Vì sao có dự án bất động sản tại TPHCM dở dang tới 20 năm?

Trao đổi với Dân trí ngày 21/2, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết thống kê hiện tại cho thấy có hơn 100 dự án đang gặp vướng mắc về vấn đề pháp lý tại TPHCM.

Trong văn bản gửi lên Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND TPHCM hồi tháng 11/2022, phía hiệp hội đã chỉ ra một số nguyên nhân. Tại thời điểm này, khoảng 143 trong số 703 dự án thuộc diện "đang triển khai" (không thuộc trường hợp bị thu hồi dự án) bị "vướng mắc pháp lý" nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện được một phần, phải tạm dừng.

Vướng mắc về đất có nguồn gốc đất công

Hiệp hội này cho biết kể từ khi có Công văn số 342 ngày 7/3/2017 của Thủ tướng Chính phủ về việc tạm dừng thực hiện thủ tục bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định số 09/20017 của Thủ tướng Chính phủ, đến nay tại TPHCM có khoảng 64 dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư sử dụng đất có nguồn gốc đất công thuộc các trường hợp do "sắp xếp lại, xử lý tài sản công" hoặc do "di dời nhà xưởng ô nhiễm" hoặc do "cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước" mà chưa hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật.

Những dự án này thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý nên đã bị dừng triển khai thực hiện, dừng thi công; dừng các thủ tục xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền sử dụng đất bổ sung; dừng thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chủ đầu tư, người mua nhà; không được huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Vướng mắc về công nhận chủ đầu tư

Kể từ ngày 1/7/2015, tại khoản 4, điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư "Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại".

Quy định này không đồng bộ, không thống nhất với Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị để thực hiện dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại.

Trong giai đoạn 2015-2020, TPHCM có khoảng 126 dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư do có quỹ đất hỗn hợp gồm "đất ở và các loại đất khác" hoặc có "đất khác không phải là đất ở" như chỉ có "đất nông nghiệp" hoặc "đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" như đất ruộng, đất trồng cây cao su, đất nhà xưởng.

Mãi đến khi điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 thì mới công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thêm 1 trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng "đất ở và các loại đất khác".

Hiện nay, Điều 4 "Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 9 Luật" cũng chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 2 trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng "100% đất ở" hoặc có quyền sử dụng "đất ở và các loại đất khác".

Điều 46 Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng vẫn không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng "đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" nên không đồng bộ, không thống nhất với Điều 138 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Vướng mắc về đất công nằm xen kẽ trong dự án

Bên cạnh đó, ngày 1/7/2014 là ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Nhưng do Điều 16 Nghị định 43/2014 của Chính phủ chưa quy định cơ chế xử lý các diện tích đất thuộc diện đất công nằm xen kẽ trong dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại. Vì vậy, tất cả dự án nhà ở thương mại đều bị "tắc" thủ tục tính tiền sử dụng đất.

Sau này, Nghị định 148/2020 của Chính phủ mới quy định cơ chế xử lý các diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại, nhưng trên thực tế đến nay mới chỉ có hơn phân nửa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó có TP Hà Nội quy định tiêu chí các diện tích đất công nằm xen kẽ tách thành dự án độc lập.

Vướng mắc về bồi thường giải phóng mặt bằng

Tại TPHCM có một số dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại từ năm 2015 trở về trước bị dở dang, không thể triển khai thực hiện hoàn thành dự án chủ yếu là do vướng bồi thường giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân chính là chủ đầu tư dự án yếu kém năng lực, nhất là năng lực tài chính.

Theo HoREA, các dự án này cần sớm được giải quyết, nhất là tại các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại thực hiện mô hình "chủ đầu tư chính và các chủ đầu tư dự án thành phần".

Theo đó, chủ đầu tư chính chịu trách nhiệm bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư thi công các công trình hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông, thoát nước, cấp nước, cấp điện và các công trình hạ tầng xã hội của dự án. Các chủ đầu tư dự án thành phần có nghĩa vụ đóng góp tài chính và trực tiếp đầu tư xây dựng các công trình và được kinh doanh sản phẩm trong "dự án thành phần" của mình. Chủ đầu tư chính cũng đồng thời là một trong các chủ đầu tư thành phần.

Trên thực tế, rất ít dự án thực hiện thành công theo mô hình này. Bởi lẽ, phần lớn "các chủ đầu tư thành phần" yếu kém năng lực về tài chính dẫn đến không thực hiện được công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, bị "dở dang" trên dưới 20 năm.

Vướng mắc về chuyển nhượng dự án, một phần dự án

Hoạt động chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản, nhà ở thương mại của các doanh nghiệp bị "vướng mắc, ách tắc" do điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), nên chủ đầu tư không được bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh, quyền lựa chọn khách hàng theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2014 (2020).

Chính vì vướng mắc này nên Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 42/2017 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng quy định điều kiện "được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản" khi đã "có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Vướng mắc trong thực hiện thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư"

Luật Đầu tư 2020 quy định nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm: a) Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị…" và điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021 của Chính phủ quy định với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết nếu có, quy hoạch phân khu nếu có…".

Vì vậy, Sở Kế hoạch Đầu tư thường phát hành khoảng 11 bộ hồ sơ yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ý kiến. Thủ tục này theo cơ chế "một cửa" nhưng lại bị mất nhiều thời gian hơn, không tốt hơn thậm chí bị "tắc" ngay tại cửa đầu tiên là khâu "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" tại Sở Kế hoạch Đầu tư, so với trước đây làm theo cơ chế "nhiều cửa" thì doanh nghiệp có thể đồng thời trực tiếp làm việc song song với từng Sở, ngành, quận, huyện để được thẩm định nên có kết quả nhanh hơn hiện nay.

Vướng mắc về đầu tư xây dựng trên phần đất thương mại, dịch vụ của công trình xã hội

Hiện nay các địa phương "không dám" cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề.