Chuyên gia chỉ mẹo tránh dự án "ma" khi mua bán bất động sản đầu năm mới

Phân khúc đất nền dự án trong nhiều năm trở lại đây đã phát triển mạnh và là kênh đầu tư có sức hút lớn trên thị trường bất động sản. Đi theo đà phát triển kinh tế xã hội của đất nước và tốc độ đô thị hóa nhanh trên khắp các vùng miền, đất nền đã nằm trong môi trường thuận lợi và bản thân nó cũng mang lại lợi nhuận "siêu khủng" cho các chủ đầu tư.

Rất dễ dàng để người dân có thể tìm kiếm trên mạng xã hội hoặc các tờ rơi trên đường giới thiệu nhiều dự án đất nền hấp dẫn cả về vị trí, giá cả đi kèm với những động lực xuống tiền không thể chối từ như "mua đất tặng vàng", "cam kết tỷ lệ sinh lời", "quay số trúng xe hơi hạng sang"… khiến nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm và kiến thức xuống tiền đặt cọc, giữ chỗ mua.

Kết quả, nhẹ thì bị chiếm dụng vốn vài năm rồi vẫn sẽ có sổ trên tay nhưng bán lại thì chỉ huề vốn, còn nặng nề hơn thì sập bẫy dự án "ma", giống trường hợp của những nạn nhân trong vụ Địa ốc Alibaba.

Dù vậy, không thể phủ nhận bất động sản vẫn là kênh đầu tư phù hợp, thu hút đông nhà đầu tư ít vốn như các gia đình trẻ, hộ kinh doanh, tiểu thương, người trung niên ưa thích đất nền… do hiệu suất đầu tư bất động sản xét trên dài hạn thường vẫn có xu hướng tốt, cạnh tranh với các kênh khác như gửi tiết kiệm, vàng…

Ông Ngô Thành Huấn, chuyên gia tài chính cá nhân, đề cập một vài giải pháp thực tiễn cả về khía cạnh pháp lý và đầu tư cho các nhà đầu tư cá nhân có quan tâm đến phân khúc đất nền.

Về khía cạnh pháp lý, có một số lưu ý để phát hiện ra các dự án "ma" bằng các thông tin pháp lý chuẩn, đến từ các kênh sau:

1. Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận - huyện nơi có khu đất đang quan tâm để nộp hồ sơ xin thông tin pháp lý và quy hoạch.

Cách thức này sẽ tốn thời gian và cần thêm sự hợp tác từ phía bên bán. Tuy nhiên, độ chính xác và đảm bảo là 100%, kể cả việc đề phòng bên bán ngụy tạo các giấy tờ liên quan như quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án…

2. Dịch vụ tư vấn bất động sản từ các công ty luật.

Việc người dân vẫn chưa có thói quen sử dụng dịch vụ tư vấn từ các luật sư như các nước phát triển trên thế giới chính là một trong những nguyên nhân khiến các vụ lừa đảo không chỉ ở bất động sản mà còn ở các mô hình đa cấp tài chính, góp vốn… diễn ra thường xuyên. Tùy theo mức độ tư vấn các công ty luật sẽ có mức phí khác nhau.

Tuy nhiên, nếu chỉ kiểm tra pháp lý dự án, chi phí thường không quá lớn, chỉ từ vài triệu đồng để đảm bảo dòng vốn hàng trăm triệu đồng đến hàng tỷ đồng cho các nhà đầu tư cá nhân - những người vốn hạn chế về thông tin và kiến thức pháp luật trên thị trường

3. Tìm hiểu các dự án có ngân hàng tham gia tài trợ vay vốn vì ít nhất đã có thêm một đơn vị thay nhà đầu tư tìm hiểu về pháp lý của dự án.

Về khía cạnh đầu tư, khách hàng thường bị hấp dẫn bởi các chiêu khuyến mãi của bên bán mà mất đi sự sáng suốt khi xem xét vùng giá. Nếu kiểm tra kỹ vùng giá của các khu vực dân sinh hiện hữu xung quanh 1-3km, có thể dễ dàng thấy giá trị bất động sản thường rẻ hơn 20-30%, với các yếu tố liên quan không thua kém là mấy như hạ tầng và tiện ích. Nếu khách hàng tin tưởng khu vực này sẽ có những sự thay đổi mạnh mẽ về hạ tầng và bất động sản sẽ tăng giá mạnh nhưng lại không quá hiểu biết sâu về pháp lý thì có thể cân nhắc 2 phương án đầu tư sau:

Tìm hiểu thêm về bất động sản quanh đó 1-3km, nơi đã có cư dân sinh sống tuy còn thưa thớt nhưng sổ đỏ pháp lý rõ ràng. So về dư địa tăng trưởng thực tế sẽ thua kém không quá nhiều. Ngoài ra, khi pháp lý đảm bảo thì thanh khoản -tức là thời gian bán và thu hồi lại tiền mặt sẽ nhanh hơn so với dự án.

Nếu muốn ít rủi ro hơn thì bạn có thể từ khu vực đang quan tâm di chuyển gần hơn về khu vực trung tâm thị trấn, thị xã, huyện... Càng gần khu vực dân sinh ổn định, khả năng tăng trưởng sẽ giảm lại vì tiềm năng đầu cơ đã giảm dần, tuy nhiên sự an toàn cho dòng vốn và khả năng thanh khoản sẽ tốt hơn nhiều