Nên làm gì khi phát hiện trót mua đất tại dự án phạm luật, có dấu hiệu “lợi ích nhóm”?

Bạn đọc Vũ Văn Quang cho biết thêm: Dự án hiện vẫn đang được thi công, các hạng mục đường, cống ngầm…vẫn đang trong quá trình hoàn thiện nhưng chủ đầu tư đã rao bán rầm rộ. Rất nhiều người đã bỏ tiền đầu tư dưới hình thức “lách luật” là góp vốn, thậm chí giá trong hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá trên thực tế phải đóng.

Để làm rõ băn khoăn của bạn đọc, PV Dân trí đã liên hệ trao đổi với Luật sư Vi Văn Diện - Giám đốc Công ty Luật TNHH Thiên Minh (Đoàn luật sư TP Hà Nội). 

Luật sư Diện cho rằng: “Trong trường hợp cụ thể mà bạn đọc Vũ Văn Quang nêu, trước hết việc dự án thực hiện trên đất nông nghiệp chuyển đổi sang đất thổ cư phân lô, bán nền, nếu diện tích trên 10ha thì quy định bắt buộc phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ và chỉ được thực hiện khi có sự chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ.

 Ở đây, xét trường hợp dự án đã nhận được sự chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ thì có các vấn đề cần làm rõ như sau:

 Trước hết, trong khi dự án đang triển khai thi công, chưa hoàn tất các hạng mục hạ tầng theo quy định của pháp luật, chưa được chấp thuận bằng văn quản, quyết định cho mở bán của các cơ quan có thẩm quyền thì việc rao bán, và thực hiện giao dịch mua bán của chủ đầu tư với khách hàng là vi phạm các quy định của pháp luật.

Chưa kể đến nếu có việc giao dịch này mà mức giá trong hợp đồng chính thức và mức giá thực tế khác nhau thì có dấu hiệu của hành vi trốn thuế. Và như vậy, khách hàng mua đất đã tự đưa mình vào tính huống vi phạm pháp luật. Chính vì vậy, khách hàng cần hết sức cảnh giác. Đặc biệt, khi có ý định đầu tư mua đất cần yêu cầu chủ đầu tư xuất trình các loạt giấy tờ, quyết định cho phép giao dịch mua bán của cơ quan chức năng. Đồng thời, khách hàng cần thiết phải liên hệ với các sở ngành liên quan như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính… để kiểm tra tính hợp pháp trong giáo dịch mua bán của dự án đó.

Thứ hai, quan trọng nhất trong câu hỏi của bạn đọc Dân trí là dự án này có phải thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất hay không? Với loại hình dự án thực hiện chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư phân lô, bán nền như này, Luật Đất đai có những quy định, yêu cầu rất rõ, cũng như các quy trình thủ tục bắt buộc nhằm tránh việc thất thoát tài sản nhà nước, xuất hiện lợi ích nhóm dẫn đến tham nhũng.

Theo đó, cốt lõi của vấn đề này nằm ở việc định giá đất. Việc định giá đất thuộc thẩm quyền của một hội đồng, đứng đầu là Sở Tài nguyên và Môi trường. Để định được giá đất bắt buộc phải có mặt bằng dự án sạch. Từ đó, căn cứ trên từng vị trí quy hoạch, từng mục đích sử dụng các khu đất này, hội đồng thẩm định mới đưa ra các mức định giá cụ thể.

Phải xác định rõ đất nông nghiệp được thu hồi để thực hiện các dự án phân lô bán nền là một loại hình tài sản đặc biệt có giá trị rất lớn, cần phải kiểm soát chặt chẽ tránh thất thoát ngân sách nhà nước. Vì vậy, các cơ quan công quyền tiến hành việc định giá đất chỉ là bước một. Sau đó, để minh bạch, công khai, đảm bảo thu được nguồn lợi lớn nhất, sát thức tế nhất cho ngân sách nhà nước thì bắt buộc phải tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất. Nghĩa là lúc này, các doanh nghiệp, cá nhân toàn quyền vào cạnh tranh công bằng để đưa ra mức giá cao nhất.

Trở lại dự án trong câu hỏi của bạn đọc Vũ Văn Quang, việc đấu thầu dự án có sử dụng đất áp dụng trong trường hợp này là không thể chấp nhận. Bởi lẽ, việc đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư được thực hiện khi dự án này mới còn đang nằm trên giấy. Nghĩa là nhà đầu tư trúng thầu mới tiền hành chi tiền thực hiện thu hồi đất tạo mặt bằng sạch của dự án.

Và nghĩa là vấn đề cốt tử “định giá đất” chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã trúng thầu. Lúc này cơ quan nhà nước định giá đất xong, vẫn chủ đầu tư đó lại tiếp tục thực hiện dự án mà không hề phải cạnh tranh với bất cứ ai thông quá thủ tục bắt buộc là đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều đó có nghĩa là ai cũng có quyền nghi ngờ và đặt ra câu hỏi về tính minh bạch, nhóm lợi ích, thậm chí là dấu hiệu tham nhũng trong những dự án bất động sản mà giá trị có khi lên đến hàng ngàn tỷ như thế này.

Và điều quan trọng nhất, cách làm đấu thầu chọn nhà đầu tư thực hiện dự án mà không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoàn toàn vi phạm Luật Đất đai vốn đã có quy định rất chặt chẽ về 2 hình thức giao đất và đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp các dự án thực hiện như bạn đọc Vũ Văn Quang nêu, Thanh tra Chính phủ và Kiểm toán nhà nước chắc chắn sẽ vào cuộc thanh kiểm tra, làm rõ và xử lý nghiêm sai phạm.

Vì vậy, khi phát hiện các thông tin như trên, người dân, nhà đầu tư nên cảnh giác, cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền giao dịch mua bán”.

Xin cảm ơn luật sư Vi Văn Diện!

Anh Thế (thực hiện)