Công chứng hợp đồng đặt cọc bán nhà đất: Thận trọng kẻo vớ "quả đắng"

Bà N.T.V ở quận Long Biên, Hà Nội chia sẻ, sau khi rao bán căn hộ chung cư với giá 2,5 tỷ đồng, bà V "chốt" được khách đồng ý mua.

Hai bên đã ký Hợp đồng đặt cọc số tiền là 100 triệu đồng có công chứng theo đề nghị của bên mua. Trong thời gian 40 ngày bên mua sẽ giao nốt số tiền còn lại, bên bán thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất, nếu không bên mua sẽ mất tiền đặt cọc.

Tuy vậy, khi đến thời hạn trên, bên mua có dấu hiệu "bùng kèo", dù bà V đã nhiều lần giục giã, nhắc nhở. Do đó bà V đã tiếp tục rao bán nhà và tìm được khách mới. Tuy vậy, khi làm thủ tục sang tên, bà V được Văn phòng công chứng cho biết phải Hủy hợp đồng đặt cọc công chứng với người khách trước mới được bán nhà cho người khác.

Liên hệ với khách đã đặt cọc đầu tiền, bà V nhận được câu trả lời "phải trả lại 100 triệu đồng tiền đặt cọc và khoản phí đi công chứng 10 triệu đồng". Đến lúc này bà V mới biết mình đã bị đẩy vào thế khó nhưng không biết làm thế nào.

Phân tích sự việc trên dưới góc độ pháp lý, Luật sư Lê Hồng Vân - Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, với hợp đồng đặt cọc nhà đất, nếu hết thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nhưng bên đặt cọc không đến để thực hiện việc mua bán nhà đất thì coi như họ từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, số tiền họ đã đặt cọc thuộc về bên bán và bên bán có quyền bán nhà đất của mình cho người khác mà không cần có sự đồng ý của bên đặt cọc.

Việc công chứng hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của đôi bên, tránh những tranh chấp, rủi ro pháp lý về sau, song đây không phải là yêu cầu bắt buộc.

Cũng theo Luật sư Hồng Vân, thời gian qua có một số văn phòng công chứng không chịu thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất giữa bên nhận cọc với bên thứ ba, nếu trước đó bên nhận cọc đã ký hợp đồng đặt cọc có công chứng với bên đặt cọc (dù quá thời hạn quy định mà bên đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc). Việc làm này của văn phòng công chứng là không đúng quy định, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận cọc.

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, khi rơi vào tình huống trên, bên bán nhà cần yêu cầu văn phòng công chứng giải thích rõ lý do từ chối hoặc tìm đến văn phòng công chứng khác để làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất.