Không biết việc bố mẹ bán đất, con có quyền đòi lại tài sản không?

Vợ chồng tôi có một mảnh đất rộng 500m2 ở quê, đã có sổ đỏ và được sang nhượng cho một người khác vào năm 2019. Thời điểm chuyển nhượng đất, hai con của tôi đều đã đủ 18 tuổi.

Tuy nhiên, do đang đi làm ăn xa nên các cháu không nắm được thông tin, không ký kết hay ủy quyền cho người khác ký kết vào hợp đồng chuyển nhượng đó. Sau khi trở về và biết sự việc, các con tôi không đồng ý, yêu cầu phải lấy lại mảnh đất đó.

Trường hợp này, yêu cầu có thể được chấp thuận hay không?

Trả lời

Luật sư Hoàng Trọng Giáp (Giám đốc Công ty Luật Hoàng Sa, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch sẽ bị coi là vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp theo quy định như vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123); xác lập do giả tạo (Điều 124); do nhầm lẫn (Điều 126); do bị đe dọa, cưỡng ép (Điều 127) hay do không tuân thủ hình thức (Điều 129)…

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn, vì không có sự đồng ý của các con, bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ hình thức, căn cứ vào các lý do như sau:

Thứ nhất, khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận, nhận quyền sử dụng đất. Thời điểm đất được cấp sổ đỏ, gia đình đã có 2 con nên các cháu có quyền sử dụng đất hộ gia đình.

Thứ hai, khoản 1, Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ và khoản 5, Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường đều khẳng định khi cha mẹ bán đất thì phải có sự đồng ý bằng văn bản và chữ ký của các con thành niên là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Văn bản đồng ý đó phải được công chứng hoặc chứng thực.

Đối với trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của người giám hộ, căn cứ quy định tại khoản 1, Điều 58 Bộ luật Dân sự 2015. Tương tự, văn bản đồng ý này cũng cần phải được công chứng, chứng thực.

Ngoài ra, theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch được coi là không tuân thủ hình thức nếu đã được xác lập bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của pháp luật hoặc đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực.

Từ những căn cứ pháp lý nêu trên, có thể thấy việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn cần có sự đồng ý của đầy đủ các thành viên trong gia đình. Do 2 vợ chồng chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đó mà không có sự đồng ý của các con, giao dịch này có thể bị coi là vô hiệu do không tuân thủ hình thức.

Khi đó, gia đình có thể khởi kiện ra tòa án, yêu cầu tuyên hợp đồng là vô hiệu và các bên hoàn trả lại cho nhau tài sản theo hiện trạng ban đầu.

Tuy nhiên, theo khoản 1, Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu để yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 129 của luật này là 2 năm, kể từ ngày hợp đồng được xác lập. Trong khi đó, hợp đồng giữa 2 bên đã được xác lập từ năm 2019, tới nay đã được 4 năm.

Bởi vậy, việc yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ hình thức là không có cơ sở.

Trong trường hợp này, giao dịch sẽ chỉ có thể bị tuyên vô hiệu nếu thuộc trường hợp được xác lập do giả tạo, vi phạm điều cấm của luật hoặc giao dịch không đủ điều kiện theo quy định của Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Hoàng Diệu