từ lúc dịch bệnh bùng phát.

Nhiều mô hình căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn ngày không gắn thương hiệu thông qua các nền tảng trực tuyến đều giảm mạnh trong 16 tháng qua. Mức giá thuê phòng giảm 40-70% so với năm 2019. Sự phục hồi của thị trường căn hộ dịch vụ phụ thuộc vào quá trình triển khai vaccine và đà phục hồi kinh tế trên toàn cầu cũng như sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI)

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Sohovietnam, cho rằng trong bối cảnh thị trường khó khăn, ảm đạm nhiều nhà đầu tư sẽ phải bán tài sản với giá rẻ hơn thị trường. Đa phần những người này khi tham gia kinh doanh trên thị trường bất động sản có sử dụng đòn bẩy tài chính, đối tượng này thuộc diện phải bán tài sản đầu tiên khi thị trường lâm nguy.

Trong những cuộc khủng hoảng kinh tế thì những tài sản như vàng, ngoại tệ hay bất động sản đều là những nơi "trú ẩn" an toàn đối với nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, với bất động sản thì không phải loại hình nào cũng đem lại sự an tâm cho họ.

Với tình trạng dịch bệnh diễn biến phức tạp và nhu cầu thuê nhà homestay không nhiều, trong ngắn hạn, thị trường căn hộ dịch vụ sẽ tiếp tục bấp bênh.