"Xây nhầm" nhà trên đất: Không thể chỉ coi là tranh chấp dân sự đơn thuần

Liên tiếp những vụ việc "xây nhầm" nhà trên đất người khác xảy ra thời gian qua gây ra làn sóng bức xúc lớn trong xã hội. Nhiều trường hợp, người xây nhầm thậm chí chây ì, bất hợp tác, chậm trễ trả lại tài sản, gây ức chế và buộc phải chủ đất phải nhờ tới sự can thiệp của các cơ quan bảo vệ pháp luật. 

Tuy nhiên, việc giải quyết tới nay chủ yếu thông qua các biện pháp dân sự, dẫn tới kéo dài thời gian giải quyết, chậm bàn giao lại đất cho chủ sử dụng hợp pháp. Bởi vậy, để tránh tình trạng "nhờn luật" và đảm bảo tính răn đe, ngăn ngừa hành vi tương tự xảy ra, nhiều người cho rằng cần nghiêm túc xem xét dấu hiệu hình sự đối với hành vi này. 

Mong manh yếu tố dân sự - hình sự

Luật sư Trương Văn Tuấn (Trưởng Văn phòng luật sư Trạng Sài Gòn, Đoàn Luật sư TPHCM) nhìn nhận trên thực tế, việc xây nhầm nhà trên đất là tranh chấp đất đai, thuộc nhóm tranh chấp dân sự đơn thuần. Tuy nhiên, những tranh chấp dân sự như trên vẫn có thể bị hình sự hóa, mà vấn đề mấu chốt quyết định nằm ở 2 vấn đề đó là "yếu tố lỗi" và "ý thức chiếm đoạt" của người xây nhầm. 

"Việc xây nhầm đất nghe có vẻ vô lý, nhưng trên thực tế vẫn xảy ra khá nhiều. Nguyên nhân dẫn tới tranh chấp như trên thường xuất phát từ việc người xây nhầm thực sự nhầm lẫn vị trí, ranh giới, diện tích thửa đất, xuất phát từ các yếu tố khách quan như mốc giới đất không rõ ràng, bị dịch chuyển tự nhiên theo thời gian; bên bán, môi giới chỉ sai vị trí đất hay sổ đỏ chưa có tọa độ nên sai sót trong đo đạc, định vị. 

Trường hợp này, quan hệ pháp luật phát sinh là quan hệ về chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật. Vụ việc sẽ được giải quyết thông qua thương lượng, hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền nơi có nhà trên đất đang tranh chấp theo quy định của pháp luật.

Khi có quyết định từ cơ quan chức năng có thẩm quyền, người xây nhầm nhà buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất theo Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản và bồi thường thiệt hại (nếu có) theo Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 cho người có đất bị người khác xây nhầm nhà", luật sư phân tích. 

Những tranh chấp dân sự như trên có thể trở nên nghiêm trọng, bị hình sự hóa nếu có đủ yếu tố cấu thành tội phạm, trong đó cần đặc biệt lưu tâm tới ý chí chủ quan. Nếu cơ quan chức năng chứng minh được người xây nhầm nhà trên đất người khác nhằm mục đích chiếm đoạt quyền sử dụng đất một cách trái pháp luật với lỗi cố ý thì có thể xem xét trách nhiệm hình sự về tội Vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015.

Luật sư Trần Minh Hùng (Trưởng Văn phòng luật sư Gia Đình, Đoàn Luật sư TPHCM) cũng cho rằng với sự việc có tính chất như trên, yếu tố hình sự sẽ được xem xét nếu có dấu hiệu của hành vi cố tình chiếm đoạt đất hoặc xâm phạm quyền sở hữu, quyền sử dụng đất dù biết rõ đất không phải của mình nhưng vẫn xây dựng nhà, đã được chính quyền địa phương hoặc chủ đất cảnh báo, yêu cầu dừng xây nhà nhưng vẫn tiếp tục thi công, cố ý theo kiểu “sự việc đã rồi”, ép chủ đất phải chấp nhận hoán đổi hoặc mua bán tài sản. 

Nếu xảy ra tình huống này, trách nhiệm hình sự về tội Vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015 sẽ được xem xét. Tuy nhiên, nên lưu ý rằng đây là hành vi chỉ bị xử lý hình sự nếu người vi phạm đã bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc đã bị kết án về hành vi này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm. 

Bởi vậy, nếu người vi phạm chưa từng bị xử phạt hoặc xử lý hình sự về hành vi này, họ sẽ chỉ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi Lấn đất hoặc chiếm đất theo Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP của Chính phủ. 

Ngoài ra, nếu công trình xây trái phép và không được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, người xây dựng còn có thể bị xử phạt về các hành vi Vi phạm quy định về khởi công công trình và Vi phạm quy định về trật tự xây dựng theo Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ. 

"Như vậy, nếu việc xây nhầm thực sự xuất phát từ nhầm lẫn, không có yếu tố gian dối hay cố ý chiếm đoạt, người dân có thể giải quyết theo con đường thương lượng, thỏa thuận, hòa giải hoặc khởi kiện dân sự, buộc tháo dỡ, trả lại đất, bồi thường thiệt hại.

Nếu có hành vi cố tình chiếm đất, biết sai nhưng vẫn làm, bất chấp cảnh báo của cơ quan nhà nước và chủ đất, thì hành vi đã vượt ra khỏi phạm vi dân sự và hành chính, sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Bộ luật Hình sự tùy thuộc tính chất, mức độ, hậu quả của hành vi", luật sư Hùng bình luận.

Người dân cần làm gì khi bị xây nhầm nhà trên đất?

Theo luật sư, khi bị xây nhầm nhà trên đất, người dân trước tiên phải kiểm tra lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), xem xét giấy đã được cấp đúng chủ sở hữu chưa, đồng thời kiểm tra vị trí mốc giới đất, chụp ảnh, quay video hiện trạng công trình để làm chứng cứ, liên hệ cơ quan chức năng đo vẽ, xác định ranh giới…bị lấn chiếm.

Tiếp theo, cần thương lượng, hòa giải, đề nghị UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp yêu cầu tháo dỡ công trình trả đất hoặc bồi thường giá trị quyền sử dụng đất/công trình. Trường hợp các bên thương lượng hòa giải không thành thì người dân có thể khởi kiện dân sự tại Tòa án nơi có đất yêu cầu trả lại đất, đề nghị Tòa án tuyên buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép, bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, khi thấy có hành vi như cố ý chiếm đoạt đất, không tháo dỡ công trình để trả lại đất… người dân có quyền tố giác tội phạm đến cơ quan công an để xử lý theo Bộ luật Hình sự.

Còn theo luật sư Trương Văn Tuấn, khi phát hiện có người đang xây nhầm nhà trên thửa đất của mình, người dân cần bình tĩnh và yêu cầu những người đang thi công dừng mọi hoạt động xây dựng ngay lập tức, thông báo cho UBND cấp xã nơi có đất bằng văn bản, yêu cầu lập biên bản ghi nhận hiện trạng thực tế và đình chỉ việc xây dựng càng nhanh càng tốt.

Đồng thời, người dân có thể liên hệ Văn phòng Thừa phát lại để lập vi bằng, ghi nhận hiện trạng đang xảy ra trên đất của mình hoặc có thể chụp ảnh, quay video để làm nguồn chứng cứ khi giải quyết tại Tòa án.

Sau đó, người dân có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải về tranh chấp sử dụng đất tại UBND. Nếu UBND cấp xã hòa giải không thành, người dân có thể lựa chọn hình thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền nơi có đất đang tranh chấp để bảo vệ tài sản và đảm bảo quyền lợi của mình hoặc gửi đơn tố giác tội phạm nếu nhận thấy hành vi có các dấu hiệu của tội Vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015.