Xây nhà trên đất còn lại sau giải tỏa có được cấp phép xây dựng?

Nhà của bà Huỳnh Thị Kim Phượng tại TPHCM nằm trong phạm vi một phần dự án đường giao thông. Sau khi thực hiện giải phóng mặt bằng bàn giao cho dự án, diện tích đất còn lại của gia đình bà là 24,9m2.

Do diện tích còn lại khá nhỏ, gia đình bà Phượng dự định xin xây dựng căn nhà gồm 1 trệt và 1 lầu để bảo đảm nhu cầu sinh hoạt.

Theo bà Phượng, thửa đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi chuẩn bị xây dựng nhà trên phần đất còn lại, bà băn khoăn liệu trường hợp của gia đình có thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng hay không.

Câu chuyện của bà Phượng cũng giống với nhiều gia đình khác gặp phải sau khi thực hiện giải phóng mặt bằng bàn giao cho dự án. Dưới góc độ pháp lý, luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị (Đoàn luật sư TP Hà Nội), cho biết mỗi tuyến đường đều có hành lang và chỉ giới xây dựng. Đây là các thông số do cơ quan quản lý xác định nhằm thông báo cho người dân biết phạm vi không được xây dựng hoặc chỉ được xây dựng với chiều cao, quy mô nhất định.

“Trong một số trường hợp dù công trình không phải xin giấy phép xây dựng, người dân vẫn cần liên hệ với cơ quan quản lý để được hướng dẫn, bảo đảm việc xây dựng tuân thủ các quy định pháp luật và quy tắc xây dựng”, luật sư khuyến nghị.

Luật sư cho biết thêm, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng được quy định tại khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng năm 2025, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.

Theo luật, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp được miễn theo quy định.

Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng, bao gồm công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình xây dựng theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định của luật; công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.

Ngoài ra, các công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ hoặc người đứng đầu các cơ quan trung ương, bộ, ngành và Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư xây dựng cũng thuộc diện không phải xin giấy phép xây dựng.

Luật cũng quy định miễn giấy phép xây dựng đối với một số công trình xây dựng theo tuyến đi qua địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên hoặc các công trình xây dựng theo tuyến nằm ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó, các công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được giao khu vực biển; công trình tại cảng hàng không; công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không cũng thuộc diện không phải xin giấy phép xây dựng.

Một số loại công trình khác cũng được miễn giấy phép xây dựng như công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp phép theo quy định của pháp luật về quảng cáo hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.

Luật Xây dựng năm 2025 cũng quy định miễn giấy phép xây dựng đối với các công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và được phê duyệt theo quy định.

Đáng chú ý, một số công trình xây dựng cấp IV hoặc nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 7 tầng, có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m2 và không nằm trong các khu vực quy hoạch đặc thù cũng thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đó, các công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc sửa chữa mặt ngoài công trình không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, nếu không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, đồng thời bảo đảm các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật, cũng không phải xin giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, việc xác định cụ thể công trình có thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng hay không còn phụ thuộc vào vị trí, quy hoạch và các điều kiện liên quan theo quy định pháp luật.