Dự thảo Luật Đất đai thêm quy định gây khó với thị trường bất động sản

Tư duy sửa luật kiểu bao cấp không chỉ "trói chân" doanh nghiệp mà còn làm hỏng môi trường đầu tư, gây thiệt hại lớn cho phát triển kinh tế.

Quy định trớ trêu gây nên "thảm cảnh" của thị trường bất động sản

Ngạc nhiên và có phần thất vọng là cảm xúc của GS. Đặng Hùng Võ, chuyên gia kỳ cựu về quản lý đất đai, khi đọc bản dự thảo mới nhất của Luật Đất đai sửa đổi đang được trình lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Trong đó, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT đặc biệt lưu tâm đến Điều 128 với những hàng loạt quy định… trớ trêu.

Theo đó, tại điểm b, khoản 1, Điều 128, cơ quan soạn thảo đề xuất: "Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê".

GS.Đặng Hùng Võ cho rằng quy định như vậy có nghĩa là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không được tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp rồi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo quy hoạch đã được phê duyệt để thực hiện dự án. Quy định này sẽ làm vô hiệu hóa quy hoạch sử dụng đất, cản trở thị trường quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho các dự án đầu tư trên đất, làm méo mó thị trường và kéo theo nhiều hệ lụy xấu về tài chính.      

"Quy định này không khác gì quy định tại Luật Đất đai 2013, đã gây nên "thảm cảnh" của thị trường BĐS nhà ở như hiện nay. Hơn nữa, vậy thì quy hoạch sử dụng đất để làm gì, trong khi quy hoạch đã được phê duyệt là cơ sở duy nhất để cho phép chuyển dịch đất đai bằng cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê đất hoặc nhà đầu tư tự thỏa thuận với những người đang sử dụng đất", GS. Võ chỉ rõ điểm bất cập.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ cần phù hợp quy hoạch và thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính theo quy định. Dự án khi đã được phê duyệt thì nghiễm nhiên đất đó có thể chuyển làm đất ở theo quy hoạch.

Thực tế hiện nay, phần lớn các dự án BĐS phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở. Nếu theo quy định trong dự luật, việc triển khai dự án nhà ở thương mại tại những khu đất không có mét vuông đất ở nào sẽ là bất khả thi, dù đã được quy hoạch làm đất ở.

Thống kê trên cả nước hiện có khoảng 300 dự án nhà ở thương mại bị ách tắc, trở thành dự án treo vì quy định "trên trời" này.

"Giải pháp là giữ đúng nguyên tắc thị trường đối với trường hợp không thuộc phạm vi Nhà nước thu hồi đất, cho phép nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại được nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với mọi loại đất nếu phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt và dự án đầu tư đã được chấp thuận", GS. Võ nêu quan điểm.

Đi sâu phân tích sự phi lý của Điều 128, GS. Võ còn chỉ ra một "hòn đá lớn" ngáng chân thị trường BĐS. Theo đó, dự luật đặt điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư "phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê".

Theo GS. Võ, các nhà đầu tư nước ta hiện rất khát vốn. Nhà nước cần tìm cơ chế giãn tiến độ chi trả chi phí về đất đai để tập trung kinh phí cho đầu tư xây dựng, không nên vắt kiệt nguồn lực của doanh nghiệp, cũng như làm chùn bước các nhà đầu tư mới muốn tham gia thị trường.

"Không nhà đầu tư nào có thể tung mọi nguồn lực ra để làm mọi dự án, mọi hạng mục cùng một lúc. Trong khi chúng ta đang khuyến khích phát triển các dự án quy mô lớn, phát triển xanh, phát triển thông minh, nếu ép chủ đầu tư phải nộp tiền tiếp cận đất đai 1 lần thì không ai làm nổi cả. Khi đó, tình trạng dự án dở dang bị 'treo' tất yếu sẽ diễn ra", ông phân tích.

Sửa luật theo tư duy bao cấp cản trở sự phát triển của đất nước

Theo GS. Võ, nguồn vốn luôn là một trong những khó khăn lớn của thị trường bất động sản. Để giải quyết, pháp luật hiện nay cho phép doanh nghiệp được triển khai dự án bằng 30% vốn tự có cộng với vốn tín dụng, còn 70% được huy động từ nguồn bán BĐS hình thành trong tương lai. Đây cũng là cách làm ưu việt được nhiều nước áp dụng.

"Nhiều nước thay vì coi trọng chi phí tiếp cận đất đai (tiền thuê đất, tiền sử dụng đất) thì họ đưa ra rất nhiều ưu đãi đầu tư, nhà đầu tư chỉ cần mua quyền phát triển trên đất với giá rất rẻ.

Thay vào đó, họ tập trung vào giá trị gia tăng từ hoạt động của các ngành nghề kinh doanh, dịch vụ trên đất, từ đó làm giá trị đất đai tăng lên. Nếu Việt Nam cứ coi nguồn thu chính là tiền sử dụng đất thì sẽ làm hỏng môi trường đầu tư, cản trở sự phát triển kinh tế, tức là cản trở phát triển của đất nước", GS. Võ phân tích.

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cũng chỉ ra rằng, quy định buộc doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất 1 lần sẽ đẩy giá BĐS leo thang, thị trường BĐS bất ổn, tước đi cơ hội sở hữu nhà của những hộ gia đình có thu nhập thấp. Tư duy ngược đó cũng khiến các nhà đầu tư phải gánh quá nặng chi phí cho đất đai ở đầu vào của nền sản xuất xã hội. Chi phí đầu vào tăng kéo giá hàng hóa sản xuất ra tăng theo, và đương nhiên sẽ làm giảm năng lực cạnh tranh quốc gia.

Theo Bộ Xây dựng, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và BĐS các năm gần đây chiếm khoảng 11% GDP. Với vai trò là đầu tàu phát triển, tác động đến hàng chục ngành nghề, lĩnh vực khác nhau, sự ách tắc của thị trường BĐS như hiện nay đang là một "cú giáng" mạnh với tăng trưởng kinh tế.

Theo tính toán sơ bộ, khi 300 dự án BĐS với mức đầu tư trung bình khoảng 1.000 tỷ đồng/dự án bị "treo" thì Nhà nước sẽ bị hụt thu 30.000 tỷ thuế VAT và 12.000 tỷ thuế thu nhập doanh nghiệp.

"Chăm chăm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 1 lần khiến ngân sách vừa thu được ít, lại vừa khiến nguồn thu không bền vững. Thay vào đó, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nên được phân bổ hợp lý trong suốt quá trình đầu tư, như thế sẽ thuận lợi lớn cho nhà đầu tư, cũng là cách nuôi dưỡng nguồn thu đều hơn cho ngân sách", GS. Võ đề xuất.

Hiện nay, sau gần 1 năm Chính phủ ráo riết chỉ đạo việc rà soát khung pháp lý để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường BĐS, khó khăn vẫn chồng chất. Hội Môi giới BĐS Việt Nam lo ngại, nếu khó khăn không được tháo gỡ thì chỉ 1/4 doanh nghiệp BĐS có thể cầm cự được qua hết năm nay.

Trong bối cảnh đó, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này được kỳ vọng sẽ là chìa khóa khơi thông các nút thắt pháp lý, giúp thị trường BĐS phục hồi và phát triển bền vững.

"Dự án Luật Đất đai sửa đổi là 1 dự án lớn nhưng nhiều quy định lại xa rời thực tế, sửa mà không động vào bản chất, thậm chí còn gây khó thêm. Điều 128 chỉ là một ví dụ để minh chứng cho thấy các khung pháp luật đang sửa đổi không hướng tới việc tạo hành lang pháp lý dựa trên cơ chế thị trường, vẫn mang nặng tư duy bao cấp. Cần đổi mới hoàn toàn về tư duy pháp lý gắn với thực tế phát triển rất sinh động", GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.