Những bất cập trong xác định thành viên hộ gia đình được ghi trên sổ đỏ

Hộ gia đình là chủ thể sử dụng đất được ghi nhận xuyên suốt các thời kỳ luật đất đai từ luật đất đai năm 1993, 2003, 2013. Hiện nay Dự thảo luật đất đai năm 2023 vẫn tiếp tục ghi nhận hộ gia đình là một chủ thể sử dụng đất.

Người sử dụng đất có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình tương đối phổ biến đặc biệt trong giai đoạn thi hành của luật đất đai năm 1993, 2003.

Tuy nhiên thay vì đạt được mục đích xác định cụ thể, chính xác người sử dụng đất, hạn chế tranh chấp thì trên thực tế so với các chủ thể khác giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cấp cho hộ gia đình hiện nay đang tạo ra nhiều mâu thuẫn, tranh chấp vô cùng nan giải.

Nguyên nhân và thực trạng xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Theo luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty luật Pháp trị, Đoàn luật sư TP Hà Nội, do các quy định pháp luật về cách ghi tên chủ sử dụng đất. "Đối với hộ gia đình chỉ ghi "ghi tên "Hộ ông (bà) và tên của chủ hộ" tên chủ hộ gia đình," như tại Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC; ghi "Người sử dụng đất là hộ gia đình thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ, tên, năm sinh của chủ hộ gia đình, số sổ hộ khẩu, ngày cấp sổ hộ khẩu, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của hộ gia đình" như tại Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT.

Với cách chỉ ghi tên chủ hộ hoặc ghi kèm theo số sổ hộ khẩu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như trên thì việc xác định xác định thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất trên buộc phải dựa hoàn toàn vào sổ hộ khẩu.

Tuy vậy trên thực tế sổ hộ khẩu dù có vai trò rất quan trọng trong việc quản lý dân cư nhưng do việc sự thay đổi thành viên, thêm, bớt, chuyển đến chuyển đi biến động thường xuyên nên dựa việc căn cứ vào sổ hộ khẩu để xác định thành viên sử dụng đất rất không chính xác, đầy đủ.

Chỉ đến khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực cách ghi tên hộ gia đình sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có những thay đổi, giúp khắc phục các hạn chế của cách ghi trước đây.

Theo đó "Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ gia đình, gồm ông" (hoặc "Hộ gia đình, gồm bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)" được quy định tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Với cách ghi cụ thể chủ hộ, liệt kê cụ thể các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất trên GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình, cơ quan có thẩm quyền đã khắc phục tương đối triệt để những khó khăn, vướng mắc trong việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Giải pháp xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm Hộ gia đình sử dụng đất để giải quyết các vướng mắc, khó khăn trong việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất tại các GCNQSDĐ đã cấp trong giai đoạn luật đất đai năm 1993, luật đất đai năm 20003.

Cụ thể khoản 29, điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: "Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất".

Với quy định này, để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất thì người đó phải thỏa mãn đồng thời ba điều kiện: i) Có một trong các quan hệ Hôn nhân (vợ chồng), huyết thống (cha mẹ với con cái), nuôi dưỡng (con đẻ, con nuôi, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi…); ii) đang sống chung; iii) có quyền sử dụng đất chung khi hình thành quyền sử dụng đất.

Với quy định trên có thể thấy sổ hộ khẩu chỉ là một trong các căn cứ để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất chứ không thể coi sổ hộ khẩu là tài liệu duy nhất, đúng đắn nhất. Hay nói cách khác, sổ hộ khẩu ghi tên thành viên hộ gia đình nhưng không đủ giá trị xác định tất cả các thành viên trong sổ hộ khẩu đều là người có quyền sử dụng đất.

Ngoài sổ hộ khẩu còn cần căn cứ vào giấy đăng ký kết hôn để xác định quan hệ hôn nhân, giấy khai sinh, giấy tờ nhận con nuôi để xác định quan hệ nuôi dưỡng, phương án chia ruộng, phương án giao đất giãn dân, hồ sơ cấp GCNQSDĐ. Còn có: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyết định công nhận quyền sử dụng ghi nhận tên người sử dụng đất để xác định thành viên có quyền sử dụng đất trong hộ gia đình được cấp GCNQSDĐ.

Trong ba điều kiện trên, điều kiện có quyền sử dụng đất chung khi hình thành quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng đặc biệt.

Muốn xác định chính xác thành viên sử dụng đất cần căn cứ vào điều kiện tiên quyết đó là nguyên nhân hình thành quyền sử dụng đất, sự đóng góp, vai trò của thành viên đó đối với sự hình thành quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Hai điều kiện còn lại có vai trò giúp củng cố thêm căn cứ xác định người sử dụng đất.

Một thành viên có tên trong sổ hộ khẩu, sống chung tại thời điểm được giao đất dù thỏa mãn hai điều kiện đầu nhưng nếu không đáp ứng được điều kiện tiên quyết về nguyên nhân hình thành quyền sử dụng đất thì cũng không thể là người có quyền sử dụng đất.

Xin minh họa bằng một ví dụ sau:

Hai vợ chồng mua đất khi mới sinh được người con một tuổi. Sổ được cấp cho hộ gia đình. Người con thỏa mãn điều kiện có quan hệ huyết thống, thỏa mãn điều kiện sống chung.

Tuy vậy, người con còn nhỏ rõ ràng không có đóng góp tài sản để hình thành quyền sử dụng đất. Do vậy việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình trong trường hợp này là không đúng thực tế, không phù hợp quy định pháp luật. Không thể xác định người con là thành viên có quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên cũng hộ gia đình trên, khi họ được giao ruộng hoặc giao đất giãn dân thì người con dù một tuổi lại có vai trò trong việc được giao ruộng, có ý nghĩa trong việc giao đất giãn dân nên người con ngày phải được xác định là thành viên có quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Luật sư Lực cho rằng, những bất cập trong việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất tại GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình trong giai đoạn thực thi luật đất đai năm 1993, luật đất đai năm 2003 chắc chắn sẽ phát sinh nhiều tranh chấp trong thời gian tới.

"Mong rằng những ý kiến trên giúp làm sáng tỏ thêm căn cứ, cơ sở để người dân, cơ quan chức năng vận dụng trong thực tế để giải quyết các khúc mắc, tranh chấp đất đai", luật sư Lực chia sẻ.