Đề xuất cho chủ đầu tư thỏa thuận quyền sử dụng đất với người dân

Cụ thể, trong văn bản góp ý một số điều của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã đề xuất bổ sung quy định dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng vừa có thể thực phương thức Nhà nước thu hồi đất, vừa có thể do nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất với người sử dụng đất.

Theo HoREA, một số trường hợp dự án mà nhà đầu tư có thể có 2 giải pháp để lựa chọn như dự án nhà ở xã hội; dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng… thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Trên thực tế, HoREA cho biết trong các năm qua đã có nhiều doanh nghiệp tư nhân tự thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện các dự án nhà ở xã hội hoặc dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoặc dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng (công viên nghĩa trang)…

Theo đơn vị này, việc cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất có thể tăng sự đồng thuận trong xã hội và hạn chế bớt các trường hợp Nhà nước thu hồi đất có thể dẫn đến khiếu kiện gay gắt, khiếu kiện đông người.

Tuy vậy, Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không quy định các trường hợp nhà đầu tư tự "thỏa thuận về quyền sử dụng đất" để thực hiện các loại dự án nêu trên.

Ngoài ra, Khoản 5 Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định các loại dự án được quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 của Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi không được thực hiện phương thức thỏa thuận về quyền sử dụng đất trong khi đáng lẽ nên khuyến khích phương thức này.

Vì vậy, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 78, theo đó khuyến khích nhà đầu tư các dự án, công trình quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 được thực hiện theo quy định tại Điều 121 và Điều 128 của Luật này.

HoREA cũng cho biết nội dung Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng tiêu đề của Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chỉ nêu "nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất" mà không đề cập đến việc "hỗ trợ, tái định cư" là chưa đầy đủ.

Ngoài ra, HoREA cũng nhận thấy, nội dung Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng tiêu đề chỉ nêu nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất mà không đề cập đến việc hỗ trợ, tái định cư là chưa đầy đủ.

Bên cạnh đó, Khoản 3 Điều 107 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đô thị, chỉnh trang đô thị, dự án nhà ở thì được bố trí tái định cư tại chỗ. Trường hợp thu hồi đất ở để thực hiện các mục đích khác thì được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, nhưng để chờ được tái định cư tại chỗ thì phải được bố trí chỗ ở tạm thời (tạm cư).

Do vậy, cần bổ sung quy định bố trí chỗ ở tạm thời (tạm cư) vào Khoản 3 Điều 107 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với quy định "UBND cấp tỉnh phải thực hiện di dời, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu" khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Khoản 2 Điều 63 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung tiêu đề của Điều 89 thành "Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất". Khoản 4 Điều 89 cũng cần bổ sung "người có đất ở bị thu hồi phải có chỗ ở, đảm bảo cuộc sống nơi tái định cư bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ".

Cuối cùng, HoREA cho rằng cần bổ sung quy định bố trí chỗ ở tạm thời cho người có đất bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đô thị, chỉnh trang đô thị, dự án nhà ở trong thời gian chờ được tái định cư tại chỗ.