Cơn sốt đi qua, cò đất tháo chạy: Kẻ "ôm bom" cuối cùng lãnh đủ

Tăng giá đột biến

Ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021, hiện tượng giá đất tăng xuất hiện tại nhiều địa phương. Giá đất tăng tạo ra những cơn sóng sốt đất khó tin. Thậm chí, còn xuất hiện hiện tượng đầu tư bất chấp quy định pháp luật.

Theo báo cáo của Hiệp hội môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện tượng đất đai sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau một tháng. Cục bộ một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư.

Cơn sốt đất tại Bắc Giang khiến không ít các nhà đầu tư không khỏi bàng hoàng. Chỉ từ đầu năm 2021 đến nay, giá đất Bắc Giang "nhảy múa" đến chóng mặt, có nơi giá được đẩy lên gấp đôi, gấp 3 lần. Đơn cử như giá đất khu vực Yên Sơn (Lục Nam) được nâng lên theo từng ngày, có nơi giá đất tại đây chạm tới 40 triệu đồng/m2, còn trung bình dao động từ 20-30 triệu đồng/m2.

Hay như tại huyện Yên Dũng, nếu trước Tết Nguyên đán, giá đất tại xã Nội Hoàng ở mức khoảng 12-15 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 25-30 triệu đồng/m2. Đáng chú ý là tại khu vực huyện Việt Yên, giá nhà đất ở mức trung bình từ 30-40 triệu đồng/m2, có nơi lên 50 triệu đồng/m2.

Tại điểm nóng Thanh Hóa, giá đất tại hầu khắp các nơi đều tăng giá đột biến, đặc biệt là đất nền tại các khu vực lân cận TP. Thanh Hóa, TP. Sầm Sơn và các khu vực đang quy hoạch các dự án lớn.

Từ đầu tháng 3 trở lại đây, giá đất nền tại nhiều địa phương của Thanh Hóa đã tăng với mức chóng mặt, trung bình khoảng 50-60% so với cuối năm 2020. Ngay cả những lô đất tại khu vực xấu, hạ tầng kém, đất trong ngõ nhỏ xưa nay vốn không ai hỏi cũng bỗng dưng tăng giá, được nhiều người tìm mua.

Lô đất 160m2 thuộc TP. Thanh Hóa trước đây được rao bán với giá 600 triệu đồng thì bất ngờ được chào giá lên tới 1,5 tỷ đồng; đất nền thuộc một khu đô thị khu vực Nam TP. Thanh Hóa trước đây có giá 7-8 triệu đồng/m2, nay giao dịch ở mức 13-15 triệu đồng/m2.

Giá đất tại các mặt bằng đô thị, ven biển Thanh Hóa đều đang dao động từ 12-15 triệu đồng/m2, có nơi trên 20 triệu đồng/m2, cao gấp 2-3 lần so với giá thị trường cùng kì năm trước và cao gấp nhiều lần so với giá đất quy định của nhà nước.

Còn tại Đồng Nai, những sản phẩm giá rẻ 300-800 triệu đồng đang chiếm ưu thế. Do nhu cầu giá rẻ tăng cao nên một số khu vực vùng trũng như: Cẩm Mỹ, Trảng Bom, Thống Nhất đang thu hút nhà đầu tư nhỏ lẻ kể cả các sản phẩm không được đẹp. Giá bất động sản Đồng Nai trong khu vực trung tâm Biên Hòa dao động nhẹ 2-5%, các thị trường vùng trũng tăng rất mạnh từ 10-20% kể từ cuối năm 2020.

Thị trường bất động sản Cần Thơ, điểm nóng tại một số nơi thuộc quận Cái Răng, Ninh Kiều, Bình Thủy giao dịch đất nền dự án cũng diễn ra khá sôi động. Tại một số dự án cụ thể như Khu dân cư Ngân Thuận (quận Bình Thủy), Khu dân cư Hồng Loan (khu 6A và 5C),... đã tăng giá từ 5-10% so với cuối năm 2020. Hầu hết các khu dân cư còn lại dù có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh nhưng giao dịch vẫn hạn chế.

Đầu cơ tháo chạy

Ngay sau đó, cơ quan chức năng đã ra cảnh báo về hiện tượng này. Thị trường nhà đất đã có dấu hiệu giảm nhiệt. Ở một số điểm nóng không còn cảnh mua bán nhộn nhịp, sang tay ồ ạt như trước, giá cũng đã có dấu hiệu chững lại. Nhiều dự báo cho rằng, sau cơn sốt đất "điên đảo" khắp cả nước, thời gian tới sẽ diễn ra tình trạng bán tháo, cắt lỗ ở phân khúc đất nền.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Savills Hà Nội đánh giá, các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện, thường là cơ sở để giá đất tăng. Các khu vực "ăn theo" hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung, thì không nên được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá đất.

Sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng. Hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và rồi sẽ bị dừng lại, như những gì đã diễn ra trước đây.

Ông Nguyễn Minh Khang - Tổng giám đốc Công ty LDG Group - cho rằng, sau mỗi cơn sốt đất đều có bàn tay những nhóm "cá mập" tác động, tạo thị trường. Trong 100 người đua theo sốt đất thì 80 người "chết yểu", chỉ tầm 20 người là thành công thoát ra.

Thực tế này dễ dàng nhìn thấy ở bài học từ thị trường Nhơn Trạch và cả TP.HCM nhiều năm trước đây. Đâu thiếu nhà đầu tư cầm cố tài sản, sổ tiết kiệm, vay nóng mua đất rồi ôm đất và tán gia bại sản vì không ra được hàng.

Theo Giám đốc CBRE Hà Nội Nguyễn Hoài An, giống như bất kỳ một chu kỳ tăng giá nào, nếu phù hợp với tăng trưởng kinh tế, phù hợp với lạm phát đều mang tính ổn định. Tuy nhiên, nếu tăng quá nhanh thường sẽ phải có giai đoạn điều chỉnh.

"Giá tăng nhưng liệu có giao dịch thực tế hay không? Trong lúc thị trường đang sốt, thường chúng ta sẽ nghe nhiều những tin đồn hơn là nhìn thấy những hợp đồng mua bán. Việc thiếu thông tin kiểm chứng sẽ ảnh hưởng đến mức giá. Khi mức giá tăng đến một ngưỡng nào đó mà không được hiện thực hóa, những kỳ vọng không lên nữa thì khi đó mặt bằng giá sẽ được điều chỉnh trở lại", bà An phân tích.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), đất nền vẫn sẽ là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương ngoài Hà Nội và TP.HCM, tuy nhiên sau thời gian nóng sốt, các nhà đầu cơ sẽ rời khỏi thị trường, lực cầu đầu tư sẽ giảm mạnh.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, thời gian tới, với việc vào cuộc của chính quyền địa phương, giá đất trong quý 2/2021 sẽ được kiểm soát và không tăng so với quý 1. Thậm chí, một số khu vực sẽ xuất hiện giảm giá, cắt lỗ.