Nghịch lý chênh lệch giá đất tái định cư và giá bồi thường

Có người dân bị thu hồi 100m2 đất ở, cùng nhà 3 tầng khang trang với giá đất vị trí 1 là 10 triệu/1m2. Tổng số tiền bồi thường nhà và đất người dân được khoảng 1,5 tỷ.

Toàn bộ khu vực đất này được giao cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. Người dân được Nhà nước ưu tiên giao suất tái định cư tại chính trong khu vực có đất vừa bị thu hồi. Tuy nhiên với một suất đất tái định cư 60m2 lại có giá lên tới 30 triệu đồng/m2.

Người dân tính được ngay rằng mình bị mất 100m2 đất, nhà, sau khi được bồi thường, hỗ trợ thì toàn bộ số tiền đó không đủ mua được 1 mảnh đất nhỏ hơn cùng vị trí. Người dân nhận ra rằng chỉ sau một quyết định tổng tài sản của mình đã bị giảm sút nghiêm trọng.

Đây là một nghịch lý rất lớn đang diễn ra phổ biến trong việc thu hồi đất, tái định cư trong phạm vi cả nước.

Để giải quyết phần nào tình trạng nghịch lý này, khoản 4, điều 86 Luật đất đai năm 2013 quy định: "4. Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu". Suất đất định cư tối thiểu như tại các địa phương Hải Dương, Hưng Yên, Quảng Ninh… là 60m2.

Như vậy với cùng ví dụ nêu ở trên với khoảng chênh lệch 300 triệu (1 tỷ 800- 1 tỷ 500) người dân sẽ được Nhà nước hỗ trợ khoản tiền này để người dân đủ tiền mua suất tái định cư 60m2.

Tuy vậy giải pháp này hoàn toàn không giải quyết được triệt để nghịch lý trong việc chệnh lệch quá lớn giữa giá đất thu hồi và giá đất tái định cư.

Hiện nay Luật đất đai năm 2013 quy định giá bồi thường khi thu hồi đất phải theo bảng giá đất của Hội đồng nhân dân tỉnh ban hành hàng năm (khoản 1 điều 114). Còn giá đất tái định cư là giá do UBND cấp tỉnh phê duyệt với từng dự án tái định cư (khoản 3, điều 86 Luật đất đai).

Gần như phổ biến tình trạng giá tái định cư cao hơn giá đất theo bảng giá đất hàng năm. Nghịch lý này được tạo ra từ chính các quy định hiện hành và cơ chế xây dựng đơn giá đất không đồng nhất, không rõ ràng từ chủ thể thực hiện quy định đó.

Cần phải có giải pháp pháp lý bằng các quy định hiện hành để giảm thiểu khoảng cách chênh lệch, hạn chế mâu thuẫn của người dân đối với sự bất hợp lý về hai mức giá. Luật đất đai năm 2013 cùng các văn bản hướng dẫn có liên quan không có điều khoản điều chỉnh rõ ràng, chính xác để chấm dứt mâu thuẫn về giá đất bồi thường và giá đất tái định cư.

Phải đảm bảo tốt hơn nơi ở cũ

Những người dân có đất bị thu hồi nên căn cứ vào Nguyên tắc được quy định tại khoản 3, điều 74 Luật đất đai năm 2013: "Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật". Yêu cầu "có quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ" tại Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/06/2022.

Nếu theo các căn cứ trên việc Nhà nước thu hồi đất, người dân được tái định cư tại chỗ hoặc tại một ví trí tương đương mà có sự chênh lệch giá bồi thường và giá đất tái định cư là chưa hợp lý. Từ nguyên tắc này người dân có quyền đề nghị cơ quan thu hồi đất hoặc phải có giải pháp tăng giá đất thu hồi hoặc giảm giá đất tái định cư để đảm bảo quyền lợi.

Từ đó mới đáp ứng được yêu cầu của Ban chấp hành trung ương Đảng cộng sản Việt Nam về việc "người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ".

Nội dung tôi vừa nêu trên là căn cứ, lập luận trên hoàn toàn có cơ sở pháp lý tuy nhiên còn mang nhiều tính lý thuyết. Thực tế, gần đây đã có trường hợp công dân kiện UBND tỉnh Đắk Lắk để giải quyết mâu thuẫn này.

Theo nội dung vụ án: "Tại tòa, cụ Phương trình bày việc không đồng ý với Quyết định 2579 vì phần đất bị thu hồi gần trung tâm TP nhưng chỉ được xác định 15,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó, hai lô đất tái định cư xa trung tâm hơn lại có giá là 20 triệu đồng/m2 và 28,6 triệu đồng/m2. Số tiền hơn 3,4 tỉ đồng mà cụ được bồi thường cùng các khoản hỗ trợ cũng không đủ để trả tiền cho hai lô đất trống được bố trí tái định cư.

Sau khi nghe các bên trình bày, tranh luận, HĐXX đã ra phán quyết buộc chính quyền ban hành phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hệ số điều chỉnh giá đất ở mới do UBND tỉnh phê duyệt. Theo HĐXX, việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 2579 của UBND tỉnh Đắk Lắk là thiếu công bằng.

Người khởi kiện đã chứng minh được việc áp giá bồi thường là không khách quan, không phù hợp với thực tế, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người bị thu hồi đất".

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi năm 2023 hiện nay nghịch lý nêu trên vẫn đang tồn tại, thể hiện tại khoản 6, điều 107 và chỉ được hạn chế phần nào khi đưa cụ thể hơn các nguyên tắc công bằng trong bồi thường, tái định cư thông qua việc: Thông báo kế hoạch tái định cư cùng với thông báo thu hồi đất (khoản 1 điều 83), Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành bố trí tái định cư (khoản 6 điều 85), Việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất (khoản 4, điều 89).

Kính mong cơ quan thẩm định dự thảo luật đất đai năm 2023 tiếp thu để có những đề xuất điều chỉnh dự thảo, tiến tới Quốc hội thảo luận thông qua, chấm dứt nghịch lý trong công tác bồi thường, tái định cư.

Luật sư Quách Thành Lực

Công ty Luật Pháp Trị, Đoàn Luật sư TP Hà Nội