Có vô lý khi doanh nghiệp đòi hủy hợp đồng thuê mặt bằng trong dịch bệnh?

Sự việc CGV cho rằng dịch COVID-19 gây thiệt hại nặng nề nên đã khởi kiện, yêu cầu TAND quận 1, TP.HCM tuyên chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng với Lapen chi nhánh Vũng Tàu được Dân trí đăng tải mới đây đã gây thu hút đặc biệt trong dư luận.

Theo nội dung đơn khởi kiện, ngày 21-11-2017, CGV ký hợp đồng thuê mặt bằng tại tòa nhà trung tâm thương mại Lapen Center (TP Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) của Công ty Lapen, với mục đích đầu tư xây dựng và kinh doanh rạp chiếu phim. Thời hạn thuê là 20 năm tính từ ngày 9-8-2018, tiền thuê và phí dịch vụ là hơn 413 triệu/tháng.

Theo CGV, hợp đồng được thực hiện thuận lợi đến khi dịch COVID-19 bùng phát từ cuối năm 2019 đến nay. Dịch bệnh gây ra hệ quả nặng nề cho ngành công nghiệp giải trí nói chung, và hoạt động kinh doanh rạp chiếu phim của CGV tại mặt bằng thuê của Lapen nói riêng.

CGV cho rằng hoàn cảnh thực hiện hợp đồng đã ký kết với Lapen đã hoàn toàn thay đổi, mà tại thời điểm ký kết hợp đồng các bên không lường trước được.

Mặc dù CGV nỗ lực áp dụng mọi biện pháp cần thiết mà vẫn không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp của CGV. Với hoàn cảnh như hiện nay, nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng như đã ký kết mà không có sự điều chỉnh thì CGV sẽ bị thiệt hại.

Ngày 29-10-2020, CGV gửi văn bản đến Lapen đề nghị đàm phán lại hợp đồng thuê do hoàn cảnh thay đổi cơ bản, nhằm tạo điều kiện giảm thiểu các thiệt hại cho CGV.

CGV đề nghị điều chỉnh cách tính tiền thuê từ ngày 1-12-2020 đến 28-2-2021, tiền thuê được cố định ở mức 8% doanh thu phòng vé để CGV vượt qua khó khăn hiện tại. Sau 3 tháng, các bên sẽ tiếp tục đàm phán lại về cách thức tính tiền thuê và trong trường hợp không đạt được thỏa thuận thì bất cứ bên nào cũng được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải chịu bồi thường hoặc khoản phạt nào, kể cả tiền cọc. Tuy nhiên, các bên không thỏa thuận được.

Từ đó, CGV khởi kiện Công ty Lapen, yêu cầu tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng thuê kể trên giữa Lapen và CGV do hoàn cảnh thay đổi cơ bản và không bên nào có lỗi khi chấm dứt hợp đồng. CGV không có nghĩa vụ thanh toán cho Lapen bất kỳ khoản phạt hay bồi thường thiệt hại vì chấm dứt hợp đồng.

Hợp đồng được chấm dứt kể từ thời điểm CGV ngừng kinh doanh tại mặt bằng (ngày 2-11-2020). CGV không phát sinh nghĩa vụ thanh toán cho Lapen tiền thuê, phí dịch vụ cũng như các khoản tiền khác.

CGV sẽ hoàn trả cho Lapen mặt bằng và được Lapen hoàn lại toàn bộ tiền đặt cọc bảo đảm là 2,2 tỉ đồng.

Có phải trả tiền thuê nhà khi bị ngừng kinh doanh do dịch bệnh?

Nhiều ý kiến cho rằng CGV vô lý khi đòi hủy hợp đồng thuê mặt bằng vì trong bối cảnh dịch bệnh, không chỉ riêng đơn vị này bị thiệt hại mà chính bên cho thuê là bên Lapen Center cũng bị ảnh hưởng. Vậy dưới góc nhìn pháp lý, sự việc được lý giải ra sao, Luật sư Quách Thành Lực (Công ty Luật TNHH LSX) cho biết:

Tình hình dịch bệnh Covid -19 tại Việt Nam đã trải qua 4 lần bùng phát. Chính phủ đã ban hành và áp dụng chỉ thị 15, chỉ thị 16 trong nhiều thời điểm đã giãn cách xã hội, đóng cửa các hoạt động không thiết yếu, yêu cầu người dân hạn chế hoặc chỉ ra ngoài khi thực sự cần thiết... Chính điều này đã khiến cho hoạt động kinh doanh gặp rất nhiều khó khăn. Đặc biệt với những cơ sở, cá nhân, tổ chức kinh doanh sử dụng mặt bằng lớn, chi phí thuê cao.

Do vậy việc đàm phán giám giá thuê với bên cho thuê là một hoạt động buộc phải tiến hành nếu bên thuê còn mong muốn duy trì hoạt động kinh doanh hiện tại.

Dịch bệnh diễn ra Covid -19 tại Việt Nam và trên thế giới hiện nay theo quy định của Bộ luật dân sự chưa được coi là Sự kiện bất khả kháng. Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép- điều 156 Bộ luật dân sự năm 2015.

Sự kiện khách quan này không ảnh hưởng nghiệm trọng đến mức làm cho Hợp đồng giữa hai bên không thể thực hiện được khi bên bị áp dụng các biện pháp cần thiết và khả năng cho phép. Nhưng nếu tiếp tục thực hiện Hợp đồng thì bất công sẽ hiện hữu với một bên. Bên thuê sẽ thiệt thòi so với bên cho thuê dù vẫn trả đủ tiền thuê mặt bằng trong khi hoạt động kinh doanh không thể diễn ra như dự tính với điều kiện xã hội bình thường.

Dự liệu tình huống như trên, khi ban hành Bộ luật dân sự năm 2015, Quốc hội đã bổ sung thêm điều khoản về việc thực hiện Hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Dù sự kiện khách quan này không được đề cập trong Hợp đồng được ký kết giữa các bên nhưng khi sự kiện xảy ra các bên trong Hợp đồng đều có quyền viện dẫn và áp dụng.

Cụ thể như sau:

Xác định dịch bệnh Covid -19 tại Việt Nam thuộc trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Khoản 1, điều 420 Bộ luật dân sự năm 2015: "1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
2. b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
3. c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
4. d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích".

Khi xác định hoàn cảnh thay đổi cơ bản thì bên thuê được quyền.

Khoản 2, điều 420 Bộ luật dân sự năm 2015: "2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý".

Khi không đạt được thỏa thuận sửa đổi hợp đồng thì các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

Khoản 3, điều 420 Bộ luật dân sự năm 2015: "3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

1. a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
2. b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi".

Quyền, nghĩa vụ của các bên trong thời gian đàm phán, thời gian Tòa giải quyết vụ việc.

Khoản 4, điều 420 Bộ luật dân sự năm 2015: "4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Đàm phán giảm giá, kiện ra tòa án để giải quyết việc giảm giá thuê, sửa đổi, chấm dứt thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản do dịch Covid-19 là một sự kiện pháp lý rất phức tạp. Để triển khi những bước đi cụ thể bên chủ động đàm phán, tranh chấp cần xây dựng phương án, lập luận, tài liệu chứng cứ đầy đủ, chặt chẽ thì mới đảm bảo đạt được mục đích đề ra.