Đất nền giảm giá sâu sau sốt, có còn là "vua"?

Đất nền giảm giá sâu sau "sốt đất"

Thị trường bất động sản năm 2023 vừa khép lại với diễn biến ảm đạm ở tất cả phân khúc. Những phân khúc được cho là cho đầu cơ như căn hộ chung cư, biệt thự, căn hộ khách sạn (condotel), đặc biệt là đất nền chứng kiến đà giảm mạnh, cao nhất lên tới 30-50%, trên thị trường thứ cấp.

Báo cáo thị trường bất động sản mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường đất nền không còn tình trạng "sốt nóng" như thời kỳ trước. Các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này được hiểu là so với đỉnh sốt, vẫn chưa thực sự tiệm cận sát với giá trị thực.

Anh Nguyễn Văn Đức - một môi giới nhà đất ở Bắc Ninh chia sẻ - từ giữa năm 2022, giá đất nền tại các khu đô thị ở Bắc Ninh chững và giảm, cá biệt có cắt lỗ sâu do thị trường kém thanh khoản. Một số tháng cuối năm 2023, thị trường đất nền có giao dịch trở lại, nhưng không nhiều, chủ yếu ở các lô đất có vị trí đẹp đang bán ra với giá cắt lỗ 20-30% so với đỉnh "sốt đất" - đầu năm 2022.

Tương tự như chia sẻ trên của anh Đức, nhiều môi giới bất động sản ở Hà Nội cho biết, giá đất nền tại các huyện vùng ven của Hà Nội như Mê Linh, Thạch Thất, Ba Vì… đã giảm từ giữa năm 2022 đến nay. Đáng chú ý, các khu vực ăn theo hạ tầng như vành đai 4, nhiều khả năng sẽ tiếp tục ảm đạm. Muốn thoát hàng nhanh, nhà đầu tư có thể phải tiếp tục giảm giá thêm 10-20%.

"Trong tháng 12/2023, số người gửi bán đất nền tại văn phòng môi giới có giảm gần một nửa so với tháng 11 trước đó. Tuy nhiên, giá bán hiện tại đã giảm, một số trường hợp đi vay để đầu cơ, sắp đến giới hạn chịu đựng, buộc phải tăng mức cắt lỗ từ 20-50%", anh Nam - một môi giới ở huyện Mê Linh chia sẻ. 

Theo dõi sát diễn biến thị trường đất nền, anh Trần Quang Huy - một nhà đầu tư nhà đất ở Hà Nội - nói nhiều khả năng loại hình đất vườn phục vụ làm homestay, khu lưu trú "ăn theo" trào lưu bỏ phố về quê từng "sốt" giá có thể sẽ phải giảm thêm 10-20%. 

Đất nền vẫn là "vua" đầu tư

Có thể thấy, đất nền đã và đang giảm sức nóng đáng kể so với thời đỉnh sốt. Tuy nhiên, theo chuyên gia và các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm, đất nền chỉ giảm nhiệt so với chính nó, còn so với đa số các loại hình khác thì vẫn là phân khúc giàu sức hút bậc nhất với những tay to có nhu cầu trú ngụ dòng tiền dài hạn.

Theo anh Phạm Đức Vinh - người có kinh nghiệm hơn 10 năm đầu tư đất nền - đầu tư đất nền hấp dẫn nhờ tỷ suất lợi nhuận cao, nhịp sóng tăng giá của đất nền ngắn hơn rất nhiều so với các loại hình khác, thường thì nhà đầu tư đất nền có thể chốt lời sau 2-3 năm.

"Nhà đầu tư cá nhân và "cá mập" vẫn đang tranh thủ gom đất tại các khu vực còn biên độ tăng giá cao. Điểm khác biệt các nhà đầu tư đất nền hiện tại so với thời điểm thị trường đang sốt nóng là những người có dòng vốn mạnh, xác định đầu tư lâu dài thay vì những người lướt sóng hay sử dụng đòn bẩy tài chính", anh Vinh chia sẻ.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc một kênh thông tin bất động sản, cho rằng, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân.

Trong khi đó, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững.

Cũng đánh giá về phân khúc bất động sản tiềm năng đầu tư dài hạn, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - nhận định "đất nền vẫn là vua". Những nhà đầu tư sẵn vốn hoặc dùng đòn bẩy tài chính thấp có thể cân nhắc xuống tiền.

Chuyên gia này khuyến cáo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh rơi vào "bẫy giảm giá". Đặc biệt, thời điểm này, nhà đầu tư cần tránh mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nếu quyết định đổ tiền vào các khu có quy hoạch thì nên tính toán kỹ, chọn lựa vị trí có triển vọng thực thi cao, thanh khoản nhanh.