Bộ Tài chính: Khó xác minh giá trị thực trong chuyển nhượng bất động sản

Bộ Tài chính vừa có báo cáo gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023. 

Tại báo cáo này, Bộ Tài chính cho biết việc chuyển nhượng bất động sản còn nhiều hạn chế, tồn tại. Cụ thể, về giá chuyển nhượng, người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng để tính thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng.

Bên mua bán sử dụng hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại tòa. Do đó, rất khó để các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản đặc biệt là cơ quan thuế hiện nay chưa có chức năng điều tra.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ Tài chính cũng cho biết, giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư, hoặc khi đã được cấp số thì nhà đầu tư sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, điều này cũng dẫn đến thất thu trong tính thu nộp ngân sách.

Ngoài ra, theo Bộ này, các phương thức mua bán bất động sản, dự án bất động sản tồn tại nhiều hạn chế. Cụ thể, chủ đầu tư chấp thuận cho người mua ký lại hợp đồng nhà hình thành trong tương lai với người mua mới nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản;

Chủ đầu tư đang lách quy định của Luật Nhà ở về giới hạn số lượng nhà ở cho phép người nước ngoài sở hữu bằng cách ký hợp đồng thuê dài hạn và bên thuê có đầy đủ các quyền như chủ sở hữu nhà ở; giao dịch thực tế mua bán bất động sản nhưng hợp thức hóa bằng cách mua cổ phần, sau đó chia tách doanh nghiệp. 

Đối với việc ủy quyền chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài chính cho biết, người nộp thuế chuyển nhượng bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Về chuyển nhượng dự án đầu tư, Bộ Tài chính cho biết, người nộp thuế là pháp nhân thực hiện việc chuyển quyền đầu tư, khai thác một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư cho tổ chức, cá nhân khác theo hình thức chia tách, sáp nhập, chuyển đổi doanh nghiệp hoặc chuyển nhượng vốn góp chịu sự điều chỉnh của pháp luật về đất đai, đầu tư, nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Trường hợp tổ chức chuyển nhượng là doanh nghiệp Nhà nước còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp và pháp luật về quản lý tài sản công.

Bộ Tài chính nhìn nhận, hoạt động trên chịu nhiều rủi ro như việc tổ chức khai giá chuyển nhượng không đúng với giá thực tế, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước; chuyển nhượng dự án khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; bán tài sản không qua đấu giá gây thất thoát tài sản công của Nhà nước; sử dụng đất không đúng mục đích.

Cá nhân là thành viên góp vốn hoặc cổ đông sáng lập ban đầu được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất (trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần) để thực hiện dự án đầu tư, sau một số lần chuyển nhượng phần vốn góp cổ phần dẫn đến thay mới toàn bộ thành viên góp vốn cổ đông sáng lập ban đầu. 

Thực tế doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư không thay đổi (mã số thuế doanh nghiệp không đổi) nhưng thành viên góp vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đã thay đổi. Có thể nói thực chất là bán dự án bất động sản thông qua hình thức chuyển nhượng vốn của các thành viên góp vốn hoặc cổ đông sáng lập.

Do đó, theo Bộ Tài chính, các hoạt động của người nộp thuế nêu trên có nhiều rủi ro về thuế gây thất thu cho ngân sách Nhà nước và rủi ro vi phạm quy định của pháp luật về quản lý đất đai.