Góc nhìn pháp lý vụ 2.000m2 đất ở còn 400m2 sau sáp nhập

Ông N.T. (Hà Nội) phản ánh gia đình có mảnh đất do cha ông để lại, được cấp sổ đỏ năm 1996 bởi tỉnh Hòa Bình cũ, diện tích 2.000m2 đất ở. Sau sáp nhập, mảnh đất thuộc xã Hòa Lạc, TP Hà Nội.

Gia đình ông T. có nhu cầu chia đất cho 5 người con. Tuy nhiên, khi làm thủ tục tách thửa và cấp đổi sổ đỏ, cơ quan nhà nước chỉ công nhận 400m2 đất ở, còn lại 1.600m2 được chuyển sang đất trồng cây lâu năm. Trong khi đó, trên thực tế, gia đình ông đã xây dựng nhà ở trên diện tích hơn 800m2.

Người đàn ông thắc mắc, nếu Nhà nước chỉ công nhận 400m2 đất ở thì phần diện tích xây dựng hơn 400m2 còn lại có bị xem là xây dựng trái phép và có bị cưỡng chế tháo dỡ không? Việc giảm diện tích đất ở từ 2.000m2 xuống 400m2 như vậy có phù hợp với quy định không?

Giảm diện tích đất ở từ 2.000m2 xuống 400m2 có đúng luật?

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) - cho rằng cần căn cứ trên hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy định pháp luật tại thời điểm năm 1996 để giải quyết câu hỏi việc giảm diện tích đất ở từ 2.000m2 xuống 400m2 có phù hợp với quy định pháp luật hay không?

Theo luật sư, về quy định pháp luật năm 1996 thuộc giai đoạn áp dụng Luật đất đai năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Xác định diện tích đất ở được quy định tại điều 52 Luật đất đai năm 1993 "Đất khu dân cư nông thôn là đất được xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho sinh hoạt ở nông thôn. Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm đất để làm nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống của gia đình".

Sau năm 1996 nội dung này được hướng dẫn xác định cụ thể hơn tại khoản 1, điều 6, Nghị định 04/2000/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 1993 "Đất ở của hộ gia đình, cá nhân là đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt như bếp, sân, giếng nước, nhà tắm, nhà vệ sinh, lối đi, chuồng chăn nuôi gia súc, gia cầm, nhà kho, nơi để thức ăn gia súc, gia cầm, nơi để chất đốt, nơi để ôtô".

"Theo quy định trên việc xác định đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn phụ thuộc vào thực tế xây dựng công trình phục vụ đời sống và rõ ràng không bị giới hạn bởi một con số nào cả.

Hồ sơ cấp giấy chứng nhận, công trình xây dựng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận sẽ làm sáng tỏ con số 2.000m2 cấp vào năm 1996 có đúng pháp luật hay không. Nếu đúng công trình xây dựng đủ 2.000m2 thì việc cấp diện tích đất ở lớn như vậy cũng hoàn toàn đúng pháp luật.

Còn nếu không đảm bảo thì việc giảm diện tích đất ở xuống cũng cần căn cứ vào hiện trạng xây dựng công trình tại thời điểm năm 1996 để xác định diện tích đất ở cho đúng thực tế", luật sư nêu.

Về hạn mức đất ở, tại Điều 54 Luật đất đai năm 1993 quy định: "Căn cứ vào quỹ đất đai của địa phương, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định mức đất mà mỗi hộ gia đình ở nông thôn được sử dụng để ở theo quy định của Chính phủ đối với từng vùng nhưng không quá 400m2. Đối với những nơi có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt, thì mức đất ở có thể cao hơn, nhưng tối đa không vượt quá hai lần mức quy định đối với vùng đó".

Sau đó nội dung này được hướng dẫn xác định cụ thể hơn tại Khoản 2, Điều 6, Nghị định 04/2000/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 1993 và đặc biệt làm rõ câu chữ từ "mức đất mà mỗi hộ gia đình ở nông thôn được sử dụng để ở" thành "Hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở".

Về hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở tại nông thôn, theo luật sư Lực, căn cứ vào quỹ đất của địa phương, ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở theo quy định.

Cụ thể, các xã đồng bằng không quá 300m2; các xã trung du, miền núi, hải đảo không quá 400m2.

Cụ thể hơn, Khoản 3 Điều 6 Nghị định 04/2000/NĐ-CP quy định, hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều này chỉ áp dụng đối với trường hợp giao đất mới để làm nhà ở, không áp dụng đối với trường hợp đang sử dụng đất ở trước ngày nghị định này có hiệu lực thi hành.

"Như vậy có thể thấy rằng con số hạn chế 400m2 đất ở chỉ áp dụng cho giao đất mới để làm nhà ở, không áp dụng cho những trường hợp đang sử dụng đất ở có trước ngày Nghị định 04/2000/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, tức ngày 26/2/2000.

Nếu hồ sơ này thỏa mãn phần xác định diện tích đất ở như trên thì sổ đỏ được cấp hoàn toàn hợp pháp, đúng pháp luật, đúng thực tế và đương nhiên không thể bị điều chỉnh giảm xuống còn 400m2", luật sư nhấn mạnh.

Nếu chỉ được công nhận 400m2 đất ở, phần vượt quá có bị tháo dỡ?

Đối với băn khoăn của công dân về việc nếu Nhà nước chỉ công nhận 400m2 đất ở thì phần diện tích xây dựng vượt quá có bị xem là xây dựng trái phép và bị cưỡng chế tháo dỡ hay không?, theo luật sư, người dân nên căn cứ vào các lập luận pháp lý nêu trên để đề nghị, kiến nghị cơ quan chức năng xem xét, giữ nguyên hoặc điều chỉnh lại diện tích đất ở cho phù hợp với thực tế sử dụng và đúng quy định pháp luật.

Ngay cả trong trường hợp cơ quan chức năng vẫn giữ quan điểm chỉ công nhận 400m2 đất ở, cần khẳng định rằng người dân đã xây nhà trên phần đất ở được ghi nhận trong sổ đỏ còn hiệu lực tại thời điểm xây dựng. Do đó, hành vi của người dân không sai và không thể bị xem là vi phạm pháp luật.

Về nguyên tắc, khi điều chỉnh giảm diện tích đất ở về sau, không thể sử dụng giấy tờ có hiệu lực tại thời điểm năm 2025 để đánh giá một hành vi xảy ra từ những năm 2000 là sai phạm hay sử dụng đất sai mục đích.