Dân phải phá nhà mới được chuyển mục đích sử dụng đất: Luật quy định ra sao

Câu chuyện Dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, cán bộ nói phải tháo dỡ nhà thu hút sự quan tâm của bạn đọc Dân trí. 

Theo đó, gia đình ông Dương Văn Thủy (Hà Nội) có mảnh đất rộng hơn 450m2, được cấp sổ đỏ từ năm 2004, toàn bộ diện tích trong sổ được công nhận là đất thổ cư.

Năm 2000, gia đình ông có xây một căn nhà khoảng 70m2 trên mảnh đất này. Đến năm 2019, bố ông Thủy làm thủ tục đổi sang sổ hồng để tách thửa, chia đất cho các con, thì văn phòng đăng ký đất đai chỉ cấp cho 300m2 đất ở, phần còn lại chuyển sang đất trồng cây lâu năm.

Thửa đất gia đình ông Thủy được bố mẹ cho tặng có diện tích 89m2, trong đó 40m2 là đất ở, 49m2 là đất trồng cây lâu năm.

Căn nhà 70m2 gia đình ông xây năm 2000 nằm trên đúng thửa đất 89m2 này. Gần đây, khi ông Thủy nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất để hợp thức hóa 49m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì cán bộ xã nói phải tháo dỡ nhà mới được giải quyết.

Gửi thư tới báo Dân trí, nhiều bạn đọc ở tình trạng tương tự, mong muốn nhận được sự giải thích rõ ràng hơn dựa trên các quy định của pháp luật.

Có cần phá nhà mới được chuyển sang đất ở?

Đưa ra nhận định và căn cứ pháp luật liên quan đến vụ việc, luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) - cho biết, lý do cán bộ xã nói phải tháo dỡ nhà trước khi chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên việc hiểu luật một cách máy móc.

Theo ông, việc xây nhà trên đất vườn là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, vi phạm nguyên tắc “sử dụng đất đúng mục đích” tại khoản 1, Điều 5 Luật Đất đai năm 2024.

Người vi phạm có thể bị xử lý theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, trong đó điểm a khoản 4 Điều 10 quy định biện pháp khắc phục hậu quả là “buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm”, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai.

“Đã có vi phạm thì phải xử lý trước khi thực hiện quyền khác, trong đó có quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Khôi phục lại hiện trạng ban đầu chính là cách hiểu: phải phá nhà để trả lại hiện trạng đất.

Đó là lý do cán bộ xã nói phải phá nhà mới cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất, như trường hợp nêu trên”, luật sư Lực giải thích.

Tuy nhiên, cách hiểu đó có đúng pháp luật?

Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai quy định: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không đúng mục đích nhưng ổn định, phù hợp quy hoạch thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Như vậy, với trường hợp căn nhà xây trên phần đất trồng cây lâu năm, nếu nằm trong quy hoạch đất ở thì không cần áp dụng biện pháp khôi phục lại hiện trạng ban đầu. Nói cách khác, yêu cầu phải phá nhà mới cho chuyển mục đích là không phù hợp quy định pháp luật.

Thêm nữa, theo luật sư, việc cơ quan chức năng không xem xét đến việc tại thời điểm năm 2000 khi gia đình ông Thủy xây nhà, toàn bộ 450m2 đất của họ theo giấy chứng nhận là đất ở. Do đó, việc ông Thủy xây nhà ở trên đất hoàn toàn đúng quyền sử dụng theo giấy tờ, đúng pháp luật.

“Cái sai, nếu có, chỉ phát sinh từ năm 2019, khi cơ quan chức năng tự ý điều chỉnh lại diện tích trong sổ, tách phần 450m2 đất ở thành 300m2 đất ở và 150m2 đất trồng cây lâu năm.

Việc áp dụng quy định hiện tại để đánh giá hành vi đã diễn ra cách đây hàng chục năm là thiếu công bằng, không phản ánh đúng bản chất quá trình sử dụng đất”, luật sư Lực nhấn mạnh.

Theo ông, việc áp dụng pháp luật cần hài hòa giữa “lý” và “tình”, không chỉ căn cứ vào hiện trạng vi phạm tại thời điểm xem xét hồ sơ, mà còn phải nhìn nhận xuyên suốt quá trình sử dụng đất của người dân và cả trách nhiệm quản lý của chính quyền địa phương qua các thời kỳ.

Luật sư Quách Thành Lực cho biết, trong quá trình hành nghề, ông từng gặp nhiều trường hợp tương tự, thậm chí có những hoàn cảnh còn éo le hơn ông Dương Văn Thủy.

“Khi làm việc với cán bộ địa phương, họ đọc hiểu pháp luật quy định như vậy nên áp dụng đúng như thế. Thậm chí áp dụng như vậy sẽ an toàn hơn cho họ, không thiệt hại xâm phạm quy định pháp luật, dễ thực hiện. Còn người dân có được giải quyết hay không, hợp tình hợp lý hay không thì… mặc vậy", luật sư nêu thực tế.

Từ trường hợp của gia đình ông Thủy, vị luật sư kiến nghị các cơ quan Trung ương sớm ban hành hướng dẫn cụ thể, rõ ràng để thống nhất cách hiểu và áp dụng pháp luật trong những tình huống tương tự.