Đất cha mẹ cho con, khi Nhà nước thu hồi quy chủ cho ai?

Bố tôi tên là Đinh Xuân Thặng, là người có tên trong sổ đăng ký ruộng đất lập năm 1990, tại thửa đất số 375. Sau khi họp gia đình bố tôi cho tôi đất, ông chuyển sang thửa 379 để sinh sống. Từ khi nhận đất đến nay tôi đã xây dựng nhà 3 tầng, bê tông cốt thép, lập gia đình, hàng năm gia đình đóng thuế đầy đủ. Thửa đất đến nay chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đến năm 2024, UBND huyện Xuân Trường, tỉnh Nam Định thu hồi toàn bộ thửa đất 375, tuy nhiên lại quy chủ về cho bố tôi là ông Đinh Xuân Thặng chứ không phải cho tôi. Tôi xin hỏi việc quy chủ như vậy có căn cứ hay không? Tôi cần làm gì để cơ quan chức năng quy chủ và bồi thường cho tôi.

(Đinh Xuân Bắc, Xuân Trường - Nam Định)

Luật sư Quách Thành Lực, Giám đốc Công ty luật Pháp trị - Đoàn luật sư thành phố Hà Nội giải đáp như sau:

Quy chủ là từ người dân thường gọi để xác định người có quyền sử dụng đất. Để xác định người có quyền sử dụng đất thì cần căn cứ quy định tại điều 100 Luật đất đai năm 2013.

Ông Đinh Xuân Thặng là người có tên trong sổ đăng ký ruộng đất năm 1990, thửa 375, căn cứ quy định tại điểm b, khoản 1 điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì có căn xác định ông Thặng là người có quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên như ông Bắc trình bày, ông đã được bố cho từ lâu thì ông Bắc cần căn cứ quy định tại khoản 2, điều 100 Luật đất đai năm 2013 "Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất" để xác định mình là chủ sử dụng với thửa đất số 375.

Có thể trường hợp của ông Bắc sẽ nảy sinh khó khăn trong việc xuất trình "kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan" cho cơ quan chức năng để chứng minh là người có quyền sử dụng đất.

Về vấn đề này có thể giải quyết theo cách sau.

Khi ban hành Luật đất đai năm 2013, quá trình áp dụng vào thực tế khoản 2, điều 100, Luật đất đai năm 2013 nảy sinh một vấn đề là đa số việc chuyển quyền không tuân thủ hình thức có công chứng chứng thực, thậm chí không lập biên bản, chỉ cho bằng miệng, không bằng chứng giấy tờ. Đây là thực tế diễn ra phổ biến ở khắp các địa phương trong cả nước bởi sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân. Do vậy khi ban hành Nghị định hướng dẫn Luật đất đai vấn đề này đã được giải quyết.

Theo đó nội dung này đã được quy định tại khoản 1, điều 82, nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ, được sửa đổi bổ sung tại khoản 54, điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính Phủ:

"54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau: "1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008".

Với quy định này, ông Bắc không có nghĩa vụ phải cung cấp giấy tờ chuyển quyền cho cơ quan có thẩm quyền và cơ quan này cũng không được yêu cầu người dân cung cấp. Trường hợp huyện Xuân Trường muốn kín kẽ hồ sơ quy chủ thì cần chủ động thực hiện việc xác thực, khẳng định bởi sự xác nhận của ông Thặng, các anh chị em của ông Bắc và bởi thực tế ăn ở, ổn định, xây nhà, lập gia đình sinh sống nhiều năm, ổn định trên thửa đất số 375, bản đồ năm 1990.

Quá trình tư duy pháp lý trong vụ việc này được triển khai theo các bước sau:

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được quy định tại điều 75 Luật đất đai năm 2013: "Hộ gia đình đang sử dụng đất ….hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp". Hiểu ngắn gọn người được bồi thường khi có đủ điều kiện: i) người đó hiện đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi; ii) Người đó đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Áp dụng quy định trên vào việc quy chủ, bồi thường cho ông Đinh Xuân Bắc (là con) thì thấy phù hợp, đúng quy định pháp luật hơn việc quy chủ, bồi thường cho ông Định Xuân Thặng (là bố) bởi ông Bắc là người đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy ông Bắc cần được UBND huyện Xuân Trường quy chủ sử dụng đất và được bồi thường với vai trò người sử dụng đất.